后拆迁时代上海董家渡博弈

王丹阳

从豫园走到黄浦江畔也就500米，但鲜有游人会往南走入中华路，绕进一个环城。其实，上海从北宋起建县700年的历史浓缩在这两平方公里当中。如果说松江华亭人是上海的初民，那么老城厢里就住着上海最早的居民，开埠后大量苦力从十六铺码头，或老北站“上来”，老城厢是首选的停靠点。

从2016年开始，老城厢里董家渡的3000户居民面临拆迁。这里地块复杂，房屋类型除了花园洋房外基本齐了，有上海典型的简屋、旧里、新里、新公房……同时还有20世纪90年代被动迁过而遗留下来的房子。上海的拆迁政策、开发商的利益计算以及拆迁户的补偿诉求，都随着上海房价不断冲高而发生着新一轮的博弈。

我不需要动迁

正月十五刚过的一个傍晚，小南门地铁站外的中华路热闹非凡，路东是成片竞逐的高层商品房，路西是几百年不倒的低矮平房，路中间望去，就像巨人与侏儒般对峙而去，直到环城的弧角处开始转弯。

再往东面寻去，高楼的间隙里露出陆家嘴海市蜃楼般的楼顶，哪怕隔着黄浦江都尽在眼前。可以想见，楼群会慢慢向西铺展，渗入、压盖那些老城厢地带，老房子必然被推土机推平。

上海南市区并入黄浦区后，黄浦区的动迁压力骤然上升，成了上海市旧城改造的攻坚区。里面待改造建筑的性质及归属都复杂至极，200多万平方米的旧里，还夹着289处文保建筑，占了全市26%，生活着8.2万户没有卫生设施的人。照黄浦区建交委说法，即使每年旧改任务量在5500户以上，至少还需要有三个“五年计划”才能基本解决二级以下旧里改造。

“就算要走，我也是最后一个。”在通向江边的白渡路上的家里，朱云龙狠狠撂下这句话。他这屋子比较特殊，从沿街的平面上凸出来，由各种板材、铁皮拼贴成，这一家三口子的庇护所，相比挨着的其他危棚簡屋，简陋得更是扎眼。屋外的动迁宣传横幅告诉路人这里发生过的暗战，“早签约，早得益”“想征收盼征收，征收到了要抓住”“钉子户吃亏，签约者吃糖”“一把尺子量到底，安置标准不会变”……个中深意会聚成五味杂陈的海洋。

朱云龙已开了14年出租车了，他边跟我交谈边睨着屋外的车，最近上海搞交通大整治，乱停的车只要是车中无人就被贴一张200块的罚单，朱云龙是这地块上唯一“拥有”一辆车的。他最近情绪波动很大，上班都没有心思。去年12月中旬，动迁组软磨硬泡让他签字，“经办人”对他说，再耗下去只有坏处没有好处，于是他招架不住那天天来上门的架势，连征收补偿协议的内容都没看就签了。

他坚持说，自己没去看最后一页上的货币补偿数额，也不知道这1979年加盖过一层的房子最终被算成多少面积。其实，所有待征收房屋的户型和测量面积都公示在动迁组的大厅里，朱云龙家的核定建筑面积为16平方米。但他不关心也不承认，并很忌讳我把那加盖的一层叫作阁楼，“那可是里弄里盖过章、南市区房地局发过批文的合法的翻造”。在他心里，这房子起码有35平方米。

解放前夕，他的父亲从扬州“上来”了，就在这个位置落脚，买了这个篾竹片搭的平房。他父亲像多数“跑单帮”的苦力一样无依靠，趁着解放在南市区环卫所当了一个马路清洁工，生了六个女孩，才生到一个儿子。

很难想象，目前灶头、饭桌、碗橱占据的这16平方米，在70年代时住着一家共9口人，吃喝拉撒都在里面。即使翻造了一层后，这里完全是个板壁合围起的空间，7个姐弟搬到了楼上，安了一个大木板床一溜儿并躺。现在，朱云龙用PVC板重做了整个底楼内墙，又在屋外搭了个煤卫二用的灶头间，古老的篾竹板看不见了。只有一个二楼阳台是用三角铁和槽钢支出来的，从外观来看岌岌可危，朱云龙蜷身站在空中楼阁般的阳台上，跟我保证“绝对牢固”。

“牢固什么？一戳就破的。”他四年级的女儿莹莹在几不透光的床头边做作业，时不时插嘴顶撞，各种家具物什的局促间，仅容一人通过。他的扬州媳妇也厌倦了，告诉我：“我从小到大没有住过这样的房子，我家的猪圈都比它好。”她老家住的是农村自建房。朱云龙一直为娶不到上海老婆而耿耿于怀，原因就是这住房条件，直至43岁与现在的妻子“闪婚”。

他从枕下取出一个叠着工会证、公交月票、粮票的小红盒，给我看他在上海建筑界元老级国企建工集团工作过20年的凭证。“我一直想，等我有了钱，我自己把这房子好好装修一遍也不差的。”作为泥瓦匠出身，他颇精通建材和房屋构造原理。他所处的董家渡3号地块，房屋评估单价为3.6万元，而10分钟步行就到的黄浦江边，绿城黄浦湾一栋“楼王”的顶层江景房抛出了38万元的预售价，这消息对他刺激很大。“我不需要动迁，我在这里住得很好，江景房有什么稀奇，我再加盖一层也能看到江。”他逢人就说自己并不想搬走，以至于他媳妇怀疑他最近精神恍惚。

其实，逃避动迁的根源，还是这户口本上一串“空挂”在册的人口。在他母亲去世前，说了这房子是传给儿子。母亲一过世没几天，朱云龙发现户口本上的户主被他大姐“抢注”了。然而，最初的房契上只有父亲一人的名字，很难说清这房子目前的户主。“经办人”跟他保证，“谁是实际居住人，谁就是户主”，他才将信将疑地签了字。但是，他和姐姐们的关系已决裂，一个姐夫在年前来过一次，临走前放话道：“等着打官司吧。”

2011年后，上海正式废除90年代盛行的动迁补偿“人头+砖头”政策，一律执行“三块砖头”政策。之前按人头来补偿，造成普遍的户口“空挂”现象。“三块砖”的顶层依据是2011年时的国务院590号文《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称“590号文”），规定对被征收人的补偿主要是“被征收房屋价值的补偿”，里面没有提到“人头费”。据此，上海市政府在当年出了个《国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（下称“71号令”），房屋市场评估价格、价格补贴、特定房屋类型的套型面积补贴构成了俗称的“三块砖”。

“三块砖”运用到人口结构复杂的老城厢，就变得捉襟见肘。接下来的安置方案是二选一，要么货币安置，要么房屋产权置换，用货币补偿款置换政府推出的限价房。不管哪种方案，都是把蛋糕怎么分的问题留给了家庭内部来解决。

“拆迁党”或 “保黄党”？

小南门旧名朝阳门，是老城厢城墙上东南角的门阙，董家渡是傍着小南门而起的墟市。黄浦江以S形踞卧在老城厢的东边，董家渡就位于那个凸口上。

15年前，董家渡出让首批毛地地块，华润置地、泛海建设及华浙集团三大巨头分食。朱云龙所在的3号地块就属于华浙集团，它于2007年就获得拆迁许可证，但这一等却等了10年。

“以后这里可是董家渡金融区，直接和对面的陆家嘴抢风头的，政府总不能让老奶奶还拎着马桶出现在高楼下，太煞风景了。”生于斯、长于斯的Robin Chen（化名）对我说。对于这位70年代初生的上海人，目睹过这里80年代时生生不息的安逸市井气，和90年代末开始的拆迁狂潮，如今他人到中年，安稳不再，因为动迁终于动到了他所生活的12号地块。

去年10月中旬，Robin入了一个微信拒签群，天天笃定地在里面看他们说段子。他向我承认自己是“骑墙派”，他相比情绪激动的人更愿意做幕后旁观者。如果签约率上升，他大不了做个“僵尸拆迁党”，如果局势不变，他就做“保黄党”。前者是指签了也当没签混在人堆里，后者是就把事情搞黄，等下一次拆迁机遇，说不定有更高的对价。

当年，泛海一连在此拿下三块地，却一时无法同时启动，于是先启动10号地块。公司公告称，由于“属旧城改造项目，拆迁工作量较大，情况也比较复杂”。2015年底，泛海与黄浦区住建委正式签订房屋征收框架协议，泛海将为12号地块支付88亿元征收费。但如今是净地招拍挂的年代，征收一律由政府来做，开发商不再参与，于是旧酒遇到新瓶，那些“捂地”至今的项目，由开发商给钱，政府出面征收。

12号地块有1800户居民，为四个地块中户数最多。每到晚上，木格子排窗、天窗、老虎窗里映着灯火，“万户捣衣声”的时分开始了。如今，原住民与租客对半开，有实力者早已在外區买房，无实力者或租或借住，等待拆迁的那天打个翻身仗。在岔道丛生的里弄里问路，一个老人见外人来访，上来搭讪：“真是叫花子也不会住的地方。”他说得不夸张。

Robin从小也是和弟妹们“叠床架屋”过来的，后来他们结婚买房，他至今一个人和母亲生活在一起，租住在外区的高档商品房里。作为金融圈中人士，Robin在私募基金行业工作，也投资开发过房地产，对上海走过的土地财政的路子非常清楚。拆迁的事情轮到自己身上，他觉得自己比一般拆迁户更清楚背后的利益算计。

他走到一个有着百年历史的“警钟楼”下，辛亥革命时三次武装起义的火种在这里点燃，起义军鸣响警钟，一举攻下附近的道台。钟楼从重叠的屋顶森林里探出雄鸡般的脖颈，中间一个螺旋梯是铸铁镂花的，直通向35米高的顶部。顶上有个望远镜，Robin小时候经常爬上去，从中看到自家的窗。解放后，这钟楼成了消防队的瞭望台，“管全市火情的哦，那时附近除了外滩万国建筑，没有比它更高的了”。

3.8万评估价惹沸议

如今的拆迁，上海实行“征询制”，征收与被征收人签订附生效条件的补偿协议，在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，未达规定比例，征收终止。市政府规定下限不得低于80%，董家渡地块在具体执行中为85%。

去年夏天，当拆迁补偿方案下来时，Robin认为自己一眼就看出“很多问题”。最重要的是，他认为12号地块3.8万块出头的房屋评估均价，是根据与这些危棚简屋同类的房屋在市场上的交易均价所做出。按照加权公式，他家20平方米的“砖头”仅能拿到百来万元的评估总价，加上各种面积、价格补贴和奖励费，合计下来到手300万元左右。但他家户口上有8口人。

“也就是说，这房子是按市场交易法评估的，如果按市场开发法，那就远不止这个价格了。”他知道有这两种评估法。后者的优势是纳入了土地价值，“因为开发商要的是你房子下面的这块地，但你将失去的是生活在这块地上的所有利益，比如医院、学校。”

按照征收所的说法，拿这个总价除以居民蜗居的房屋面积，单价也直逼十二三万元了，跟黄浦江边的豪宅有得一拼，居民有什么不满意的？这话让他听了不舒服。“他没有考虑容积率，这些地上有可能造30层的楼，容积率在5，而现在的房子容积率在1.5，你说他应该拿12万乘以多少倍给我们？”

应该说南市区本是上海房价的价格洼地，但摇身一变为黄浦区后，这片居于外滩南部一二公里处的大片暗褐色的屋宇就开始飙价。如果说外滩被历史性的租界建筑占据，那么这片同样拥有黄浦江畔核心区位的老城厢将是黄浦区第二张名片。12号地块往黄浦江的方向走去，一块正打着地基的巨大地皮就是2014年时的上海地王，被中民投以248亿元出让金、3.5万元的楼板价拿下。它的名片上将是董家渡金融区的头衔，与对岸的陆家嘴对峙。

Robin熟悉的王家码头路走到底，就是曾经的渡船码头，小时候，他花5分钱坐摆渡船到浦东，再立马坐回来，在宽阔的江面上耗一个小时，只是觉得好玩。如今，这条通向码头的路成了新贵的领地，有巨幅广告写着“外滩秘境大宅”，尊贵的售楼处隐秘在殿堂级的楼盘里，周围的均价已经12万元了。

Robin认为第二个问题出现在动迁安置房上，这是政府以低于市场价三成的价格向居民出售的，居民可按产权置换补偿的形式用自己“三块砖”里的钱去买这个房子。“你说这几百万太少，那征收组说我现在给你平价房选择呀，但问题又来了，他们推出了‘一证一套。”也就是说，一本产证置换一套平价房，这让“家族关系”盘根错节的原住民们又“跳了起来”。有人抱怨凭什么买过商品房就不能再享受这福利，“你替我还过贷吗？”

Robin并不理会这些“上面没有明文，下面人自己编的政策”，但征收所“早签约、早摇号、早选房”的说法牵动着他母亲的心，即签约后才有资格摇号，根据号码排队选房。

Robin在家里排行老大，但母亲主掌一切，他三番两次劝说她不要签，最终母亲背着他去签下了。“老年人的心理素质挡不住的。”他这样解释。他觉得，再坚定的人也无法抵得住巧舌如簧的“经办人”，他们每人20户那样“大包干”，每天在地盘上兜转，跟不用上班的老人们厮磨。他母亲之后去签了个只带货币补偿数额的协议，却一份回单都没带回来。Robin很清楚，他要的是附带安置方案的，“如果他们期房拿不出来，就给你现金，你是没话说的”。这里的居民大多是要房子的，都知道“钱没有用”。

百人诉讼团

在如今打着地基的中民投“地王”上，曾经是一个远近闻名的布匹市场。卖家把国外明星的照片张挂在门口，每年法国、意大利时装周的发布新款，半个月后就在这里登场了，这里常能见到外国人和港台地区明星的身影。

现在，沿途的排门板布店兀自开着，“地王”的围挡把它们衬得寒碜而萧条。外地店家都知道，穿过一个湫隘的公共过道，吴建华的家就在里面。他身后拖着120人的诉讼团，在12号地块上名气不小。“我只是把他们领进门，当然，他们的利益还是需要他们自己去谈。”老吴佝着背，戴着一顶乌毡帽，不是在外边跑官家机构，就是在家接待前来“咨询”的人。

从公共过道走进去，堂屋、灶间再到里屋，中间要跨过一道墙隙，可见是两栋独立的楼宇。老吴在缝隙上架了四把雨伞，一旦下雨就排队撑开。家里的A4文件堆成山，他凭方位感抽出一份份材料，大多都是证明开发商泛海集团和黄浦区有着违规行为的材料。他将1400度的眼镜贴向材料，艰难地辨认。

2015年底，泛海与黄浦区建交委签订房屋征收的框架协议，老吴开始搜集材料，并掌握了泛海的“问题”。泛海在2007年取得该地的土地拆迁许可，“在核定的拆迁期限内未拆迁完”，于是在2009年时延长了土地拆迁许可证，到9月底为止。之后，老吴就再也没有查到对方有申请过延期。

老吴按照自己的方法，细细计算上海市拆迁政策和开发商的举动。他认为，资产负债率极高的泛海是无法“资金到位”的。动迁安置房一般由政府筹建，住房保障局统一下拨调配，跟开发商并不发生直接关系，但老吴还是坚持：如果开发商的钱不到位，这期房仍然变不了现房。现在，老吴在政府文件的研读上是十足的“民科”，他搜集一切所能搜集的条文，申请一切能申请的公开信息，从中找到违规的蛛丝马迹。他从箱底拿出一本折页无数的《行政诉讼法》和几张零散的党报，缓缓走到桌边坐下，淡定地说：“同济的阮仪三教授都在呼吁旧城改造要慎重了，政府还让开发商乱动。”

阳光动迁VS董家渡现实

按上海市政府规定，到2015年12月31日，未完成处置的毛地，原建设用地批文、规划许可证等文件将被撤销，毛地全部收回进行招拍挂。黄浦区“法制办”一位区长曾经对12号地块上的居民发过视频讲话，市府对这种困境专门出台文件，由开发商引入资金，政府出面实施房屋征收，一方面确保征收进度，一方面解决政府自身的旧改资金不足。

老吴认为，泛海至今没有建设用地批准书，也就说明还不享有国有土地使用权，连享受以上“缓冲”的机会都没有，这是关键问题。2004年，黄浦区对泛海下发土地有偿使用通知书，让其去办理建设用地批准书，约定三块地的土地出让金为1亿元，但老吴申请了政府信息公开，发现由于是旧城改造项目，免缴上述土地出让金，也没有申请建设用地批准。“明明说是有偿出讓，又说免缴土地出让金，怎么能出尔反尔？”按照老吴单方面的理解，这块地的土地拆迁许可证在2009年就被泛海放弃了。虽然老吴的这种说法并未得到其他渠道的证实。所以当大多数人在攻击政府提供“草皮房”时，他的矛头早就落在泛海是否还具有开发权上。望向屋外吊车浮游的“董家渡金融区”，他确信自己这房子迟早是要被推平的，“拆是早晚要拆，就是谁来拆的问题”。

他心里早有算盘，“应该纯粹让政府来动，净地招拍挂”。归根结底，他希望政府统一征收后，将地拿去拍卖，这样能避免开发商主导资金的“风险”。他认为政府征收能保证资金充足、房源到位，有旁边的“地王”坐镇，这块冒肥油的地还怕没人要？最关键是，他认为“政府征收的评估价不会那么低”。

这次拆迁地块中的王家码头，路上的缝纫店、棉布店、日用品商贸公司的仓库，都萧条得看似要倒闭，江风吹来，天空如同路面一般空空落落。路边的10号地块泛海国际住区正在建第三期，四栋酒店式公寓般的住宅还包着脚手架，这块地直到两年前才算拆平，从第一次动迁开始，跨度整整13年。

2002年，地块上的拆迁评估价是3800元，比现在整整低了10倍，但当年9月，上海市物价局公布的老城厢周边商品房均价为6800元。15年来，土地升值的速度已让谁都看红了眼，没有试水过商品房市场的老城厢人，更是被畸形的房价弄蒙了。

去年3月，黄浦区第一房屋征收所在地块上的一个中学礼堂开动员会，总经理张国樑亲自出马。其在黄浦区旧改区域颇有名气，官方语境里是上海“阳光动迁”功臣，在坊间却备受争议，被称作“上海滩第一坏人”。

“董家渡居民提的问题，归根结底还是他们没有想明白。”张国樑坐在黄浦区第一房屋征收所的办公室里，向我表示。这家半官半私的征收所的前身，是上海安佳房屋动拆迁有限公司，71号令颁布之后，动迁改为征收，安佳公司更名并向黄浦区房管局备案，代表政府实行征收。

“它是历史发展过程中一个畸形的产物。第一，地块所处的地理位置复杂，周边地块对居民产生思想波动的机制很复杂；第二，地块本身的复杂性，房屋类型除了花园洋房外基本齐了，有简屋、旧里、新里、新公房等；第三，还有原来在90年代被动迁过而遗留下来的；第四，无证经营、违章建筑很多……”他说。

张国樑能体会其中的复杂性，但也斩钉截铁地告诉我：“你就看着那些撑到最后的人是得利了还是吃亏了！”对那些想等等再议价的居民，他表示“绝对不可能有变化”。目前，上海所实施的诸如“数砖头”“两轮征询”“套型保底”都由他首创。媒体上的张国樑，身后是一串鲜亮的成绩单：2005年启动的卢湾世博园区动迁，788户居民、24家企业没有一个“钉子户”；上海“阳光动迁”第一人，破解“天下第一难”；30年动迁生涯，旧改50余地块、3万户居民；2015年的全国劳模……

“应该说现在的数砖头政策再也不存在以前的数人头乱象，好的砖头高价格、坏的砖头低价格，总是与同等类型的建筑在交易市场上的价格比来的，总不见得拿简屋去跟新公房的价格比。”张国樑说，他不懂得具体政策的制定，但是用形象化思维来解释，就是这么简单。在他看来，政策条文是明摆着的，评估价的参照是用途、建筑类型、区位……“甚至有的房屋不到3.8万，我们还要把它拉到3.8万元。”

此次动迁安置房，无一是在“所在行政区”的黄浦区。“但我们是有相邻行政区的。”张国樑说。他指的是浦东，那里的安置地块，离此地近则13公里，远则43公里。在频繁的行政区撤并中，邻区则远，隔区则近的情况也在显现，居民无暇权衡政策的刚性，却素有“原拆原还”情结，他们流传着“去年杨浦区动迁时可原区安置”的说法，原因是杨浦区拥有大量老工业厂房能拆了挪地……黄浦区无此先天条件。

2011年后，张国樑确立的“阳光动迁”“透明公开”原则正式实施，他在每个地块放两块自主研发的电子触摸屏，内有一套信息查询系统，每户房屋评估结果、补偿安置款，以及最新签约情况在里面实时更新。12号地块的居民向他质疑85%的由来，要他用大屏幕滚动，或者张贴上墙，免得还要在系统里自助查询。张国樑没有理他们。

“这就像我已经在电脑里写出来了，你非要我用手再重新抄一遍，有这个必要吗？”说到这里他有些激动。在他心里，相比10年前，如今已是越来越阳光透明。这套方法又被北京、浙江、广东借鉴，他经常去各地开讲。

张国樑亲历了30年的上海动迁史，最初是由上海住宅建设办公室下置动迁组，将危棚简屋改造为原拆原还的新公房，居民将动迁组视为恩人。90年代起，城建铺开，开发商开始协议拿地，原来的拆迁人手不够用了，第一波加入动迁组的是房管所那些“收房租、修房子”的闲人，第二波进来的就是开发商自行组建的闲杂人员，他们以效益优先，做坏了规矩，造成小闹小便宜、大闹大便宜的“放水”印象。张国樑也做过给人断水、断电的工作，最终发现是个恶性循环。

时至今日，张国樑还在摸索新的试水，那就是“一证一套”，这是顺应最近的风向标下的产物。根据住建部刚刚公布的2016年房市成绩单，特别提到去年棚改货币化安置比例达48%，比2015年提高了18.6%，并转化为2.5亿平方米商品房销售的增量。今年，全面棚改工作会明确了积极引导货币化安置的要求，为了缓和紧张的安置房房源，上海市政府鼓励货币化安置，安置房是为“保基本”。

土地财政

但是，张国樑无法重导历史的轨迹，就像老吴等“死磕派”提出的这块地的历史遗留问题，只能等待法院判决。去年，黄浦区政府披露，截至2015年底，该区还余留26个毛地项目。2016年上半年，“8个久拖不决的毛地项目有实质性进展”，而区政府也已将毛地作为旧改项目中的短板。

在上海的“毛地出让”历史遗留问题上，居民与房屋征收事务所直接“交锋”，后者隐匿了作为交易双方的政府和开发商，在动迁中担任了显性的资金分配者。但是爭议的导火索往往就像张国樑说的，“周围房价所产生的心理波动”，土地的升值使得遗留下来的历史项目越来越难以为继。其实，政府与开发商都在推进与放弃间骑虎难下。香港瑞安集团为上海在历史节点上的旧改留下一道侧影，20年前它同时规划新天地和虹镇老街项目，后者的拆迁拖至2012年，已耗费百亿资金，使公司的净资产负债率一度达70%。

“拆迁可以说始终贯穿在中国最大的利益博弈里。”北京京云律师事务所主任王兴华对我说。该所专门从事动拆迁官司，今年刚在上海开了分支。“毛地出让被允许的时期，地方政府没有钱，于是开发商垫付动迁资金，但一旦形成半拉子工程，往后下去越拆越难。”经验告诉他，一般第一次动能走掉50%的项目，就说明开发商的补偿安置定位是准确的。据他解释，以前，一些项目可无限制地申请土地拆迁许可证延期，没有规定可以续几次，“就算企业忘了，可以一次性补够”。

在土地升值的刺激下，现在的双方更倾向于重拾旧约。“房价涨了，前面都是小钱了，大家就想着把历史欠账完成，于是开始博弈，政府说你再出一笔钱，我就把手续拾起来。”他说。如果现在还是开发商来执行拆迁，那他相信在现在的房价下，他们是不可能做得下来的。他也提到，把房屋评估价做低，适当提高奖励空间是政府征收中惯用的做法，对这个比例的拿捏非常重要。

董家渡地块的潜力不言而喻，有房产研究院预测，这片区域将成为上海最核心的待开发板块。而泛海也在2016年初的股东公告中写道：“上海董家渡项目是公司重点房地产项目之一，地理位置优越，市场前景良好，开发建设工作正在稳步推进。”泛海的北京、武汉都有超过10年入市周期的项目，其中不少地块上过国土部“闲置土地黑名单”，也有人分析说它的囤地模式相当于“内地版的李嘉诚”。

10号地块上的泛海国际住区售楼处隐在一处围挡里，一期项目于2015年底开盘，均价在8万多元。相比彼时的外滩九里、黄浦湾10万多元的均价，售楼小姐坦言是故意压低的，“这是公司试水上海的第一个项目，我们做得很小心”。10号地块是泛海从拿地开始自行动迁的上海唯一一块地。“听公司搞拆迁的人说，真是一部辛酸史。”那位小姐说。

Robin以一个资深房地产从业者的眼光告诉我，10号地块是泛海的公寓、15号地块“地王”的金主中民投的第二大股东也是泛海，“你说它会轻易放弃12号地块的开发权吗？”对开发商来说，整地拿下才能获得最大的开发价值，房地产开发无非就是怎样拿到更便宜的地和资金。“开发商永远是缺钱的，空麻袋背米才叫本事。”他说。也就是说，无钱也能靠杠杆来生利。

所以他不看好那100多个走法律程序的人，认为“民科式的小打小闹”没有意思。“十几年了，万一政府拿出任何你没见过的文件，把你碰回去。”他更不认同政府征地招拍挂就能抬高对价的说法，“现在这种房价，政府敢再把评估价评高吗？”现在，他最大的心结还是这3.8万元的评估价。“买房到底是含着地皮的价格，还是仅建筑材料的价格？”他反复问我。