资产评估中房地产评估价值的影响因素分析

2017-03-10田晶晶

环球市场 2017年10期

关键词：价值评估因素

田晶晶

中国地质大学(北京)

资产评估中房地产评估价值的影响因素分析

田晶晶

中国地质大学(北京)

近年来房价持续的走高使房地产市场愈发的得到人们的关注，“炒房热”“买房热”逐渐成了新时代一线城市的主流代名词，与此同时，房地产市场的繁荣与较高的收益都是之成为国家经济命脉的支柱，在我们的生活中起到越来越重要的作用。本文旨在运用资产评估的相关概念，对目前市场环境和社会环境下的房地产价值评估的影响因素做出较为系统的分析。

房地产评估；影响因素；价值分析

在现行的房地产价值评估中，有市场法、收益法和成本法三类主流的评估方法，在这些方法对房地产价值做出定量分析的前提下，我们依旧需要对房地产价值的影响因素做出全面的、深入的研究与分析，得以在不同的环境情况下做出不同的判断。我们进一步将其分为宏观和微观方面的因素进行进一步的研究判断。

一、宏观方面的影响因素

宏观因素是影响房地产评估价值的最基本因素，它们影响广泛而深远，一般会影响较大范围内房地产业整体的评估价格，并且较短时间内难以彻底地消除影响。在进行资产评估时，我们首要先进性宏观因素的分析，明确具体的研究方向。根据具体研究需要，我们大致可以将之具体分为经济因素、行政调控因素、社会因素及环境因素。

1、经济因素影响

经济因素是宏观因素中影响最直观的因素，经济水平的变动很快就会反映在物价水平上面，价格水平一旦激增，群众的购买力下降，进而影响整体供求关系的改变。国民生产总值、居民的收入水平、物价指数和财务金融指标等都是影响房地产价格评估的经济性因素。

其中，财务金融指标中的存贷款利率、货币的时间价值、资本率、收益率和税率等，都直接影响着群众的购买欲望，会改变原有的供求平衡，导致房地产市场的价格变化。

2、政府调控

政府调控则是一个国家和地区对于区域内房地产动向的调控，以适应整体发展水平和政策的需要。虽然在市场经济模式下，房地产的价格主要由市场来决定，但在我国的实际情况下，房地产市场还需要依赖政府“无形的手”，为促进房地产业持续稳定的健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，国务院及有关部委针对近年来房地产业发展中存在的问题，出台了一系列政策来引导和调控房地产市场，以保证房地产市场持续、健康、稳步发展。如在房地产市场剧烈动荡，价格激增之后，国务院出台了“国十一条”，发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的文件来缓解紧张局势。再者，国家的相关政治制度、土地政策、法律法规和发展策略等都对房地产评估价格有着决定性的影响。

3、社会因素

社会因素是影响房地产评估中较为抽象的因素，这其中涉及到人文环境的质量。人口的数量、密度，居民的素质水平，文化程度，接受事物的程度等等都影响着购房者的购房理念，影响着他们的专注点和侧重点，因而，在评估一项房地产价值的高低时，评估基准日时的社会环境对于社会大众思想理念的影响的改变也要纳入考虑范围。

4、环境因素

这里的环境因素是一个广义的概念，它进一步可以分析成为能源环境、大气环境、水环境、声环境、自然景观等。随着时代的发展和科教文化水平的提高，越来越多的人开始关注自身生活环境的品质，较为先进的能源利用装置，节能环保体系，较为整洁干净的周围环境，赏心悦目的周围景观设施，能够带给居民更好的生活体验，当然，也对于所评估的房地产带来更高的价值。

二、微观方面的影响因素

微观因素是在房地产价值评估中的具体因素，它指那些代表具象到个体、特殊的影响因素。对于微观的影响因素，我们应该具体问题，具体的来分析，再来量化价值的影响程度。

1、区域影响因素

区域因素是个多元的综合性因素，是指在特定区域内自然资源和社会、经济、行政、技术等因素相结合产生的区域特性，对区域内房地产的评估价格产生影响。具体表现为诸多因素，例如交通状况，区域经济发展状况，人文地理因素等等。

2、个别影响因素

包括土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素(宗地因素)主要由土地的区位、形状、规模、地形地势、用途和使用年限所决定，此外，容积率是我们在房地产资产评估中最重要也是经常要用到的指标。建筑物个别因素主要是指建筑物自身的形态特征，这方面内容则涉及到建筑的设计、规模结构、建造安装和质量效果等等方面专业的分析角度，需要专门的按照具体实际特征，因地制宜地开展评估工作。