浅析上海住房价格的主要影响因素

秦岚川+刘洋

【摘 要】自我国房地产市场改革之后，一线城市的房价不断上涨，甚至出现了投资企业不如投资房地产的现实情况。本文以上海房价为例，从长期数据探究影响房价的主要因素。本文在前人研究的基础上，从供需角度建立模型，研究结果表明，影响上海房价的主要因素在于对住房的需求，主要与人口数量、储蓄和可支配收入关系密切，而与供给以及利率、通胀等因素关系不密切。

【关键词】一线城市房价；供需模型；灰色关联度分析

一、文献综述

针对房价的分析有很多文献，本文仅列出与本文参考相关的文献，并参考前人的文献，对本文的理论模型进行改进。

傅劲锋（2007）分析了影响房地产价格的理论并构建实证模型进行分析，房地产的需求为居民储蓄、人口因素、房地产价格、房价格和利率的函数。供给函数被表示为价格和成本的函数，以此构建理论和实证模型。

徐忠等（2012）分析了房价与通货膨胀、货币政策的关系，分析指出货币的流动性对房价有一定的影响，我国采取的负利率政策对房价有推动作用。因此利率和通胀对房价产生着一定的影响。

贾曼莉（2015）在其博士论文中设立的模型是本文主要参考的模型。该文献通过讨论分析影响房价的因素，构建了影响需求侧和供给侧的13个因素构建均衡模型，并利用灰色关联分析和主成分分析的方法，研究了影响房价的主要因素。

二、理论模型

本文参考贾曼莉（2015）的处理方法，但文本认为利率，通胀，房租影响着社会对住房的投资热情，应该加入模型。因此，本文在该文献模型的基础之上，加入了一些学者认为对房价有较大影响的利率，通胀，房租等因素，并删去了一些不适用和不显著的影响因素。

（一）假设条件

模型的假设如下：

（1）供求函数是对数和加法可分的；（2）不考虑本文所选变量之外的变量；（3）文中变量之间仅含有一次线性关系；（4）住房价格的市场数据处于均衡水平。

（二）指标选取

（三）建立模型

从需求的角度分析，影响住房价格的主要有住房的需求和投资的需求。总体上看，利率、通胀水平、房租和外商投资将对投资需求产生影响，而人口，可支配收入水平等因素将对住房需求产生影响。

三、实证分析

本文研究的对象是上海市住房价格的主要影响因素，采用的是以年度为单位的上海市各项指标数据。本文选取十年期国债的到期收益率作为利率的代表。从住房的投资需求来讲，住房作为一种长期的投资品，其影响因素最相關的是长期利率，而长期利率中较为常用且对市场比较敏感的指标是十年期国债的收益率。由于统计数据的缺失，在部分数据的搜集中，官方渠道获得的数据只统计到2014年，截止本文写作时间，2015年的数据尚未公布，因此本文选取的2002-2014年，共计13年的年度数据。

采用灰色关联度分析法分析，经过数据处理之后的结果如下表所示：

由上表可知，需求是对房价影响最大的因素，而供给的影响不明显，在需求中，住房需求的人口、储蓄和可支配收入三个因素对房价的影响最大。

四、本文结论

（一）上海房价主要受到需求的影响，房地产供给对房价的影响不强。在房价关联度的排序中，用以衡量住房需求的三个因素人口，储蓄和可支配收入占据前三名，第四名为外资投资，代表外资对房地产的投资需求。由此可知，需求是住房价格变动的主要因素。

（二）需求端来看，住房需求占据主导地位，投资需求影响较小。从需求端分析，本文将需求分为两类，一类住房需求，一类投资需求。住房需求是主要的影响因素，住房需求为人口数，储蓄额，可支配收入，这三个变量占据了重要性排名的前三名。在投资需求中，外资对房价的作用较强，利率、通胀和房租对房价的作用不明显。

（三）供给端来看，房地产开发投资和土地购置费影响较大。从供给端分析，房地产作为一种特殊商品，由于土地资源的稀缺，也具有稀缺性。住房作为稀缺资源，其刚性需求非常强烈，这也就造就了房地产开发投资成为供给端影响房价的主要因素。在住房建造的成本中，最为没有弹性的就是土地购置费用，受到土地的稀缺和政府的主导双重影响，其费用的上升推动了住房价格的上升，因而在对住房的影响中，排名靠前。

【参考文献】

[1]徐忠，张雪春，邹传伟.房价、通货膨胀与货币政策[J].金融研究，2012（6）：1-12.

[2]贾曼莉，我国城市房地产价格决定的经济学分析[D].吉林大学，2015.

[3]傅劲锋.房地产价格决定因素分析[J]，新经济杂志，2007，（11）：33-38

[4]汪林海.马克思地租理论的创新及在房价理论中的应用[J].海派经济学，2010（1）：114-130.

[5]王振华.中国房地产行业发展现状及未来发展趋势[J].中国市场，2012（45）：62-65