物业管理纠纷产生的原因及解决方法

谭庆开

通化市物业管理办公室

物业管理纠纷产生的原因及解决方法

谭庆开

通化市物业管理办公室

随着我国经济和城市化进程的不断发展，推动了我国房地产行业的飞速发展，所以和房地产关系较大的物业管理也迎来了发展的机遇。近年来处于发展阶段的物业管理已经越来越不适应当前的城市发展，物业管理纠纷逐年增多，对社区和谐和社会发展造成了严重的影响，究其原因除了双方自身的原因之外，还和相关法律法规有关，但是为了社会的和谐发展，三方必须顺应时代潮流，不断改善为社会发展做出应有贡献。本文根据物业管理纠纷的特点及产生的原因，提出了相应的解决方法，以供参考。

物业管理；管理纠纷；原因；解决方法

1.物业管理纠纷的特点

物业管理纠纷是房产商为了加强物业管理和售后服务而产生的，和一般的纠纷特点不同。主要表现在：(1)物业管理纠纷案件逐渐增多，诉讼标的额较大。随着全国房地产的发展，形成了不同类型、档次的新建住宅和商厦，各种住宅小区和商厦在提供管理服务、收取物业费用的做法不同。因缺乏相关的法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间逐渐产生许多纠纷，使物价、房产等管理部门的投诉增多，当相关部门不能有效协调解决时，当事人会向法院起诉；(2)因为物业管理的纠纷案件比较多，并且大部分是新类型的案件。现在许多地方受理的物业管理纠纷，已经从开始的物业管理公司追索物业管理费的纠纷，逐渐向民事诉讼、行政诉讼等各类型的纠纷发展；(3)物业管理纠纷诉讼主体和法律关系比较复杂，对纠纷的审理难度较大。因为物业管理纠纷案属于新类型的案件，缺乏现成的参照依据，在《民法通则》等法律中又缺乏调整物业管理的专门规定，相关部门只能根据民法通则和行政诉讼的基本原则处理，相关规定不够明确，增加了正确处理该类纠纷的难度。所以受种种原因的限制，物业管理纠纷越来越多，而得不到完善的解决。

2.物业管理纠纷产生的原因

2.1 缺乏健全的法律法规

我国物业服务行业起步和相关法律的出台相对较晚，现在物业服务主要有《物权法》与《物业管理条例》两部法律，虽然也迈入了法制化时代，但是随着房产行业的飞速发展，法律法规停滞不前已经使物业管理法律关系越来越难以解决。当前物业管理有法律法规法律条文不够细化、没有清晰的规定物业管理关系、缺乏操作性的法律等问题，这些法律许多内容已经完全脱离当前的房地产和物业管理的发展，发挥不出应有的法律效应。所以即便部分业主懂得运用法律知识维护自身的权利，物业管理公司也会继续钻法律的漏洞，导致物业和业主矛盾不断升级。

2.2 物业服务的水平较低

物业管理实际是为业务提供相关服务的，但是大多数物业管理公司对自身位置缺乏准确的定位，错误的认为自己是“管理者”，在业主拒绝缴纳物业费时，单方面采取停水停电的措施，增加业主的不满情绪。另外因为物业管理公司入职门槛较低，加上物业公司不重视职工的培训，所以造成许多职工缺乏较强的服务意识，不能以正确的心态面对业主的投诉，甚至发生争执，这种非理性的解决方式，加剧了业主和物业的矛盾，导致服务供需之间严重失衡，再加上大部分业主的投诉被忽视，因此业主更加不满，久而久之矛盾会一触即发，难以维持。

2.3 部分业主缺乏较强的道德意识

针对物业管理公司的问题，业主会选择忍气吞声或依靠法律勇敢维权，其中一部分业主缺乏基本道德常识，甚至故意制造和物业的矛盾，如违章改造物业管理相关建筑设施；事事以己为先享受物业服务，不然就滋事生非；私自改造社区公共用地，妨碍物业管理等等，在业主和物业产生纠纷时，对个人利益过于计较，不配合司法机关的调查，不仅对物业对业主的服务造成影响，还影响物业管理纠纷案件进程和最终判决，使案件的审理达不到满意的结果。

3.物业管理纠纷的解决方法

3.1 建立健全相关法律法规

由于《物权法》与《物业管理条例》中的部分条例已经不适应当前越来越多的物业管理纠纷，所以亟需进行完善。首先需要清晰梳理并明确规定物业和业主之间的法律关系，以便使各项法律中施加与承受的主体更加清楚；还需要细化各项法律条文，对于双方都不满意审理结果，或审理后反复出现的问题案件，补充相关的法律条文，保证不再发生类似错误。审核相关法律时，对其修订法律的可操作性加强关注，防止出台法律后因操作性低而使纠纷无法解决；另外修订法律的相关人员最好定期整理物业管理纠纷案件，归纳法律解决困难的案件并进行分析，再通过进一步调整，保障新修订的法律可以长期适用。

3.2 努力提升职工的整体素质

物业公司首先应该明确物业管理和业主“管家”与“主人”的关系，明确物业管理工作是服务于业主的。职工们也要明确这种关系并端正态度，尽可能满足业主的合理需求，避免和业主发生冲突；对其专业化技能加强培训，尽到管理人员的义务；对和业主的矛盾进行妥善的处理，培养职工的良好服务态度。物业管理职工是沟通物业和业主的桥梁，只有使职工的业务素质得到提升，才能使相互之间矛盾逐渐缓和，推动社区和谐发展。

3.3 培养业主的自律精神

业主作为社区的主人，享有各种权利的同时还拥有不可忽视的义务。首先业主应该树立自律意识，懂得规范自身的行为，在合理的范围内运用自己的权利，不妨碍物业构建的建筑设施，配合物业管理工作正常进行。和物业服务人员应该做到相互尊重，营造出良好的社区环境。

结语

总之，物业管理服务业的发展，对提升城市管理水平、维护社区稳定、物业的保值增值等都有重要的推动作用。在我国当前物业管理过程中，业主与物业管理公司之间出现了许多矛盾和纠纷，但是随着物业服务行业的的进一步完善，通过建立健全市场机制、颁布各类法律法规、落实各项措施，一定会妥善处理这些物业管理纠纷，使物业服务行业得到更好的发展。

[1]成曦.我国物业管理纠纷的成因及其对策研究[J].经济视角，2012(04)：119-120.

[2]周斌.浅析住宅小区物业管理纠纷的成因及其对策[J].时代经贸，2013(18)：32-33.

[3]陈占维.小区物业管理问题及解决对策[J].科技创新与应用，2014(23)：274.