城镇旧住宅区综合整治研究

张 丽

中信建筑设计研究总院有限公司古建研究中心

城镇旧住宅区综合整治研究

张 丽

中信建筑设计研究总院有限公司古建研究中心

本文在分析城镇旧住宅区存在的主要问题后，从基本思路、工作内容以及保障措施等三方面阐述对旧住宅区综合整治的研究。

城镇旧住宅区；综合整治

1 引言

城镇旧住宅区是指新型城镇化建设中，建制镇以上城市范围内，2000年以前修建、当年建设标准低、房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、缺乏基本的物业管理条件的住宅区。旧住宅区存在各类安全隐患，已经严重影响人民群众的生活品质，甚至威胁到人民群众的生命及财产安全。因此，推进城镇旧住宅区的综合整治是迫在眉睫的民生工程。

2 存在主要问题

城镇旧住宅区现状情况复杂，类别繁多，但大体都存在如下问题：

(1)存在各类安全隐患。一是存在消防安全隐患，室外消防设施缺乏或不规范：旧住宅区内道路宽度不够，消防扑救车辆无法进入；旧住宅区内无消防水池或水源、水量不够；市政消火栓未设置或损坏，无法使用；室内未设置消防设施，楼梯等唯一消防通道被杂物堆放，有效疏散宽度不够、侵占公共楼道生火做饭，特别是木结构建筑中，消防安全隐患凸显。二是存在房屋安全隐患：房屋主体结构年久失修，出现诸多安全问题，严重影响建筑使用安全；居民私自安装不符合安全要求的空调架、晒衣架或花架等设施，存在掉落、垮塌等问题。

(2)房屋年久失修、设备老化缺失。城镇旧住宅区由于建设时间长、规划、建设标准低、施工技术水平有限，加之后期使用过程中维护管理不到位，导致房屋主体、设备陈旧老化，甚至缺失。如违规装修改造破坏房屋主体结构、外墙饰面层风化脱落、屋面防渗漏功能退化、楼梯扶手锈蚀松动、下水管道堵塞破损、楼道照明缺失、没有专用消防设施或者消防设施损坏、被盗现象严重等。

(3)生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在一是各类违章搭建多，屋顶加盖、阳台改厨房、乱搭亭棚等现象严重；二是道路老化，路面破损、井盖缺失；三是垃圾、废品随意堆放，蚊蝇滋生；四是公共绿地布局混乱，杂草丛生；五是架空管线凌乱，乱搭乱接现象严重；六是缺乏规范的物业管理，人员混杂，治安差。

(4)公共配套设施缺乏、占用现象严重。旧住宅区在建设之初，规划方案比较简单，公共活动场所、停车位、绿化、照明等配套设施与居民现实需求的矛盾突出；机动车、自行车无序停放，随意占用小区道路，造成交通不畅；文化体育等公用设施不足；路灯、供水、供气等市政设施缺失、损坏严重等。

3 整治工程的基本思路

(1)问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决城镇旧住宅区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。

(2)科学规划、分步实施。根据各地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理制定综合整治专项规划，并确定综合整治的目标任务，量力而行、逐步推进，根据情况，进行集中整治与分步整治相结合的方式，先改造危房集中的旧城镇住宅区，再分步综合整治其他城镇旧住宅区。

(3)政府主导、市场参与、部门协作。综合整治政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，尊重市场规律，发挥市场配置资源的基础性作用，尊重企业的市场主体地位；同时，落实政府各职能部门的责任分工，采取部门之间协调工作的方式；最后，充分调动社会团体和城镇旧住宅区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

(4)因地制宜、分类建设。结合各地实际，按照综合整治前期，综合整治实施过程和综合整治后期三个层面开展综合整治工作。合理界定综合整治范围，采取重点整治与一般整治相结合的方式，分类别进行，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治、建筑节能改造。同时，要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

4 整治工程的工作内容

分为综合整治前期，综合整治实施过程和综合整治后期三大内容。

(1)整合整治前期。首先组织编制城镇旧住宅区综合整治规划，并作为专项规划实施。其次合理制定城镇旧住宅区综合整治方案，因地制宜地确定整治内容，提出切实可行的综合整治方案和措施，合理确定工程造价。

(2)综合整治实施过程。首先是环境整合整治，包含拆除旧住宅区内违章建(构)筑物、整修道路、拆墙透绿、补建绿地和园林景观和治理环境卫生。其次是房屋维修改造，包括房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外立面及楼道清理和粉饰、各类房屋内老旧管线更新改造和具备条件的房屋加装电梯。第三是配套设施完善，包括旧住宅区内配套设施设备的补建。市政公用设施的完善，体现公共服务均等化的原则，加强社区组织工作用房和居民公益性设施建设。

(3)综合整治后期。旧住宅区整合整治后应及时稳妥推进物业管理，使综合整治与长效管理相衔接，社区管理和物业管理相协调，建立健全旧住宅区维护管理长效机制。

5 整治工程保障措施

城镇旧住宅区综合整治是一个系统的整治工程，需要一定的保障措施才能得到才能有效推进和落实。

(1)政策扶持。充分利用现有的国家相关政策，争取国家政策的扶持，如棚户区改造的政策、既有建筑的节能改造政策以及配套康体设施的政策。

(2)法制健全。在法定规划中，落实城镇旧住宅区综合整治的内容，在城市总体规划和控制性详细规划中落实。制定相应配套的规范性文件来加以规范，使综合整治做到有法可依，有章可循。

(3)管理周密。完善管理体制机制，提高城镇旧住宅区综合管理水平。加强组织领导，合力推进。认真制定方案，提高整治效果。建立考评机制。加大宣传力度，营造良好氛围。

(4)资金保障。最大限度地引入市场机制，并充分利用现有国家政策和善用各类专项资金，并理清关系，分类别承担资金，最后政府给予适度补贴。

6 结语

城镇旧住宅区综合整治是关系民生的重大问题，已成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题，老旧住宅区人居环境与新建住宅区形成强烈反差，已成为城市建设管理的落后地带。因此，必须而且有必要大力开展城镇旧住宅区的综合整治，力求达到社会效益、经济效益、政治效益和生态文明效益的统一。

[1]国外旧住宅区更新改造的政策和再开发研究[J]. 韩毅.工程建设与档案，2005(03)

[2]论加快旧城区整治改造的必要性与紧迫性[J]. 谭美贞.建设科技. 2007(13)