住宅产业化的房地产供应链管理研究

吕 宁

滕州市房地产开发管理办公室

住宅产业化的房地产供应链管理研究

吕 宁

滕州市房地产开发管理办公室

住宅产业化为我国传统建筑业的变革提供了有力支撑，也为房地产企业在新形势下提供了战略创新和变革的契机。住宅产业化涉及众多产业，所有参与企业必须合成有机产业链，才能实现住宅产业化的目标。供应链管理作为一种先进的管理方法已在制造业中被广泛应用并取得成功，运用供应链管理的思想，借助先进的信息技术，整合项目运营中的各相关要素，能够更快更好地响应市场需求，实现住宅产业化的利润最大化。以供应链管理促进住宅产业化发展，这方面的研究有着很大的应用价值。

住宅产业化；供应链；管理

随着政府宏观调控政策的实施、房地产税的出台、土地供应制度的规范化、顾客消费时的理性化，房地产的高利润将会受到抑制，房地产业将不可避免的走向微利时代。房地产行业一直都是高耗能产业，随着低碳、节能、环保、智能建筑等概念的提出，迫使房地产企业要加快摆脱原有的以浪费牺牲能源、资源、生态为代价的粗放式的生产和使用方式，以应对激烈的市场竞争，促进发展循环经济、改善人居环境。

1 供应链管理和住宅产业化

1.1 供应链管理的内涵

在参与企业的共同愿景和目标下，从原材料到最终用户的过程中，通过制定并实施统一规则，对供应链上的物流、工作流、资金流和信息流进行计划、组织、协调和控制，保证运行秩序，达到增加收入、减少浪费、降低成本，在最短时间内为用户提供满意的产品和服务，实现链中所有企业的共赢和供应链整体效益的最优。

1.2 住宅产业化供应链

“住宅产业化供应链”就是以房地产开发商为核心，结合住宅产业化生产特点，以供应链的形式整合行业资源优势，选择合适的金融机构、土地供应商、营销策划商、材料供应商、监理公司、设计商、施工承包商、物业管理公司等上下游企业，形成基于契约和信任机制的立体化、多层次的战略合作伙伴的组织运营模式。

所谓“住宅产业化供应链管理”，是指以房地产开发商为供应链核心企业，综合运用供应链管理理论和方法，以市场需求为导向对供应链的各节点企业进行协同管理，对所有生产要素进行整合，在纵向上由房地产企业主导产品的设计、采购、生产、施工、销售、管理等环节，在横向上以专业分工为基础完成生产过程中某一环节的集群式扩展，为客户提供满意的住宅产品和服务，并最终达到住宅产业化供应链增值、优化的过程。

2 做好住宅产业化的房地产供应链管理

2.1 产业链设计工作

住宅产业化项目开发步骤繁多，主要包括：确定住宅投资项目，进行市场调研，可行性研究，投资决策，产品定位，进行建筑方案设计，技术选择，方案比较，构造做法，内、外装要求，初步设计，详细设计，预算设计，筹集资金、申请建设工程规划许可证，施工图设计，大样图设计，构件设计与深化，部品构件生产，材料和设备的招标，施工企业招标，工程监理招标、施工组织推演，主体结构施工，装修施工，竣工验收、宣传策划、销售签约、物业管理。

住宅产业化供应链涉及投资、设计、生产制造、消费等诸多流程，是一个十分复杂的系统工程，它是由诸多领域相互关联的企业基于共同目标结成的网络，各企业之间相互协作、相互制约、相互依托，在共同作用下形成具有一定规律的结构组织。因此，在设计住宅产业化供应链时，必须考虑它的整体性、结构性、复杂性、用户需求性、环境适应性和产业动态性等特征，从全局高度进行设计和优化。

2.2 构建供应链管理模型

在理想状态下的住宅产业化供应链中，房地产企业作为资源配置整合的平台，和其他相关企业通过强强联手、优势互补形成一个关系紧密的利益共同体，共同构成一个价值、产品、信息不断循环交流的功能网络，为生产住宅最终产品而服务。在这种供应链模型下，房地产企业与合作伙伴通过电子信息网络，实现管理的扁平化，最大限度地实现资源的整合和优化配置。通过参与企业间的不断磨合和了解，经过优胜劣汰将逐步稳定下来，形成长期的战略型联盟。积极研发新型住宅产业化建造方式，还要发掘、吸引精英企业的参与来加强关键环节，并最终形成一个产业化联盟的标准系，为标准化产品的快速生产和创新奠定良好基础。

2.3 完善组织支撑系统

住宅产业化供应链的组织结构可划分为核心企业和节点企业两个组织层次。房地产企业作为整个供应链的核心企业，是住宅市场机遇的发现者和供应链的主导者。首先，房地产企业要从市场中寻求好的住宅开发商机，然后从住宅产业化的相关企业中挑选合适的合作商作为节点企业，并根据各参与企业的资源优势和核心能力进行分工协作，为实现共同目标构建一个网状供应链。在供应链运行过程中，为方便各方的交流沟通，保障供应链的顺畅工作，需利用信息网络进行横、纵向的沟通与协调，并由专门的组织协调部门及时处理运行中的问题和矛盾。

2.4 将BIM技术应用与其中

在信息网络技术的作用下，住宅产业化供应链具有更高的创新能力和市场适应能力。住宅产业化是住宅从规划设计、部品生产加工、施工建设，到销售和售后维修，均实行工厂化生产，以产业化方式制作加工各种住宅构配件，然后运输到现场进行机械化装配的全生命周期。无论是在前期设计，中期生产建造，还是后期的使用维修，都会产生大量的信息和实物流转的资料，传统设计软件和方法的精度难以满足住宅产业化供应链管理的要求，需要一个能够覆盖全过程的全能集成工具，这就是建筑信息模型BIM(Building Information Modeling)。

综上所述，住宅产业化是传统建设方式的变革，它对于优化建筑产业结构、提升住宅品质、实现节能减排、降低能源消耗、促进经济增长、构建和谐社会等具有重要意义。随着技术的不断发展，住宅产业化必定给我们带来更多的好处，而供应链管理作为先进科学的管理手段，与住宅产业化又有着必然的联系，将两者结合起来，必将促进住宅产业化在我国更快更好的推广。

[1]李丽.住宅全装修的集成化管理研究[D].西安建筑科技大学，2011.

[2]申文.住宅产业化研究及发展策略分析[D].重庆交通大学，2014.

[3]屠立辉，瞿富强.基于供应链管理的成品住房开发模式[J].中国房地产，2011，05：50-53.