非依法律行为取得不动产权利的转移登记

某县不动产登记机构询问：如何理解《不动产登记操作规范（试行）》1.10.1 （一并申请）中关于“已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载”这一规定？我们登记机构是办一次还是两次转移登记？契税是缴纳一手还是两手？

金紹达：物权的设立、变更或者消灭，按照其发生的根据可以分为依法律行为和非依法律行为两类。依法律行为就是当事人按照自己的意愿，采用买卖、赠与等法律行为使物权发生变动。这种变动应当遵守物权公示的原则，未经公示（不动产为登记、动产为交付），不发生物权效力；而非依法律行为，是指当事人主观上并没有产生、变更、消灭一定法律关系的意愿，而是直接依据法律的规定发生了物权变动的效力，这种变动并不需要经过物权公示。

有些不动产权利人因为生效的法律文书或是继承、接受赠与取得了不动产权利，但是没有向登记机构申请不动产登记。这些权利人虽然直接依据法律规定取得了不动产权利，但由于未经登记，不动产登记簿上所记载的仍然是上一手的不动产权利人。所以，此时的实际权利状态并不与登记簿的记载一致。如果这一不动产权利又因为诉讼、仲裁或是继承、受遗赠等原因再次发生不动产权利转移时，并不受到登记簿没有这一记载的影响。

在这种情况下，新的受让人在向登记机构提出登记申请时，并不存在上一手的不动产权属证书，但是登记机构毋须也不能办两次转移登记，因为新的受让人在提出登记申请时已经依据法律的规定取得了不动产权利，而上一手的权利人已经不再是权利人，不能由其再申请登记。从《不动产登记操作规范（试行）》这一条的表述来看也是如此：登记机构办理的是“后续登记”，而且要“将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载”。

契税问题，按依法行政的原则本应由税务部门解释，但是《契税暂行条例》规定了土地、房产部门“应当协助契税征收机关依法征收契税”。按《契税暂行条例》第一条规定，“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。非因法律行为取得不动产权利，虽然没有申请转移登记，仍然属于“承受”的范围，因此，除了继承以外，应当缴纳契税。

需要说明的一点是：《不动产登记操作规范（试行）》的这一条规定为这类转移登记加了一个“已办理首次登记的不动产”这一限定条件，而按《物权法》的相关规定，即使是没有办理过首次登记的不动产，但符合首次登记的条件并因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得的不动产以及合法建造的不动产也应包括在该条的适用范围之内。

陈品禄/责任编辑