某新建多功能综合楼房产测绘项目专项实施方案

魏迎鸿

金昌金浩房地产测绘队（737100）

某新建多功能综合楼房产测绘项目专项实施方案

魏迎鸿

金昌金浩房地产测绘队（737100）

这里简要分析了房产测绘的重要性，概述了房产测绘的主要内容，基于房产测绘工作流程，以某房产测绘项目为例提出了实测方案，用于解决实际工作中的问题。

房产测绘；实测工程实例；结论

1 房产测绘基本内容

房产测绘主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量、数量和现状等，并以文字、数据及图件表示出来的工作，通常也称为房产测量。其内容包括有:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积计算、变更测量、成果资料的检查与验收等。房产测绘目的是为房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。它的作用主要有四个方面:①法律方面的作用；②财政经济方面的作用；③社会服务方面的作用；④测绘服务方面的作用。

2 房产测绘实测工程实例

下面以某新建多功能综合楼为例，阐述房屋实测技术在新建小区项目中的应用。

2.1 任务概述

该多功能综合楼房产测绘项目，由甘肃某房地产开发有限责任公司开发，总高24层，规划总建筑面积约为 25 418 m2，其中1～3层及负一层地下室局部为商场，4～23层为住宅，屋顶为水箱间及电梯机房。商场在临街展开，与住宅独立使用。本房产测绘工程的主要目的是产权登记。具体工作包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算 、房产分户测量以及成果资料的检查与验收等。

2.2 测区自然地理位置概况

该房地产位东侧紧靠饭店，南侧紧邻建设银行，西、北均为市政道路 ，周边权属关系简单清晰，地势平坦，交通便利 ，控制点分布均匀 ，密度适中。2.3技术设汁方案

2.3.1 精度指标

国标将房屋面积的测算精度分为三级，本工程按二级房产测量精度执行，其适用范围为中小城市的中心区的商品房及其他房屋。

2.3.2 仪器设备

手持式测距仪 （测距中误差:正负1.5 mm）、BMF测量软件、数码照相机、记录设备。

2.3.3 房产平面控制测量

校核利用竣工测量成果报告书中的平面控制测量成果资料。

2.3.4 房产调查

由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属关系简单清晰，房产调查的重点为房屋调查。房屋调查的内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界示意图。

2.3.5 房屋要素测量

1）准备外业草图。外业记录以建筑竣工图复印件作为草图（无电子施工图）；2）外业实测；3）拍摄建筑物实景照片。一是作业人员计算时利用，二是检察人员在检查时参考。

2.3.6 房产面积计算与共有面积分摊

1）多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物，这幢建筑物内有住宅、商业用房、办公用房，各建筑面积的功能与服务对象并不相同。因此，对多功能综合楼不能和普通住宅楼一样，用一个分摊系数一次进行分摊，而是应按照谁受益（占有、使用）谁分摊的原则，对各共有建筑面积，按照各自的功能和服务对象分别分摊，即多级分摊。上层领地综合楼划分为三个功能区:地下负1层（汽车库、设备用房、地下商场和库房）；地上1～3层为商场；4～23层为完全独立的塔楼，塔楼为住宅，住宅每层6户，3种户型，20层共计120户。按照 GB/T 17986.1—2000房产测量规范和建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住字【2002】74号）规定，采取由上而下的分摊方式，首先分摊整幢的共有建筑面积（屋顶水箱间及电梯机房、各层外墙一半的建筑面积），把它分摊至地下室、1～3层商场、住宅三个功能区；功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起再分摊至功能区内各个层；然后再把功能区分别的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起最后分摊至各套或各户；最后将车位和摊位分别的分摊面积和车位、摊位自身的共有建筑面积加在一起分摊至各单个车位、摊位。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的房屋建筑面积。如果各功能区内，各层的结构相同，共有建筑面积也相同，则可免去层这一级分摊，由功能区直接分摊至套或户。2）利用AUTOCAD和BMF南方数字房产测量软件绘制分层平面示意图。计算各部位面积。

2.3.7 权属备案

市房产测绘成果到市住房和城乡建设委员会下属单位市房地产交易中心进行权属备案。分户房表在备案通过之后，由某房地产测绘队出具，作为房产证的附图和附表 ，分户房表不要求备案 。

2.4 产品检验和验收

房产测量成果实行二级检查一级验收制，一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由该房地产测绘队的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。各级检查验收中若发现问题，必须做好记录并提出处理意见。

2.5 在房产测绘中一般会遇到的问题和解决办法

上层领地新建综合楼地下车位、地下商场（局部），1～3层摊位如果按车位、摊位出售，需具备以下三点。才可分摊计算。

开发商应提供正式的竣工蓝图,在竣工蓝图上，以柱网为基准点，标出详细的车位、摊位尺寸，标明与柱网和内外墙的距离。竣工蓝图上划分的车位、摊位，需经消防部门盖章许可，或有设计院盖章认可，符合消防要求。地下车位、1～3层摊位，有墙的以墙为界,无墙界的应在界限拐角处打地钉，对于车位还应标出车位线，地钉定位应由委托方提供书面说明，指明是取中还是取边。

3 结论

房产测绘是一项非常细致、繁琐又严肃的工作,房产测绘数据一旦被房产行政管理部门采用，将产生严肃的法律效力，房产测绘数据一旦出现问题，将产生较大的社会矛盾。所以，房产从业人员要有很强的法律意识和工作责任感。房产测绘的从业人员要不断学习房产规范、政策、法规，提高从业人员的专业水平,不断提高房地产测绘机构的专业水平，健全完善的质量保证体系，加强测绘机构间交流学习，加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业人员的综合素质，从技术上加以保障。

[1]GB/T 17986-2000,房产测量规[S].国家质量技术监督局发布.

[2]中华人民共和国建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房【2002】74号）.