房地产评估机构的风险预防与控制研究

厉保全

[摘要]随着社会经济的发展，我国的房地产行业也在不断地走向成熟，目前，房地产已经成了我国社会经济的重要增长点。房地产在带动经济发展的同时，也是非常容易导致泡沫经济和金融风险出现的一个行业。所以，相关的评估机构必须重视房地产评估体系的完善和健全。文章主要分析了当前房地产评估机构的发展情况，并进行了防范措施的提出，希望能够帮助我国房地产行业更加健康地发展。

[关键词]房地产评估；机构；风险预防；控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.130

对于房地产评估机构而言，评估风险对于企业的生存发展威胁是致命的，一旦出现评估风险隐患，不仅需要承担评估责任及经济利润损失，对于企业的公信力更是有着严重的影响。随着住房改革制度的不断深化，带动了我国房地产的发展，现在房地产已经成为了我国经济发展的重要产业。房地产市场和房地产评估的关系非常紧密，房地产的发展也给房地产评估行业的发展提供了机会，对评估服务的要求也在不断地提高。但是现在的房地产评估也和其他社会中介一样，存在的风险比较大，必须采取措施来进行防范。

1 我国房地产评估发展情况

房地产评估指的是评估房地产。在评估的时候，需要根据评估的目的。根据相关的原则和程序，通过正确的方法来进行评估，确保能够合理的推测、评估和判断房地产的产值。在我国，房地产评估本身便是一个新行业，其体制还不够完善，特别是和西方国家相比，无论是评估的方法还是理论都比较落后。为了对房地产信贷风险进行评估，我国相关机构已经出台了一系列的文件对我国的房地产贷款市场来进行规范。[1]这些规定对房地产评估师评估工作开展、抵押评估行为的规范，产生了很大影响。

2 房地产评估行业存在的风险和原因

近些年，国内的房地产业发展迅速，尤其是房地产二级市场得到更大开放，房地产评估在社会经济、生活中发挥的作用也越来越大。房地产的买卖、征用、企业合资和房地产投资等，这些都和房地产评估息息相关。然而，房地产评估也和其他社会中介行为一样，有很大的风险性，必须加以防范。

房地产行业的发展也带动了房地产评估行业的发展，但是现在房地产评估行业存在的问题还比较多，风险也比较多，主要体现在下面几点。

2.1 评估抵押物时评估出的价值较高

一般情况下在进行房地产价值评估的时候，若是评估出的价格超过其总价的20%，那么这本身便是严重的失误，但是现在房地产评估的时候，严重失误比居然超过了50%，这导致的后果比较严重。试想，若是银行根据评估出的价值批贷款，而实际房产价值远远达不到评估的价格，若是这种案例出现得比较频繁，会给银行带来非常严重的损失，其风险也是比较大的。

2.2 没有重视抵押贷款项目本身的可行性评估

根据相关的规定，若贷款是房地产抵押贷款，借款人无法在规定期限内将欠款还掉，那么银行有对其房产进行处置的权利，从而降低银行的损失。这样也能够降低银行面临的风险，避免损失。这样便会导致很多评估机构在评估的时候，比较重视房产本身的价值，而对借款人本身的偿还能力不够重视。并且房产价值受到的影响因素比较多，若是拖欠的时间过久，其价值也会有一定的折扣，这也直接导致了在欠款人没有能力还银行贷款的时候，银行处理其房产也会比较困难，银行所处的局面也会比较被动。

2.3 没有很好地把握房产暗藏的相关风险

出现这种情况的原因主要有两个：首先是评估机构本身的业务能力不够，没办法全面地做好评估工作；其次则是评估机构没有深刻全面地认识房产抵押贷款。[2]而在工作开展的时候，我们想要保证借款人能够及时偿还，便必须做好房产抵押评估方面的工作。

2.4 在抵押贷款业务中房产评估机构的地位比较尴尬

在进行房屋抵押贷款的时候，银行、贷款人以及房产评估机构之间的关系比较微妙，三者相互依赖、相互独立，为了自身的利益也会利用对方。并且，房产评估机构的地位尤为尴尬。贷款人本身是买评估报告的人，评估机构必须给其提供服务，但是也不能够不重视银行，若是房产评估不合格，银行也会非常不满意，银行会不信任这个机构，甚至會封杀这个机构，所以，其面临的风险比较大。[3]

2.5 评估师的素质会导致风险的出现

评估师若是优秀，其写出的评估报告价值也会比较高，并且评估师对房地产评估机构而言是非常重要的。若是评估师本身的道德修养存在问题，为了自身的利益会利用工作过程中存在的漏洞牟利，后果非常严重。

3 防范房地产评估风险的策略

房地产发展到现在已经慢慢地成熟，房地产的风险在不断地降低，但是其中存在的问题还比较多。房地产评估机构想要规避风险，便必须做到下面四点。

3.1 谨慎选择客户，保证信息的合法性和真实性

在进行客户选择的时候，评估机构必须慎重，必须全面地审查客户提供的相关资料，保证客户提供资料和信息的真实性。这便要求客户和评估机构之间进行充分

合理的沟通，全面地了解房产的实际价值，确保做出的评估报告可行度较高，维护评估机构的良好形象，降低其出现风险的概率。

3.2 做好内部管理工作，将责任落实到每一个人

房产评估机构必须认识到行业内部管理的重要性，对内部质量控制体系进行完善和健全，而想要做到这点，便必须保证质量控制程序和体系的完善。在我国，评估机构是房地产评估行业的主体，需要承担其应该承担的任务，其必须做好行业的协调、管理、服务以及监督工作。对这些控制制度而言，估价复审制度是非常重要的，其存在能够切实提高评估机构本身的专业水平，对评估的程序和方法合理性进行评判，这样能够很好地降低评估的风险，提高评估的合理性。

3.3 重视制度的完善和创新

每个行业都有属于自身的规范和相关的制度，房地产评估行业想要更好地进步和发展便必须重视评估制度的完善，这也是降低风险的重要策略。和国外相比，我国评估机构发展起步比较晚，和先进国家之间的差距也比较大。所以有必要借鉴发达国家的经验，并以此为基础进行创新，确保制度的评估规范和制度符合我国特色。并且在进行评估的时候，也必须严格地根据我国的相关规定和发展进行，主管部门也必须发挥自身的管理监督作用，定期评审评估机构以及评估师，若是发现问题，必须严厉地惩罚，从而给其发展提供一个良好的环境。

3.4 重视评估人员素质的提高

评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了，房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际需要。

4 结 论

随着社会经济的发展，我国的房地产行业不断地进步，房地产评估机构的作用也愈加突出，特别是现在我国房地产评估行业起步比较晚，存在的风险也比较多。我们必须正视这些风险，采取措施解决问题，重视制度的完善，不断地提高行业从业人员本身的素质。只有这样，房地产评估行业才能够得到健康的发展，房地产评估机构的作用才能够真正发挥出来。

参考文献：

[1]秦圆圆.完善我国房地产评估机构监管体制的思考[J].南方金融，2010（4）：36-37.

[2]李敏.房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及对策分析[J].时代金融，2014（9）：172，176.

[3]陈宏海.房地产评估机构的风险预防与控制[J].经营管理者，2011（9）：192.