抄底新加坡房产，还不是时候？

陈浩杰

2016年莱坊财富报告显示，在亚洲区豪宅价格排行榜上，新加坡仅次于中国香港名列第二。作为亚洲的两大金融中心，且都是属于人口密集寸土寸金的城市，两地也是富豪置业的集中区，在过去几年里，为了遏制房价的不断上涨，两地都采取了强硬的严控措施。

在经过一段时间的小幅回调之后，香港的房价继续上涨，目前，香港房价比2012年房地产调控措施实施时已经高出35%。

相比之下，新加坡的地产表现却远逊于香港。最新数据显示，新加坡的房价在2016年三季度连续第12个季度下降，住宅价值比三年之前的峰值低11%。根据新加坡房地产开发协会（Real Estate Developers Association of Singapore）统计，未售出住房的库存可能需要三年才能消耗完。除了供应过剩外，新加坡房屋空置率也处在十一年来的新高。

此前受低利率和外国买家的高需求影响，新加坡政府担忧房价上涨过快，从2009年开始不断采取措施给房地产降温。在新加坡政府的不断调控之下，新加坡房地产市场量价齐跌。知名地产咨询机构仲量联行分析认为，新加坡现在比香港更接近房市的转折点。

这是不是意味着，抄底新加坡正当其时？多位新加坡地产人士表示，新加坡地产市场陷入低迷，但新加坡政府对房价的高压严打目前没有任何松动迹象。

“过去几年新加坡市场都处于一个低谷期，我们预测在未来几年市场也基本上处于这样的一个状态，不会有一个比较大的市场回暖。”新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强向《财经国家周刊》记者表示。

如果打算像在国内一线城市那样短时期内靠炒房大赚一笔，对中国消费者来说，投资新加坡房产也许并不是很好选择，至少现在来看并非最好时机。

政策打压市场低迷

新加坡私人住宅价格指数显示，截至去年9月30日的三个月内，新加坡房价较上一季度下跌1.5%，这是自2009年6月以来的最大跌幅，并且连续第12个季度录得下滑，也是自1975年首次公布房价数据以来最长的持续下跌纪录。

新加坡房价下跌，是该国政府旨在调控楼市的一系列降温举措起效的自然结果。自2009年以来，新加坡政府实施了一系列降温举措，其中包括额外买方印花税等，使得外国买家和已有一套以上住房的新加坡本国购房者的购买成本大为增加。

担任新加坡产业发展商公会会长的陈佩强也是新加坡最大的地产公司远东机构房地产销售及公司事务部执行董事。他告訴《财经国家周刊》记者，政府出台这些降温措施后，新加坡地产市场的需求逐年下降，2016年全年的总需求量只有7500间到8500间，也即意味着成交量在7500到8500之间。这个成交量是一手房，二手房没有算在里面。这样的一个成交量，在香港也就是两三天的成交量。

众所周知，新加披的组屋制度闻名世界。国家免费提供土地，由新加坡建屋发展局统一规划建设组屋。由于新加坡建屋发展局不以盈利为目的，因此组屋的价格并不与市场挂钩，而由建屋发展局来决定，是以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定，标准是一个人参加工作5年后，结婚时能具备使用中央公积金购买政府组屋的经济能力。

公开报道显示，50年间，新加坡建屋发展局共建造了90万间组屋，新加坡80%的人口居住在组屋中，其中95%拥有自己的组屋，新加坡也成为了全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。

新加坡的组屋面向的是中低收入水平的新加坡公民，新加坡本国的高收入人群以及外国人也可以选择住在私人公寓以及有地住宅。相对于组屋低廉的价格，新加坡私人公寓以及有地住宅的价格较为高昂，由市场定价，高达7万元-20万元每平方米不等，且价格过去几年间一直在上涨。为了减少本国公民“囤房”的冲动，也给在新加坡置业的海外投资热降温，新加坡政府相继出台了提高卖方印花税、提高买家印花税等明确抑制投机性买房的政策，这也正是新加坡地产市场最近几年陷入萧条的原因所在。

未来几年市场难以回暖

从投资的角度看，目前低迷的新加坡市场，是否还有投资价值？尤其是对喜欢海外置业的中国人来说，当下的新加坡地产市场是不是可以抄底呢？

一位当地地产人士告诉记者，新加坡地产市场一向以透明稳定著称，基本上不用担心房价会有大起大落的风险。

陈培强表示，未来几年新加坡地产市场预计不会有一个比较大的回暖。“房地产市场未来两三年依然不会很理想，政府在近期内也不会有新的措施，新加坡政府这么多年来一直倡导和推行‘居者有其屋，对民众来说，如果房价有一个坠落式的下降，他们会损失很大，社会不稳定的因素也会增多。”

记者发现，房价虽然有所下跌，但新加坡地产商普遍淡定，也没有明显的降价促销。新加坡远东机构运营总裁苏丽茜告诉记者，如果房子一直找不到合适买家，或是成交价格不能接受，她们会暂时把这些房子交给公司的租赁部门，让他们先租赁出去，等到市场回暖，再从租赁部门拿回房子，寻求机会把这些房子再卖出去。

在苏丽茜看来，即使放在全球范围，新加坡也有着吸引外国人的独特优势，比如，新加坡不向外国人征收海外资产和遗产稅，对于包括中国人在内的外国人来说，这是投资新加坡的一大优势，他们把新加坡的房产转售后将现金转回中国，不需要任何费用，父母将来把房产传承给孩子，也不需要缴付遗产税。这也是新加坡房价竞争力的重要砝码。虽然在政府的控制下，新加坡房价陷入低迷，但它对外国人的吸引力有增无减。

对于中国购房者来说，豪宅的吸引力会更大些。随着中国一线城市房价近年来不断暴涨，到新加坡海外置业的中国人也不断增多。智信研究与咨询统计的数据表明，从2004年至2011年，中国买家在新加坡置产的人数逐年增加，2009年销量激增三倍，并在2011年创下高峰，进行了多达2809个私宅交易。不过，从2012年开始，随着中国房价开始大涨，加上新加坡对国外购房的严苛限制，中国买家在新加坡的购房交易有所下跌。

尽管如此，基数庞大的中国市场依然让新加坡地产商高看。苏丽茜告诉记者，以远东机构统计，该公司开发的项目中，大约有20%到30%是卖给了外国人，其中约有一半是中国人，目前的这个比例有提高的趋势。

“中国内地和香港市场是我们在海外的主要市场之一。远东机构也正在加大在中国推广的力度，目前我们已经确定北上广深和成都作为远东机构在中国的主要品牌推广城市。”陈佩强说。

对于新加坡地产商来说，中国购房者将是重要的市场支撑。不过，对于中国购房者而言，到新加坡投资买房也许等一等为好。