供需错位：中国房地产市场痼疾

陆 铭

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，复旦大学教授

供需错位：中国房地产市场痼疾

陆 铭

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，复旦大学教授

中国一线城市并不是没有地，关键是它们想成为怎样的城市

中国房地产市场的根本问题是供需错位。没有一个市场经济国家会像中国这样，在房价高涨的人口流入地控制土地供应，却在人口流出地大量建房子。为了避免少数城市高房价带来的一系列后果，只能增加这些城市的土地供应。

房价是可以被解释的，并不意味着高房价不是问题，高房价将制约经济的竞争力。工资和房价之间的关系有两个效应：

第一个效应可以称之为“需求效应”。工资如果持续上涨，从长期来看，房价一定跟着上涨。如果房价上涨是以收入增长为基础的，房价上涨问题不大。

第二个效应是“成本效应”。中国是个大国，如果高房价仅出现在人口流入地，而且房价的影响因素中，土地和住房供应成了重要因素，那么，房价上涨意味着人口流入地的生活成本上升，会引起移民减少，工资上涨。而这个由房价推动的工资上涨可能和劳动生产率上升脱钩，这就会导致企业竞争力下降，最终走向倒闭或者搬迁。

人口流入地的房价上涨所造成的阻碍劳动力流入和推动工资上升效应，是2003年的土地政策拐点之后出现的现象。而这个拐点却不是若干年来被广为流传的“刘易斯拐点”，不是真正的劳动力短缺。

如果工资往上涨，但利率却是相对较低的，那么企业将用资本替代劳动，表面上看起来很漂亮，但是扭曲的劳动力和资本相对价格却只会导致一个结果，那就是，企业的资本替代劳动行为背离了中国生产要素结构本应有的比较优势，不妨称之为过早的产业升级和过度的资本深化。

在房价快速上涨的过程中，企业的另一个理性的选择是将原本应用于生产的资金用于投资房产。吊诡的是，房价挤出生产性投资的现象越严重，实体经济的增长越低，倒真的可能反过来使得事前的收入增长预期难以实现，经济出现泡沫化。

房价的持续快速上涨有诸多负面影响，而且这些影响主要就发生房价高的一线城市。把房价的成因说清楚了，那么，要缓解房价上涨的趋势，就只能增加一线城市的土地供应。一种认识误区是，中国的一线城市已经没有地了。但事实是，中国一线城市并不是没有地了，关键是它们想成为怎样的城市。

在东京圈，建设用地蔓延到西边山区和东边的东京湾才停下来了，向南，最远处蔓延的半径甚至达到距离东京市中心大约70公里处。在上海，如果从人民广场出发，到苏州的直线距离不过80公里，而且一路上全是平原。也就是说，上海是不是还可以增加建设用地的问题，完全取决于如何定义上海，如果对照与东京都市圈相当的面积，那么，即使“上海都市圈”考虑到必需的生态用地，仍然有大量可用土地。如果仅仅在上海辖区内考虑建设用地的占比，与面积远大于上海辖区的东京圈类比，则是作茧自缚。

要说的是，市场经济体制的本质是让价格机制引导供给去适应需求，世界上其他的市场经济国家不会在房价高的地方缩减土地供给。