浅析我国房地产立法的缺陷及完善

孙杭

摘 要：上世纪90年代，我国房地产市场开始崛起，并且近年来，房地产市场出现了火爆的局面，商品房价格持续走高，虽然中央政府及各级地方政府相继出台政策，抑制房地产价格快速上涨，但是在总体上，房地产价格还是呈上涨的趋势。房地产市场的火爆也引发了一系列的问题，暴露了我国房地产立法上的缺陷，本文主要通过了解现阶段我国房地产市场的立法现状，结合司法实践分析我国房地产立法上的缺陷，从而探讨我国房地产在立法上如何进行完善。

关键词：房地产市场；立法现状；缺陷；完善

一、现阶段我国房地产立法现状

在现阶段，我国在房地产立法上已经向趋于完备，为了解决房地产市场管理混乱的现象，我国政府颁布了《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等多部法律法规，系统的规定了房地产市场主体从业资格，只要满足“五证”条件，开发商才能将土地用以房地产开发；另一方面，为了维护民众的合法利益，制止不正当的土地交易，国家又出台了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及其他相关法律法规，对土地一级市场进行了详细的规定，一方面保障了土地使用权人的利益，另一方面，规范了土地一级市场的交易秩序。再次，房地产质量如何直接关系到人民群众的切身利益，国家将房地产建筑质量也纳入到了立法范围，《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、、《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》、《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规的制定，国家从房地产在开始建设、建设过程中、竣工验收、质保等方面进行了全面的规定，切实的保障了人民群众的切身利益。进行房地产开发的目的就是进行房地产买卖，故为了规范商品房买卖秩序，我国在法律层面上，《合同法》对此有一定的规定，但是只做了一般性规定，为了进行详细规定，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为商品房买卖合同的审理提供了法律依据。此外，还有房地产登记法律制度、房地产中介服务法律制度、房地产拆迁法律制度、物业管理法律制度和房地产税收制度等方面均有相关法律法规进行一般性规定，来支撑整个房地产市场的运行。

二、我国房地产市场的立法缺陷

1.我国房地产立法混乱

在上节所述，我国在房地产市场方面制定有多部法律法规来保障房地产市场的正常运行，但是，从中也可以看出，我国房地产市场立法混乱，一方面，在立法主体上，我国关于房地产市场的法律法规有全国人民代表大会制定的法律，也有国务院制定的行政规章，以及各地方政府和地方人大制定的地方性法律和地方规章，在立法层级上相对混乱。另一方面，在立法内容上，部分法律法规有自相矛盾之处，例如，在使用专业术语方面，国家以土地所有权人身份将土地有偿出让给土地使用者，《城市房地产管理法》中，使用了“出让”一词，然而在上海市出台的《土地使用权有偿转让办法中》使用的却是“转让”一词，一字之差，有千万之别，出让多指国有土地出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让是把自己的东西或合法利益或权利让给他人，有产权、债权、资产、股权、营业、著作权、知识产权转让、经营权、租赁权等等。虽然土地可以转让，但是土地转让只有两种方式，一是土地使用人将土地使用权有偿或无偿地转移给他人；二是在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。在第三方面，由于房地产市场法律法规众多，人民法院和律师在审理和承办案件中，不可能对房地产涉及到的法律面面俱到，有可能对法律法规的规定有所遗漏，且由于个别地方经济发展及文化有所差异，各地方政府和各地方人大制定的地方性法规和规章也不尽相同，有可能导致同案不同判情形，有损法律的权威，不利于社会稳定。

2.房地产市场立法严重滞后于客观事实需要

近年来，我国虽然对房地产市场制定了长远计划，但是由于我国房地产市场发展也就二、三十年的时间，发展时间尚短，司法实践以及立法经验严重缺乏，导致立法内容缺乏科学依据，只重视近期的需求及问题，忽视了对未来房地产市场的预测，这样容易造成房地产市场法律法规朝令夕改，缺乏稳定性。

三、我国房地产市场的立法完善

首先，加快修改调整房地产市场立法，建立完善的立法体系，需要从三方面入手，一是强调上位法的主体地位，下级部门在制定房地产相关法规和规章时，应对房地产法律进行全面了解和解读，对有疑问的地方及时请示上级立法部门，减少上位法与下位法之间的冲突和矛盾，其次，上级立法部门需要对下级立法部门的立法予以监督，控制房地产市场的立法数量，做到法律贵精不在多，减少房地产市场的立法冗杂现象。三是，对房地产立法空白方面需进一步调整，完善房地产市场的立法框架，使下级立法部门在制定本区域内的法规和规章时能有法可循。其次，法应该具有可预测性和可操作性，在立法是应紧跟社会发展形势，及时把社会发展中已為实践证明是行之有效的经验、措施、方法上升到法律层面，使之规范化、制度化，来调整我国房地产市场的各方关系。

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