从《物权法》角度看不动产统一登记对房地产市场的影响

马喜林

《物权法》作为我国的重要法律之一，其制定的目的是为了维护国家的基本经济制度，维护社会主义市场经济制度，明确物的归属问题，发挥物的最大价值效用，并有效保护权利人的物权。《物权法》以法律条文的形式直接确定了国家对人民群众物权的承认尊重与保护，以此为出发点，有效地保证和支撑了社会经济发展建设中各项活动的有机开展与运行，实现了物尽其用的目标，创造了最大的财富价值。《物权法》出台将近二十年的时间里以其与人民群众密切的联系，在保护大家合法权益、维护经济市场体制机制的同时，提高了人民群众对于法律的信任和尊重，令人民群众主动自觉遵守。可以说《物权法》加快了我国法制建设的进程，对社会主义和谐社会的建立起着不容小觑的推动作用。所以从《物权法》的角度出发确立不动产统一登记制度是对房地产市场规划的必然。

一、《物权法》的不动产统一登记制度

所谓的不动产统一登记制度就是指由《中华人民共和国物权法》所确立的一项物权制度，是在经权利人或利害关系人的申请下，经由國家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产统一登记制度是不动产物权变动的统一公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。《物权法》中所有权制度、用益物权制度和担保物权制度都与不动产登记相关联，没有健全的不动产统一登记制度就没有完善的物权法律制度。基于不动产统一登记制度的积极性，为了进一步推动不动产统一登记制度的有效落实和运行，国务院总理李克强签署国务院令，已经于2015年3月1日成功公布并实施《不动产登记暂行条例》。

无论是住宅房屋、商业房屋、土地的使用还是海域、矿产的开发利用都属于《物权法》不动产统一登记制度的调整范围。换句话说，就是现阶段正式以法律条文的形式将房屋等建筑物、土地上的附着物、定着物等物质进行一体化的登记，从而改变原有的不同部门对土地使用权、房屋所有权等权利进行的分别控制、登记形式，转换为新形式的国家统一的责任部门所进行的登记，并颁发一本不动产登记证书作为凭证。在曾经的管理过程中出现了法律规范不统一、登记机关不集中、登记程序不统一、登记制度不健全等问题。对不动产进行这样的一种统一性调控规范，进一步推动所有权属责任明确具体，市场流转顺畅安全，也是完善我国社会主义市场经济体制，促进经济建设平稳长期运行的必然要求。

二、《物权法》中不动产统一登记对房地产市场的影响

以上所说的就是当前《物权法》和《不动产登记暂行条例》对不动产登记流转进行细致明确规定的必然性和重要意义。具体到实际运行中，其对房地产市场的影响更是不容小觑，具体来说是以下几点。

1.整顿房地产市场秩序，保证流转安全。可以说消费者的行为就是明天的市场，无论是哪种形式作用的市场，其想要获得相应的利益都需要紧紧把握消费者的思想动向。具体到房地产市场中，当前影响人民群众购买欲的因素之一就是对房地产市场的不信任，潜在的大量风险令消费者止步不前，望洋兴叹。但是在经过不动产统一登记制度的调整规范后，成功地改变了原有的因性质所做的不同权利登记所带来的互相矛盾、相互推诿扯皮问题；改变了不同部门之间管理方式、登记标准不同所造成的相关不动产之间权属界线不清、权利归属不明、权利互相冲突等问题。所以说《物权法》所制定的不动产统一登记制度更为科学合理，在运行中进一步提升了法律法规的权威性和准确性，再次加深了人民群众对其的信任程度。

同时对基层各大交易市场和消费者来说，通过统一化、规范化的不动产登记制度所建立起来的不动产登记信息公开网站，实现了对所需信息的及时有效查询，保证了信息的真实性透明性，维护了房地产交易市场的正常秩序，从而将信息虚假、不规范所能造成的各种交易风险降至最低甚至扼杀在萌芽之中。

2.合理调控房产价格。房产的价格是另一个直接影响着房地产市场运行发展的重要因素。在实际生活中，关于房价过高的言论并不少见，这一方面是我国人口与资源之间的矛盾所导致的，另一方面是由于房地产信息闭塞、秩序混乱所造成的，而不动产统一登记制度运行实施之后该问题已经得到了缓解。

实行不动产统一登记之后，可以由专门负责的部门进行有关房地产信息的整合公布，便于企业和个人及时了解市场整体态势动向，掌握当前房地产市场的整体供求关系，逐步将卖方市场转化为买方市场，避免房价居高不下。此外借助于互联网信息技术，可以逐步将不动产统一登记的相关信息进行深度挖掘，发现其中的潜在价值，从而令这些信息最大限度地发挥出强有力的指引作用。

3.加快房地产税制改革步伐。所谓的房地产税是一个综合性概念，就是说一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税，在我国一般包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税等。以往在征税过程中经常会发生由于登记信息散乱而导致的逃税漏税现象，而转变为不动产统一登记制度后，将所有不动产进行统一确权，将所有信息进行集中整合，可以从根本上重新新梳理土地制度和房地产税费体系，尤其是增加了全国范围内拥有多套住房的“房哥”“房姐”的不动产梯级征税概率，从而发挥房地产税制的积极作用，有效地推动我国房地产市场的合理发展。

4.推动房地产市场的健康发展。我国土地分国有和集体所有，相关内容在《宪法》《物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规中进行了详细规定，在这样一种制度下，农村的土地流转过程中发生了一系列情况，具体到房地产市场中以小产权房为代表的问题更是侵害了买卖双方的共同利益。而在《物权法》以法律条文的形式确定不动产统一登记制度，以《不动产登记暂行条例》进一步明确细化有关的不动产登记内容，通过两者的配合运用实现了城市和农村居民有关不动产权益的最大限度覆盖。尤其是农村，有关部门的统一调查、统一确权登记、统一发证，令农村居民有了保障自身合法权益的凭证依据，赋予了他们更多的财产权利。

换句话说，不动产统一登记制度解决了我国当前房地产市场出现的信息乱象问题，充实了房地产市场中包括市场管理、市场交易、土地制度、房价统计数据等一系列制度的内容，最大限度地降低了小产权房等问题带来的社会矛盾，真正将限购计划落到实处，以此逐步建立起了城乡统一的建设用地市场，为我国日后房地产制度的改革、房地产市场的拓展壮大奠定了坚实基础。

5.一定程度上的反贪反腐。现今社会经济繁荣的同时，领导团队中的部分人员出现了贪污腐败现象，而在多种手段之中，利用房地产进行贿赂不可避免、首当其冲的成为行贿者的首选。这一问题的出现，一方面是由于房地产价值的与日俱增，另一方面是由于房地产市场的信息公布不及时，查找不透明。而《物权法》不动产统一登记制度的确立实施，一定程度上减轻了这种问题的出现，因为逐步建立并完善的不动产统一登记和公开查询，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于发现腐败活动，斩断利益输送会有很大作用。在实践中一些贪腐案件都是在一部分官员紧急处理那些来路不明的房子时被发现的。

以上所说的就是《物权法》中不动产统一登记制度对我国房地产市场产生的影响。但是与此同时还要清楚的一点就是，无论是《物权法》的落实还是《不动产登记暂行条例》的实施，现阶段都只是在上层建筑方面迈出的重要的一步，虽然现行的《物权法》中不动产统一登记制度在处理曾经存在的法律规范不统一、登记机关不集中等问题过程中还存在一定的不足，但是相关的人员、单位机关只要做好自身的工作，真正发挥出不动产统一登记制度的积极意义，真正规范房地产市场秩序并不是问题。据此可以说，虽然北上广等大地区的房地产市场发展速度有所衰减，但实质上这种发展才是我们所想要的，才是真正健康长期可持续的。所以从《物权法》角度出发，以不动产统一登记制度为基础，强化严格规范房地产市场秩序，从而对房地产市场进行有效地规划调控，实现其科学稳定发展是有关政府部门和企业单位不可推卸的职责。

（作者单位：河南济源市国土资源局）