土地流转合同需注意的九个问题

董世峰

土地流转合同需注意的九个问题

董世峰

随着中办国办印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》的实施，农村土地流转数量、规模也在逐步增加。为有效防止或减少流转纠纷的发生，保护流转双方的合法利益，以下9个方面问题必须在流转合同中约定清楚明白：

流转土地交付日期的约定。一定要注意当地农作物茬口衔接，建议一般安排在上季作物收获后下季作物播种前之间进行。流入方中途要变更或解除流转合同的，应该提前半年当面或书面告知流出方，便于流转合同解除后流出方对下季生产早作安排。

土地的复耕方式、责任和费用的约定。包括：合同到期后，修建的生产性用房、生活用房、地面硬化物由乙方（流入方）清除还是折价给甲方（流出方）；杂草是人工清除还是机器清除还是化学清除；流出方自行复耕还是流入方负责复耕，复耕费用谁承担等；需不需将土地恢复到流转前的空间位置；被破坏的排洪道、排灌渠由谁恢复，费用谁负责，以及被破坏的四至界限由谁负责恢复等。

惠农政策、土地征占用补偿费享受对象的约定。如：耕地地力保护补贴资金由流出方享受还是流入方享受；流转租金中包不包含耕地地力保护补贴；流转期间，流转土地被征占用的，征占用青苗费、土地补偿费、安置费以及地上附着物赔付由谁享受，都应该在流转合同中约定清楚。

物价涨跌因素对流转价款影响的约定。有的流转合同约定流转期限较长，对流转租金的约定是固定不变，还是每年上涨或几年一涨，涨多少，上涨百分比是多少？流转租金怎么支付？需具体到年月日。

流转经营权抵押担保及再流转的约定。随着农村改革的推进，部分地方赋予土地经营权抵押融资、担保及再流转的权能。为此，流转合同中应当对甲方是否允许乙方用于抵押融资、担保，是否允许乙方再流转作出明确约定。

由国家财政投资、补助资金形成资产所有权归属的约定。如四川省明确规定，新型经营主体享受国家财政投资、补助资金形成的资产，其所有权归所在地农村集体经济组织所有，可以折股量化给所在地集体经济组织成员。

争议处理归属地的约定。流入方不是本地（县）的，如果今后出现合同纠纷，需要走司法程序解决的，为方便流出方（农户）提起诉讼或应诉，减少应诉路途费用开支，建议合同中约定争议的解决在流出方所在地人民法院提起诉讼。

土地流转风险保证基金缴纳的约定。部分地区已经建立了土地流转风险保证基金，在合同鉴证过程中，应注意流入方是否按照政策规定如实足额缴纳了土地流转风险保证金；流入方是否按照政策规定，通过了有关部门（单位）对流入方准入的主体资格审查，是否向流出方所在县乡（镇）村提交了相关审查资料。需动用土地流转风险保证基金支付拖欠农户土地租金的，建议在违约责任中，约定逾期超过3个月未支付转包费/租金的，甲方有权要求解除合同。

其他需要注意的事项。一是留下流转双方联系人和联系方式，便于合同执行中相关联系；二是流入方属于自然人的，必须提供本人身份证复印件，必须是本人签具流转合同；三是流入方属于新型经营主体的，建议必须向流出土地所有权人或者其上一级行政组织机构提供有效的营业执照副本复印件、法定代表人身份证复印件1份；法定代表人授权签具流转合同的，必须由流入方出具由法定代表人亲自签具的书面授权书、受托人身份证复印件各1份，提供的所有正件、复印件必须加盖流入方单位公章。

（作者单位：四川省射洪县农业局农经站）