不再是狼来了，2017年房价真的要降了吗？

上官碗儿

中央说：房子是用来住的，不是用来炒的

2016年是大型房地产企业和土地市场的盛宴。楼市与土地市场创造了一个又一个历史纪录：商品房销售突破10万亿元，前三大房企销售额悉数突破3000亿元……

临近年底，“抑制房地产泡沫”被高层会议定义成为2017年房地产调控的主基调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

回顾2016年一个个创纪录的数字，明年真的会不同吗？

1.宇宙房企扎堆：商品房销售首破10万亿

在去库存的号召之下，房地产市场再一次创造了历史。

据国家统计局数据：截至2016年前11个月，全国商品房销售面积为13.58亿平方米，同比大增24.32%；销售金额为10.25万亿，同比暴增37.58%。

火爆的楼市，让超级房企迅速膨胀，增速远超整体水平，房地产市场正以更快的速度进入寡头时代。

中国恒大：2016年前11个月合约销售金额3488.5亿元，同比大增102.4%。

万科：2016年前11个月累计实现销售金额3413.6亿元。

碧桂园：2016年前11个月没有迈过3000亿大关，但在12月11日特意公告截至当日共实现合同销售金额约3000亿元，同比增长143%。

这意味着，2016年这三大房企的销售总金额铁定超过1万亿。位居其后的保利地产、绿地、华夏幸福等大房企的销售额也大幅上涨。按照这样的速度，全球十大房地产企业排行榜将很快变成中国房地产企业排行榜。

2.土地沸腾：住宅地价5年翻5倍

比商品房销售更火爆的是热门城市的土地拍卖市场，受益于层出不穷的地王和紧缩的供地面积，一线城市土地拍卖价格不断刷新纪录。

据中原地产研究中心发布的数据显示，截至2016年12月20日，卖地收入最高的50个城市，其卖地收入总价为1464.38亿，其中住宅类用地1147.74亿。根据同期住宅用地成交面积简单计算，平均成交单价已经超过4万元/平方米。按照同样的口径计算，比2011年上涨超过5倍。

这是一个简单的计算方式，平均地价并不等于楼板价；没有考虑地段变化、出让条件和容积率等因素的影响。但历史数据的对比已经清晰地表明一线城市坚挺的土地价格才是高房价的支撑。

当舆论指责房企不惜一切代价争抢地王时，一线城市的土地供应量正断崖式下滑，严重的土地供应不足正将房地产企业逼到要么退出市场要么争抢地王的尴尬境地。

统计数据显示：今年前11个月，上海住宅类用地的成交面积仅为285.47万平方米，远低于去年676.13万平方米的成交面积。

北京的情况也类似，统计数据显示：2016年前11个月的住宅类用地仅成交了62.45万平方米，与去年全年相比，暴跌超过八成。由于土地出让面积锐减，北京土地出让收入创下近年新低。但平均单价却创新高，按照与上海同样的计算方法，2016年前11个月，北京住宅类用地成交单价逼近5万元/平方米，比2011年上涨了接近4倍。

热门城市土地供应急速萎缩，一些地方却在下半年通过“土地熔断”、修改出让规则等方式抑制地王，犹如通过修改温度计刻度来使体温下降。

如果土地供应紧张依旧，2017年，沸腾的一线城市土地市场真的会冷却吗？

3.土地背后的债务魅影：政府债务已超30万亿

与土地和房地产市场密切相关的是屡创新高的地方政府负债：土地不仅是很多地方无可取代的还债来源，还是关键的抵押品。

根据财政部的数据：截至2015年年底，全国政府债务达到26.66万亿，其中地方政府的债务由2013年6月底的10.88万亿，上升到2015年年底的16万亿，不到两年时间，地方政府负债就增长了47.05%。这其实还是一个比较窄的口径，不包含地方政府的或有负债，如果计算或有负债，政府负债总额已经超过30万亿大关。

地方政府的负债中，以土地出让收入为偿债来源的负债占比很高。最新的数据很难获取，但此前针对地方政府债务的全国性大审计提供了样本。以北京为例，截至2013年6月底，以土地出让收入为来源的负债高达3601.27亿元，占其负债总额的比例超过55%。

除了作为偿债来源外，庞大的债务也以土地作为抵押品。据国土资源部数据，2015年84个重点城市的土地抵押面积为49.08万公顷，同比增长8.82%；土地抵押贷款总额为11.33万亿，较上年增长19.13%。

通过巨额的债务，不少地方政府、房地产企业和金融机构其实已经深度捆绑在房地产和土地市场上。地方政府债务抵押品结构不变，偿债来源不变，保地价的决心真的能软下来？

2016年12月14日～16日召开的中央经济工作会议称，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，抑制房地产泡沫。

基调已经确定，2017年真的会不同吗？

社科院说：2017年房价要降了，是真的吗？

此前，由中国社会科学院相关课题组发布的研究成果《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》认为，2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

是的，你没看错，2017年下半年，房价有可能全面下滑？！

《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》中说房价下滑的主要原因在于，中国人口减少的城镇化率的减速。

1.人口跳崖减少endprint

人口红利的消失已经成为大家的共识，虽然现在已经开放二孩政策，但是，由于国内社会福利体制的不完善，到时小孩抚养和教育成本都异常高昂，真正敢生二孩的不多，正常来说，一对夫妇至少要生育两个小孩，才能保证人口不减少，但是独生子女一代成长起来，以及不敢生导致的只生一个行为的延续，中国必然迎来人口快速减少。

人口就是需求，人口的剧减，必然导致刚需下降，农村人口已经明显萧条衰败，四、五线城市需求也开始往大城市转移，所以房价下跌首先从小城市开始，大城市有流入人口补充需求，但是，近些年，随着产业转移，人口流动率降低，非一线超级城市人口流入增速放缓，更可怕的是开发商供货量却在激增。

2.城镇化进程放缓

2008年之后中国房价仍然一路向前的原因之一，在于中国4万亿救市计划对中国城市化进程的推动，全国中小城市也开始造新城，新城楼盘林立。《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》课题组认为，2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期，房地产增长乏力。

3.被绑架的开发商

尽管从长期看，地产市场潜伏着风险，但是短期内，地产市场还是如火如荼，而且，白银时代库存加大，房企的竞争加剧，千亿房企逐年增多，为了保住地位，房企都在抢地建房，激烈的竞争抬高了土地价格，进一步推升房价，导致库存压力更大，恶性循环。开发商被自己发展长大的需求和激烈的竞争所绑架，当房价不断抬高，而需求又在减少，最后，很可能迫于高速发展的需求，避免资金链的断裂，割肉降价求生存，所以被迫降价抛售，快速回笼资金。

4.社会文化和消费观念的变迁

随着社会的进步，社会文化环境也在开始变迁，90后、00后在富裕环境下长大，对房子所带来的安全感依赖度降低，更向往自由；大城市很大一部分人都开始想逃离城市；随着互联网的进一步发展，远程协作办公将越来越常见，人们可以摆脱固定城市的限制；房屋共享经济也在兴起，大大提高了房屋的利用率；以后可能更多人大部分时间生活在自己喜欢的地方，少部分时间来到城市居住在共享的租房里。必须买房的传统观念日渐淡薄，曾经作为房价“保护神”的丈母娘经济将逐渐消失。

5.消费与投资的多元化

一方面，对于新生代，房子不再是投资需求，随着社会的发展，越来越多的年轻人开始透支性消费，想买房也没存款，而且消费多元，更多用于物质和精神享受，更加注重生活品质。不同以往，先成房奴，然后勒紧裤腰带过日子，投往房地产的消费支出将减少。

另一方面，再来看投资，中国房地产调控，限制投资需求是主要目的，因为中国投资渠道太匮乏了。随着经济的发展，近年来，更多选择投资创业而不是买房，更重要的是金融市场的逐渐健全，部分资金流入金融市场。互联网金融的崛起更是降低投资的金额和知识门槛，大众可以轻松理财。而且中国进一步融入国际市场，资本走出国门，走向世界，中国的土豪们有了更多的投资选择，去往房地产的投资支出也将减少。

人口减少、城镇化率、房企竞争、社会观念变迁、消费和投资的多元化等多种原因拉低房价，房价全面下滑的可能性是非常大的。

面对如此局面，房企应该怎么办？

当危险来临无可避免时，你只需跑过竞争对手即可，房企只要借助互联网变革东风，率先转型，便可超越对手，跑赢竞争对手就是赢家！

小链接：为什么德国从来没有房地产泡沫

相对于英法两国后发的资本主义国家德国，100年来从不把房地产作为国民经济支柱产业，几乎变态般限制房地产行业。

德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，德国宪法明确规定“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

德国房价40年不暴涨，无人炒房是如何实现的呢？谁敢炒房子，哄抬房价，就把他送进牢房，这一硬性规则保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降。德国刑法规定，炒房是犯罪行为，要判刑坐牢。购买第三套是炒房，是犯罪行为，这才是中国人不敢去德国炒房的原因。德国政府制定的法律和政策，都在“切实有效”地保障民众的住房权利，即使中国土豪财力再雄厚，也不敢炒房炒到德国地盘上，因为那极有可能缴纳高税额，并且触犯刑法。

（本刊根据网络资料综合整理）endprint