我国房地产经济发展存在的主要问题和对策

邓 志



我国房地产经济发展存在的主要问题和对策

邓 志

（宁乡县国土资源局不动产登记中心，湖南 宁乡 410600）

由于我国房地产政策没有系统的连续性和实用性，房地产行业管理流于形式、监督缺乏机制，以及法律法规体系不健全等原因，造成我国房地产市场存在房地产企业防范风险意识不足，空置率居高不下、产业相对过剩，房价居高不下，真实消费被压抑等问题。应加强宏观调控；健全行业法律法规、建立风险防范体制；加快空置商品房消化、促进房价回归理性；改革市场金融体系、拓宽房企融资渠道；以促进房地产经济健康、持续、长足的发展。

房地产；房价；改革；调控

自1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开后，住房制度改革正式开始，从此中国的房地产行业迅速发展起来，并带动相关的建材、建筑施工和装饰装修等产业蓬勃发展。房地产投资从最早1986年的101亿元，到2013年86013亿元，增长了852倍，年均增速28.4%，远远高于国家GDP的增速，由此带来了房地产经济发展的系列问题和困惑，本文通过对房地产经济发展过程中所存在的现状、问题和原因进行分析，探讨房地产经济发展的对策，为我国房地产经济的可持续发展提供参考。

1　我国房地产经济发展现状

1.1房产政策调整频繁

2000年国家为了拉动我国房产市场消费、促进房地产业的发展，出台了一项激励性政策，就是对通过住房公积金货款的个人进行免税，对提供贷款的银行也进行免税，同时还减少房屋产权人通过租赁所取得的收入税，通过这一系列的拉动政策，房地产市场开始升温。

2002年8月，央行总结分析全国房产投资数据后，认为某些省份特别是东部和沿海经济发达地区的房地产市场投资过大，有些不利于国民整体经济的良性发展，于是又制定了新的“刹车”政策，要求恢复以前停止征收的土地增值税，希望以此手段能逐步减少投资增幅较大地区的土地供应总量。2005年3月，国家相关部门又取消了房贷优惠政策、并出台了新的房产政策，俗称《国八条》，同年5月，在上述动作之后，国家又发出《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房产市场，10月，国家税务总局重申二手房交纳个税。

2006年4月，政府再次实行调控政策，房贷利率再次上调，5月又出台《国六条》。在政府连环调控之下，全国房地产市场逐渐降温，2008年达到冰点，致使全国房产市场萎靡不振；同年10月，国家为了刺激房市复苏，财政部发布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的规定，规定的实际内容就是降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，这就是明显的想要刺激国家房地产市场销售。[2]这些政策的出台，实际上明显地体现了政府对房地产市场由“控制”转向了“救市”，于是全国房价猛烈抬头，一路高歌猛进，许多地方房价从每平方米6、7000元到直接破万。

2010年，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这就是历史上的《国十一条》；同年9月，号称“史上最严厉房产调控政策”出台，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款禁止用于购买住房。然而，各地高价地方继续产生，特别是北上广深地价一路高歌猛进，3个月后，全国房价再次出现一轮高涨潮。2014年5月，《央五条》出台，明确提出支持首套房贷，9月30日下午4点，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将首套房贷利率下调到基准利率的0.7倍，这一政策明显希望有更多的市民投资房地产市场，以此拉动全国房地产经济的发展。

1.2房地产新开工面积逐渐回落

从国家统计局发布数据来看，房地产新开工面积2006年为79252万平方米，2009年达到116422万平方米，增长46.9%，年均增速11.7%，但是，从2010年开始，房地产新开工面积出现井喷，达到163647万平方米，年增长40.6%，全国的房地产新开工面积在2013年达到最高，当年新开工面积达到201207.84万平方米，而从2014年开始，房地产新开工面积逐年回落（见图1）。

图1.2006-2015年我国房地产新开工房屋面积数据表

1.3房地产开发投资逐渐增加

2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%）。从十年来（2006-2016年）的房地产开发投资额的情况来看，投资额持续走高，绝对值平稳增加，增幅逐渐减小。但从绝对值的增加来看也在持续走高，从2009年以前的开发投资以千亿级的绝对值增加，而到2009年后则持续以万亿级的绝对值增加。

1.4房价逐年攀升、北上广深领跑中国房价

据国家统计局对全国70个城市的房价水平统计历史数据显示，从2004年到2014年的10年间，中国房地产特别是商品房的价格整体上涨了77%，二手房的价格整体上涨了57%。另据国家住房与城乡建设部的一组官方数据显示，从2004年7月到2014年2月，建设部检测的样本城市的商品房价格上涨了150%。央视《对话》“2006—2016中国经济生活大调查”显示，2006年，北京平均房价是7375元/平方米，上海则是7039元/平方米。根据2016年的数据，十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%。北上广深的房价早已迈入“豪宅化”，均价在10万、20万元每平方米的房子都不在少数。[1]

1.5地价稳步提升，地区差距增大

根据中国国土资源部官网报告来看，十年来，全国综合地价绝对值的上涨相对平稳，年均增加再200元/平方米左右，增加比例却在逐年降低。从历年中国国土资源部官方报告来看，增幅比较大的是住宅土地价格，综合地价增长温和，商服和工业地价比较平稳。但从全国土地市场价格来看，长三角、珠三角、京津塘三大经济圈为第一阵营，地价远远高于全国水平，令绝大多数人望而生畏；除第一阵营外，东部、中部为第二阵营，地价水平也稍高于全国平均水平；而西部地区为第三阵营，地价低于全国水平。比较有代表性的案例是上海新江湾，政府土地出让价从2005年的5560元/平方米到2015年的6.3万元/平方米，十年时间地价飙升了近12倍，年均增速120%，相比7-8%的GDP增速呈现出天壤之别局面。

2 房地产经济存在的主要问题

2.1企业防范风险意识不足

2008年，我国房地产经济在美国金融危机的影响下走向萧条。虽然我国房地产市场发展迅猛，但这近十年的发展中，由于国家对房地产市场没有经验，处于探索阶段，而市场调节的本身又具有一定的盲目性和滞后性，因此，国家政策的调节往往落后于市场的现实需要，导致房地产市场无论是价格变化，还是商品的生产，都与现实存在明显的时间差，加上很多企业和购房者所掌握的信息不对等，导致各地方政府的楼市调控政策都有很大的滞后性，这种事后诸葛亮的政策制定模式对我国房地产市场影响很大，且无法达到政府想要的调控结果。另外，由于房地产建设的中前期规划设计与后期市场实际供求情况的时间差原因，导致房产项目一旦建设开始，则无法再对规划设计进行调整，只能按原来政府审批的规划继续执行，于是不仅脱离了当前市场的实际情况，也给企业带来了巨大的财务和成本风险。

2.2空置率居高不下，产业相对过剩

最近十年，我国的房地产业经历了几次谷峰到谷底的调整和震荡，每次震荡都伴随着国家政策的放松或调控，而实际上我国房产市场还存在两级分化的问题。一方面对于真实居住需求的消费者而言，价格偏高，需求无法转换成现实的购买力；另一方面，因为房地产投资成为全国社会闲散资金投资理财的主要渠道，导致我国房地产市场投资和开发量逐年增加，整体房产市场出现了相对过剩状态，这种过剩，从实际上看也是对真实居住需求者的一种过剩，所以商品房空置率目前正在逐年的增加。

按照较国际上常见的判断标准，商品房的空置情况分为三个区间：合理区、积压区、危险区。空置率在5%-10%之间的，可以看作当地房地产经济总体供应量和需求量之间比较平衡，一般称之为“合理区”；当商品房空置率达到了10%-20%之间，说明当地房地产市场的总体供应量已经相对超过了当前社会对商品房的需求量，国际上习惯将这一情况称为“积压区”；“危险区”是指当地商品房空置率已经超过了20%的情况，处于这个区间的地方实际上商品房的供应量已经远远超过了当地消费者的需求量，房地产泡沫严重，应当采取积极措施进行化解、调控和管理。

据2014年西南财经大学发布的我国城镇住房空置率的调研报告显示，2013年，我国城镇住宅空置约4898万套，整体空置率达到了22.4%，已经远远高于美国、日本、欧盟等发达国家和地区。2016年美国全国第三季度的出租空置率为6.8%；历史上全美空置率最高的是2010年，达到10.6%；而这个时期，美国正处在金融危机恢复中。2013年加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，而澳大利亚、英国2016年第一季度住房空置率都在3%左右。

2.3房价居高不下，真实消费被压抑

随着住房制度的改革，房地产市场也一路快速发展，从最初的满足居住需求到后来的满足投资需求，房地产市场开发的初衷已经出现了重大变化，房价高、居民购房热情高、居民可支配收入高已经成为我国当前房地产市场发展的重要动力，虽然历经多次政策调控，房价依然节节攀高，很多城市特别是省会和大城市的房价已经远远高于城市居民收入平均水平。2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而实际这些城市地段的房价早已超过了3万元/平方米，而到了2016年，北京市西城区商品房平均售价已攀升到113698元/平方米。[3]

3 我国房地产经济所产生问题的原因

3.1政策没有连续性和实用性

由于我国特殊的国情，实行土地所有权归属国家所有的政策，使得我国房地产行业的发展一直处于探索和改革之中。这个时期，房地产行业政策往往会出现滞后和缺乏连续性，一方面担心房价失控导致社会动荡和不稳定因素的出现，一方面又担心政策严厉导致整个房地产行业信心缺失，所以，房地产政策的制定往往容易出现头痛医头、脚痛医脚的情况。近些年来，我国政府一直将房地产市场政策的重心放在了房产市场的供需平衡上，希望将国内房价的增长速度和开发量控制在合理的水平上，但是在政策的制定上都比较注重近期目标的实现，而缺乏长远的系统规划，导致全国房产政策缺乏连续性。

3.2管理流于形式，监督缺乏机制

国家制定房地产行业相关政策的本质是为了从行政管理的高度，通过政策的引导和杠杆，强化房地产市场对当前经济形势的把控，期望以此保障房地产行业的可持续发展，但实际情况却是具体执行中效果一般。究其原因，第一，从当前市场发展情况来看，由于我国房地产行业的快速发展和房价不断攀升，自然导致了房地产上游资源（如土地、建筑材料、人才等资源）的供应紧张，这种资源稀缺而又利润可观的市场现状，必然会使得中国房地产市场的投资和投机行为加大，这反而刺激了地方土地出让价格的飙升，中央政府出台的调控管理政策却得不到有效地执行，出现流于形式和政策解读偏差的现象；第二，随着房地产市场的不断发展，各地政府都充分享受到了房地产经济给本地政府所带来的巨大利益，无论是关于面子和政绩的GDP，还是有关居民收入提高和政府利益攀升都使地方政府对房地产经济欲罢不能，一旦中央政府出台新的政策，各地的政府都会基于不同的出发点而进行各自的理解，这必然会导致中央政府的政策原则和地方政府的执行细则出现脱节；加上房地产市场管理体制不完善，容易导致个别手握实权的政府官员与开发商进行利益交换和权钱交易等腐败现象，这也大大地影响到中央政府楼市宏观政策的执行。

3.3房产市场的法律法规体系不健全

从房地产市场相对健全的外国管理经验来看，房地产行业拥有完善的法律法规和管理体系，才能使中央政府对房地产行业的管理政策得到切实有效地执行。然而，当前我国房地产市场发展依然属于起步阶段，土地管理体系依然还是沿用房产制度改革前的模式，行业管理也没有建立一个完善的法律、法规体系。从表面上来看，我国政府的行政管理已贯穿了房地产整个行业的各个阶段，也在一些特定领域制定了部分法律、法规，但我国房地产行业法律、法规建设依然落后于整个行业的发展，在特定领域的法律、法规也缺乏更加详细的管理条例和实施细则，特别是土地管理政策的落后、房地产法律的真空和房地分离制度设计的缺陷，使得中央和地方在房地产管理上出现零和博弈现象，也必然会出现政令不通、有法不依、执法不严的现象。[4]

4 建议和对策

4.1加强宏观调控，促进房地产业健康发展

房地产经济发展二十多年来，房地产业的贡献在整个国民经济中所占的比越来越大，已经成为我国国民经济的重要组成部分，但是，房地产业因为产业关联广泛，也容易在非理性投资推动下产生价值与价格的严重偏离，最后导致整个国民经济产生经济泡沫。合理范围的经济泡沫可以促进国民经济的发展，但失去控制的经济泡沫会严重危害到整体国民经济的健康发展，甚至会造成国内人民生存环境的恶化。因此，我国总体的宏观调控政策必须建立在国家对房地产行业战略规划的前提下，通过中央政府和地方政府上下一致的楼市调控政策来实现快速、高效和积极的宏观调控。

首先，土地是房地产业发展的基础，因此，我国在土地管理政策上应当根据当前改革开放和经济发展的实际情况进行调整，对于土地的供应要具有规范性和前瞻性；在国土资源管理机构体系设置上应当采用垂直管理、中央集权的管理模式，使地方政府既能提前做好规划和计划，详细说明未来期间内土地供应规模、范围，又便于中央政府对房地产市场的战略规划得到更好地执行，从而上下一致，逐步消除房地产市场对国民经济带来的不良影响。同时，要建立灵活的协调机制，根据经济环境变化及时调整，确保房地产市场有序健康地发展。

其次，我国应当充分借鉴发达国家先进成熟的房地产业发展经验，结合我国实际国情不断完善房地产行业的相关法律法规。重点是要建设贯穿于房地产开发、确权、交易、价格和物业管理等房地产业全流程的法律体系，然后再逐步完善相关行业和配套的法律法规建设，从而使我国房地产发展有一个公平竞争的市场机制、促进房地产业健康发展。

4.2健全法律法规，建立风险防范体制

从较早发展房地产经济的美国、日本、新加坡、东南亚等国家曾经出现的房地产泡沫破裂的历史来看，房地产业在高速发展的过程中都会产生国民经济整体出现泡沫的情况，根据这一房地产经济的周期性规律，我们可以确定房地产经济一般不会出现永久持续繁荣的情形，我们应当充分借鉴国外发达国家控制房地产经济泡沫的历功经验，提早制定策略对房产市场的供求矛盾进行有效调控，避免出现房产经济发展失控、整体国民经济大萧条的局面。

同时，我国应当建立房地产业预警机制，加强房地产市场实时监控，通过定期和不定期的对楼市行情的调研、评价和预测，科学判断房地产市场的运行状况，建立类似股市操作的“止损线”和“利润线”，制定相应对策，并通过媒体向社会及时发布客观真实的相关信息，避免房地产市场的大起大落，这将有利于地方政府和房地产企业及时调整策略，防范房地产市场泡沫破裂带来的系列经济问题。

4.3加快空置商品房消化、促进房产价格回归理性

鉴于目前我国商品房空置率高达20%以上，已经处于“空置危险区”，因此政府必须采取强有力的措施控制和降低商品房的空置量，另外，在房地产开发项目审批上也要实行控制政策，一方面要限制房地产市场的开发速度和投资规模，另一方面又要通过多种手段（如规定最高限价、强制拍卖、降低房地产税费等措施）和多种消化渠道（如政府可以收购用作廉价租房、鼓励民营企业租用作为进城务工人员用房等方式）尽快促进房价的下调；消化现有空置商品房、避免产生新的商品房空置。

我国经过二十多年的发展，使得购房者既有自住需求，也有炒房的需求，导致全国房价在炒房需求的拉动下节节攀升，特别是北上广深的房产价格已经严重影响到当地城市中广大中低收入人群的生活质量[5]，在正常的居住需求和炒房投机中间，我国房地产价格带中间还有一个空白带，要解决这个问题，一方面是居民收入要上涨，另一方面就是房产价格要下降。虽然国家进行了多轮调控，但目前全国各地房价依然稳步上升，再加上近年来我国经济下行压力增加，投资理财渠道减少，使得更多的城市居民比较热衷于只涨不跌或长远看来必涨不跌的房地产市场。对于大多数有真正居住需求的消费者而言，他们的收入要远远低于城镇商品房的价格，而且其家庭收入增长速度也始终无法赶上房价的上涨速度。如果政府想要刺激这部分人群的消费，还应当通过多种手段将商品房价格控制在他们可以承受的范围之内，这样才能拉动房地产市场的消费，逐步减少我国商品房空置。

4.4改革金融体系、拓宽房企融资渠道

目前我国房地产企业的开发融资很多都采用国有银行抵押贷款模式，这无形之中将房市风险转嫁给了国有商业银行，给国家的金融体系带来巨大的风险。从银行的角度来看，应当具备相当的房地市场防控能力，并通过对房地产开发企业的科学合量地综合评估，选择优质的房产开发企业进行定向扶持，打造一批具备战略发展眼光的大型房地产企业，从而引导当地房地产经济向安全、健康的方向发展。

随着我国资本市场的逐渐放开，未来的房地产业将会有更多的适合每个企业的投融资渠道。就目前情况来看，国家应当加大拓宽房地产业的融资渠道，例如，引进国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司等机构投资者进入中国房产市场，形成多种融资渠道，利用经济的杠杆对房产市场进行有效调控；另一方面，中国目前也有大量的社会闲散资金，需要寻找良好的投资渠道，国家应当通过开发如股票、债券等金融产品，为公众参与房地产开发投资打通出路，让有意投向房地产业的社会闲散资金进入到这个行业中来，建立一套科学的进入和退出机制，确保投资渠道畅通，为我国房地产业的发展提供更多的资金来源。

总之，在当前我国房地产市场发展过程中所遇到的这样那样的问题和困难，我们都应当以积极、科学地态度去认真研究对待，通过全社会从中央到地方、从法律到法规、从管理到金融等多方位建立风险防控机制，解决房地产市场发展所遇到的问题，最终必然会有效、健康地促进房地产经济的长足发展。

[1]中国经济生活10年调查:京沪房价10年上涨近400%[EB/OL].搜狐财经,2016-03-08.

[2]雷泶,丁美.从房贷利率看我国利率市场化[J].才智,2016,(4).

[3]刘世钊.经济新常态下房地产企业转型发展[J].经营管理者,2016,(3).

[4]刘文丽,闫鸿.我国房地产业存在的问题及对策[J].北方经贸,2009,(4).

[5]曹东海.云南飞.麟营销策划有限公司转型战略研究[D].云南大学,2014.

（责任编校：张京华）

2017－06－10

邓志（1977－），男，湖南宁乡人，宁乡县国土资源局不动产登记中心中级经济师，研究方向为房地产经济、不动产登记。

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1673-2219（2017）10-0134-04