浅析我国房地产去库存问题

向阳艳博 郑 洁

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000



浅析我国房地产去库存问题

向阳艳博 郑 洁

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030000

近年，有一个问题引起了中央的重视那就是房地产去库存问题，在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存问题被多次提及。在此之后，地方政府也纷纷出台系列去库存政策，我国房地产市场供过于求的程度太高，这就既会给目前经济增长带来巨大压力，也影响中国经济未来该如何发展。这就需要我们在房地产去库存政策方面进行创新，并在去库存问题上做到真正的精准化，从实质上降低房地产的赚钱功能，回归房价的理性。

去库存背景；精准去库存；去库存路径可行性分析

目前，受到国内外经济环境的影响，我国经济增长速度逐步放缓。从房地产发展的角度来看，近年由于各地区飞速发展房地产行业，又新增了许多销售不出的房地产库存量，影响了房地产的合理发展。前几十年所形成的经济房地产化使中国经济出现了产能过剩、企业杠杆率过高，还有企业运行成本高及经济结构不合理。我国钢铁、建筑、化工、纺织和家电等一系列产业供需关系的变化也受着房地产市场波动所带来的影响，也会通过财富效应改变消费者的消费和投资水平。要想解决当前中国面临的许多问题就需要我们解决目前房地产市场中存在的高库存问题。

一、精准去库存的相关内容

我国房地产库存问题如其他问题一样区域与不同区域间存在的问题都不一样，想要实现精细化就得从思想上最先转变才能产生出新的有效的策略，要具体情况具体分析先掌握不同楼盘的库存情况才能进行去库存的策略。

(一)从思路上先转变

市场是去库存的重要手段，而不是行政手段，政府在去库存经历当中的主要功用那就是消息的采集和公布，市场服务与政策激励等，最终指导房地产市场能够平稳着陆。这将是一个迫在眉睫又耗费人力物力时间的事，不同地区的行政部门不要再想借助土地资源的优势去寻租，才能为去库存创造一个良好的市场环境。当然，我们了解目前进行的一系列措施不会对去库存立刻有效。尤其是在部分经济发展能力有限、市民购买力不强的一些城市，其唯一能消灭当地房地产库存的路径就是依赖于当地产业的发展力、基础配套设施的完善等，然而住房需求需要花较长时间进行培养。

(二)每个地区房地产市场获取的库存信息一定要精准

如何解决房地产库存问题肯定要从调查有多少库存量着手，必需掌握如数目、结构、分布在哪儿、商品房的开发主体等信息，对这些基本信息一旦有了确切的掌握，在不同市、县、地区根据实际制定政策时，才能进行精准的去库存。但我们千万要重视目前的一个趋势就是现存的库存还没有卖完的情况下就又会出现新的大量的库存阻碍我们去库存的道路。

(三)加速我国经济社会体制的改革

随着房地产业的疯狂发展，商品房库存问题与我国经济社会制度体系有很大关系，经济体制二元化导致市场还没有足够的流动性。因此，撇开像北京、上海、广州这类一线经济发达城市，从户籍制度上入手及其配套的社会保障体系制度的改革，农民工在不同城市之间的流动选择性越来越强，在城市中落户也比以往更加的简单。很重要的住房公积金制度改革，把农民工、个体户纳入了公积金轨制之中。财政政策功用被充分发挥出来，农民工可以使用政府对其进行财政补贴、退税或者税收减免方式，助农民工一臂之力完成他们扎根城市的梦想。加快农村土地产权制度改革，使农民从土地流转中获得更多的土地收益，增加农民购买力。在税收制度方面，对于先买后卖的情况只对面积增加部分征税，能够先征后退，降低改善型需求的交易成本。

二、去库存路径可行性分析

社会对当前库存的严重性没有异议，如何有效地对库存量进行大量的咨询只是理论层面的，运行中将会大大降低，有必要进行深入的探析。切合实际的主要路径大致是：

(一)鼓励千千万农民工购置房屋；这要求我们打破二元城乡户籍制度的约束帮助农民工进城发展，这么做要考虑到：首先，大部分能买的起房的农民工都在经济相对发展较好的大城市里，所以如果这部分农民工想要买房那么肯定会在类似于北上广这些经济发达的地区，但我们如今要加大三、四线城市的去库存问题。其次，千千万农民工都想有一套属于自己的房子，然而大部分农民工只能停留在“想买房”的阶段形成这种情况的无疑是日创新高的楼房价格，要能买得起早就进行购买了，即使有行政部门愿意帮助他们完成首付，可由于这些农民工的工作性质一般都不稳定，按揭也承担很大的风险。如果仅仅是要提高去库存的效率而加快农民工的市民化，肯定紧接着会给社会保障带来巨大的压力。相对于农村人口来说，土地收入的缺乏也一直是困扰地方行政部门的一个难题。

(二)政府加大在房地产中的购买力；通过政府的负担得起的住房市场和渠道之间的上平市场需要被打开。包括由政府提供房改安置房、公租房的租赁等方式，通过货币安置由政府给予享受一次性货币补贴保障的居民，居民自行购买商品房，或收购存量商品房作为负担得起的居民的住房，这就不需要政府在出资建设新房。这是最现实和最理想的解决办法，行政部门能有效消除一部分库存量同时可以使资源的配置达到最大化，避免出现一些资源的浪费节约了时间与成本。不过这类房其数量有限制，特别是对于三、四线城市更为有限。

(三)行政部门颁布政策取消限购令同时又大力发展租赁市场去库存。这两种办法是目前相对在去库存问题上效率较高的办法，市民要了解清市场目前租赁市场在一、二线城市需求更大，关于巨大的三、四线城市租赁市场规模却没有一、二线城市那么的大。事实上限购在广大的三、四线城市早已被取消，相对于人口流入速度与流出速度较快的一线城市，限购这项政策当然不光是对我国房地产市场的手段，更是对一线城市人口增长过快的的控制手段，短时期内肯定不会取消。

我国国情复杂，房地产去库存问题不容小视，要做到上面这些建议需要花费大量的时间与人力物力，但这也是发展所必须面临的问题之一，是走向强国的必经之路。

[1]郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对政策分析[J].财贸经济，2014(12).

[2]周雯雯.关于房地产市场在去库存阶段进行有效调整的分析[J].经济师，2016(03).

[3]李宇嘉.房地产去库存：有与不为，2016，1：22.

[4]余水工.2016年房地产"去库存”几大可能路径分析.前瞻网，2015-12-29.

[5]邹士年.房地产市场去库存需要精准化.中国物价，2016.4.

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