俄罗斯住房市场现状分析

王 丹

山西财经大学，山西 太原 030000

俄罗斯住房市场现状分析

王 丹

山西财经大学，山西 太原 030000

苏联解体后，俄罗斯住房制度经过近20年的演进，在促进住房市场发展方面取得了一定的成效，尤其是在进入21世纪之后，俄罗斯的经济发展迅速，居民的住房得到有效性的保障。但是近年来，由于受到经济危机的影响，俄罗斯较高的银行利率、较大的首付款比例以及昂贵的房价使得绝大部分居民无力负担购房支出。而为缓解这些矛盾，俄罗斯政府特别是普京上台以后，制定一系列房改和保障措施，政策实施至今取得比较理想的效果。

住房改革成就；住房建设；住房政策

一、俄罗斯住房市场的现状分析

俄罗斯的经济发展迅速，尤其是在住房市场方面，目前俄罗斯的房地产行业呈现迅速发展的趋势，其住房市场的发展现状有以下几个方面的表现：

(一)建成并投入住房的现状

在俄罗斯的住房改革成就中，俄罗斯的住宅建设增多，但真正能用于住房的成分不多。根据俄联邦国家统计局的估计，2016年1-9月俄罗斯建成并投入使用的住房有70.17万套，总面积达到4950万平方米，与2014年同期的5240万平方米相比下降了5.5%。住房建设规模最大的是莫斯科州，该州投入使用的住房面积占全俄总面积的11.0%，但在前三季度首都莫斯科建成并投入使用的住房面积下降了四分之一。

(二)住房负担能力

虽然俄罗斯住房大面积的增加，但是房价却在不断的上涨，工资薪酬也没有实质性的提升，居民用于住房的支付能力下降，其中17个地区居民的住房负担能力出现了下降，最大的跌幅为20%。从这个这现象可以看出俄罗斯总体的住房购买力是在下降，个别城市住房的负担能力提高也是建立在工资和房价的基础上。

(三)住房市场和价格

俄罗斯的住房价格在进入21世纪之后，除了国际金融危机那两年，住房价格一直在上升。2014年，莫斯科市住房均价为每平方米22.66万卢布，居于首位，而这一年由于受各种因素的影响，让2013年趋于稳定的俄罗斯国内住房市场也出现了波动，呈现出在不同的城市出现了不同方向变化的情况。由于俄罗斯实行住房私有化之后，住宅供应主要是依靠市场，这也是俄罗斯住房价格在不断提高的制度性的因素，使得大多数中低收入的家庭难以承受不断上涨的商品住宅，影响到大多数家庭住房的有效需求。

二、俄罗斯住房市场存在的问题

在经过几十年的住房发展，俄罗斯的房地产行业和市场取得了巨大的成就，但是在取得成就的同时，也伴随着一系列问题的产生，如住宅建设，人均面积，资金的投入量等。

(一)人均住房面积与发达国家相距甚远

俄罗斯的住宅建设的面积在不断地增加，但是从总量上来看，新建住房面积不足以供应俄罗斯的居民。截至2009年年底，人均住房面积为22.4平方米，远未达到联合国公布的人均住房面积30平方米的国际标准。而发达国家，如北欧国家的人均住房面积为75平方米，美国和加拿大为70平方米，这都充分说明俄罗斯的住房市场相对落后。

(二)住宅的数量和质量不能满足现代生活的需要

俄罗斯的住房大部分还是旧式的建筑物，多为筒子楼，有77%居民居住在单元房中，居住独栋住房的居民仅占23%，而美国有67%的居民住在独栋住房中。况且，截至2009年，俄罗斯存量住房中，每套单元房的建筑面积平均仅为52.4平方米。主要的住房都是一、二居室，且面积较小，根本无法满足俄罗斯居民的住房要求。

(三)住房需求量巨大，但缺少足够的开发资金

俄罗斯的住房建设并不能满足居民的住房需求，而且政府与房地产开发商对住房的资金投入较少，据统计，目前俄有60%-70%的居民希望改善居住条件，若按目前的住房建设速度，这些居民绝大部分要等10-15年才能买到房子，只有0.7%的人的住房需求在近一年内能得到满足。而政府和房地产开发商却缺少足够的开发资金，不能更好的促进住房市场的发展。

三、俄罗斯住房市场问题的应对措施

普京在2004年的总统国情咨文中就强调指出，为了使房地产市场规范化，必须打破建筑市场的垄断，俄公民不应当为建筑业由于行政障碍造成的代价付钱，也不应为建筑商的超额利润付钱。就垄断问题，普京提出了以下几项措施：第一，降低住房建设价格。第二，土地进入流通市场。第三，要使按揭贷款的价格与通通货膨胀同步降低。第四，要建立文明的住房租赁市场。

除了普金总统提出的那些建议之外，俄罗斯政府和市场也需要发挥自己的力量来为住房市场的建设和发展添砖建瓦。

(一)为低收入居民提供保障性住房

俄罗斯《住宅法典》第49—91条规定，根据实际住房状况、家庭成员收入及资产状况，政府与符合条件的困难居民签署协议后向后者提供公有廉租房，其中特别困难户可获租金优惠或免缴租金。政府应很多的注意低收入人群，尤其是青年，为他们提供保障性住房，从而提高青年的积极性，促进经济的发展，间接地推动俄罗斯住房市场的发展。

(二)住房公共事业改革发展

根据《2020年前俄联邦社会经济长期发展构想》，国家住房政策的优先方向是“保障公民负担得起的高质量住房，发展住房公用事业，为公民创造舒适的生活环境”。首先，完善优化市场竞争环境，鼓励各种来源的资金参与住房公用事业建设，其次，在公共服务生产企业和用户中推广节能技术，降低服务成本。

再次，政府须加强监管，杜绝腐败，扫除行政障碍。最后，加强住房公用事业改革的宣传解释工作，改变人们以往的福利观念，争取民众对改革的积极配合和支持，参与住房管理，形成高效的住房公用事业。

另外，市场应发挥它的作用，让竞争机制进入住房市场，使得房地产开发商能够投入更多的资金用于住房建设，尤其是中高低档次的住宅。还有就是俄罗斯有必要借鉴西方市场经济发达国家住房市场发展的做法，在管理和技术上实现创新，来推动俄罗斯住房市场的快速发展。

[1]叶召霞.试析当代俄罗斯住房公用事业改革[J].俄罗斯研究，2013(4)：42-64.

[2]梁小青.俄罗斯及瑞典住房考察记[J].住宅产业，2013(12)：66-69.

[3]张聪明.俄罗斯房地产市场现状再考察[J].欧亚经济，2015(6)：91-107.

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