关于调控房地产市场的中央政府与地方政府政策博弈研究

吕维倩

山西财经大学，山西 太原 030006



关于调控房地产市场的中央政府与地方政府政策博弈研究

吕维倩

山西财经大学，山西 太原 030006

近年来，房地产市场出现了过热状态，这除了是因为受到经济环境的影响，更多的是中央政府和地方政府在政策制定和执行方面出现了偏差，由此导致了即使是在中央政府严格管控之下，房价依然高升不降的态势。央地之间应该共享利益相关性，达成政策共识，从而实现房地产调控政策的良性运行。

房地产市场；中央与地方关系；政策调控与执行

国家领导曾培炎曾在2013年将房地产产业阐释为我国重要的支柱性产业。房地产市场的健康运行是我国经济健康、快速发展的重要因素之一。但是，随着对住房的需求也在不断加大，房价持续走高，逐渐超出了国家控制的范围。出于对公民利益的维护，国家先后出台了控制房价走升的政策，但房价走势依然很高。中央政府宏观管控房地产的立场是毋庸置疑的，但其所制定的政策执行情况随着中央与地方的利益博弈影响度大小不一。因此本文拟从分析我国房地产业宏观调控中地方政府与中央政府的利益不统一角度出发，分析宏观调控房地产政策整形力度不强的真正原因在于央地各自目标不同，且其之间存在博弈关系，进而来提出关于整顿房地产市场政策执行情况的建议。

一、中央制定调控房地产的政策现状

近年来，随着房价的越来越高，公民怨声载道，房价问题至此进入政府议程，国家领导及相关部门开始为解决房地产市场的焦灼态势而制定相关政策。从09年起，中央政府开始逐步调控房地场市场，打击某些投机行为，央行也随之上调银行利率。但效果并不明显。2011年，国家领导机构规定部分房价过高、上涨过快的省市城市要从严执行“限购”政策。除此之外，以国有银行为代表开始紧缩各地房贷政策。中央关于调控房地产的措施其最终目标都是要维持经济的健康发展，避免损害公民利益。中央贯彻调控房地产的立场非常坚定，其政策也愈具权威性。

二、地方执行调控房地产的政策现状

地方政府针对中央制定的政策要严格执行，这是地方政府的职责。但目前我国政治体系由于奉行“统一领导，分级管理”的原则，权力难免会出现高度集中，这难使中央针对地方的的政绩考核只考单纯的的GDP增长和财政收入的增加。由此便促使地方政府官员盲目追求短期政绩工程、形象工程，通过土地增加地方政府预算外收入，而地方政府向私企高价出售土地成为官员晋升的常用手段。长时间以来，对于中央政府出台的政策，地方政府表面上贯彻执行，实际上却观望等待，并出于一定的自利性不愿执行中央政策。

三、中央与地方博弈原因分析

但凡公共政策涉及资源的配置问题，其决策以及执行过程必然充满的利益博弈。首先需要明确的是中央政府作为宏观调控房地产政策的制定者，拥有绝对主导权。中央政府认为，房价过高，不仅会对经济造成严重影响，还会扩大社会贫富等级，引发社会矛盾。因此中央致力于通过政策来使房价趋于稳定。但仅凭政策制定显然不行，关键还需要地方政府全力配合。

而地方政府虽然对中央制定的宏观调控政策虽然表面上给予了积极配合和支持，但其对于调控政策采取观望甚至反其道而行的态度，尤其是在中央加大调控力度后，地方也开始了政策博弈，除却变相执行政策外一些部门领导还设法与中央对话，以便想在政策执行上有机可乘，有利可图。

从以上分析可得，正是由于地方政府的微观自利行为导致了宏观政策的权威和稳定性，形成了执行过程中的消极态势，而这都是因为中央政府与地方政府存在利益的不对等和分歧所造成的。

四、政策建议

(一)要界定清楚中央与地方财权与事权的划分标准。针对地方财权事权不匹配问题，中央应该采取多项措施例如财政补贴，税收返还与奖励等等，使地方在执行调控政策时不受到预算和财政上掣肘，同时也要向地方明晰事权，保证调控政策的严格执行。

(二)要优化地方官员政绩考核制度。中央政府应该全面综合考虑地方官员考核指标，指标内容不仅要涉及经济的健康发展，还应该涉及生态的完善和社会的稳定等等，这样才能全面考核官员政绩。

(三)要加强中央对地方执行能力的监督机制。中央在制定政策的同时还应该对其执行能力进行监督，评估，尤其是对地方政府的执行力更应该出台配套监督和评估措施，从而不仅避免地方政府产生应付心理，而且也会降低政策的执行成本。

(四)进行系统化的财政体制改革。首先，加强对地方政府预算内收入的监管，保证财源；其次，使地方政府预算外收入在阳光下进行，要实行公开，更要规范；最后，要改善央地之间的财政转移支付制度，确保中央与地方财权与事权相匹配。

(五)建立以公共社会职能为中心的政府。政府应该充当服务型政府的角色，在宏观调控上应行使自己的职能，但在微观层面上要厘清与市场的功能和组织边界。此外政府职能更应该体现在提供公共物品层面上，这样即使是在信息不对称的房地产市场内，政府也能更好的维护公共利益。最后，政府要适当限制地方政府对土地的权力，以控制地方政府的自利性。

F

A

1006-0049-(2017)11-0284-01