对搞好单位物业管理的思考

■ 马永群

对搞好单位物业管理的思考

■ 马永群

物业管理有狭义和广义之分，从狭义上说是指对建筑物和附属物进行专门管理，从广义上说包括总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护和绿化、保洁等等。机关事业单位的物业管理社会化，向社会购买服务，由专业公司承接管理已经成为一种业态。

一、机关事业单位物业管理的趋势

我国机关事业单位物业管理经过了起步、发展、升级的过程，最初是由单位自行管理，现在，一种由专门的物业管理公司负责，为机关事业单位提供更加专业、全面、完善的物业管理模式逐步发展起来。特别是党的十八届三中全会提出，要求行政事业单位在公共服务领域更多地利用社会力量，只要属于事务性工作的，都可以通过招投标，向社会购买服务。机关事业单位的物业管理属于事务性工作，很多单位均逐步采用向社会购买服务，对外委托承包。中央办公厅和国务院办公厅《关于加强和改进新形势下档案工作的意见》也明确指出要推广政府购买服务，凡属事务性管理服务要引入竞争机制，向社会购买服务，档案部门的总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护等事务性业务向社会购买服务，将相关事务性管理工作委托给专业公司进行管理，以解决档案部门缺乏相关领域的专业技能，而且长期以来人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年来新建成的档案馆的运行维护为突出代表，将大量的事务性业务向社会购买服务，这需要大量资金作为保障，这在以前是不可想象的，这是社会经济发展和社会化分工的结果，是必然的趋势。

二、单位物业管理的现状问题

（一）单位物业管理的现状

我单位物业管理过去是单位自行管理，但是随着单位业务的发展，特别是随着社会经济的发展，物业管理更多地转为向社会购买服务，委托专业化公司进行管理。一是安保值守，单位大门、中控室、资料楼、备份库全天24小时均有安全保卫值守，每月一次对围墙护栏、监控报警设施、消防设施、门窗水管等进行防火、防盗、防破坏、防事故四防安全检查；二是供电系统，具有相关资质的专业公司全年每天24小时保养维护，严格执行云南地区电气安全工作规程和电气设备运行管理规程，定期对配电室内的高低压设备及设施进行运行巡视、管理与维护；三是消防系统，具有相关资质的专业公司对消防安全设施设备定期维护保养，定期对灭火器充气或更换气瓶，定期检测消防管道水压和相关消防设备，发现问题及时处理，不留隐患。每年组织两次消防培训和演练，让广大干部职工掌握防火、防灾、抢险、逃生的基本知识和技能，增强消防意识，提高防灾能力。四是监控信息系统，具有相关资质的专业公司负责周界报警系统、高清数字监控系统、门禁系统、红外线报警等系统的运行维护；五是电梯管理，配备专人对主楼、资料楼、备份库的电梯等特种设备进行严格的安全管理,并委托专业公司定期维护保养，电梯设备安全措施到位，杜绝超载和带病运行情况发生；六是车辆管理，车改后留用的公务车定点维修保养；七是保洁绿化，委托具有相关资质的专业公司对单位道路、大厅、楼梯、展厅等公共区域进行清洁、卫生，并对院子进行绿化；八是职工食堂，将职工食堂对外承包，给职工提供一个干净、经济、安全的就餐环境等等。

（二）单位物业管理存在的问题

一是分散。单位对外承包委托的安保、电力、消防、监控、电梯、保洁、绿化等各项公共事务性工作都是委托给不同的专业公司负责运行维护，比较分散，有时会导致职责不清，难免推诿扯皮，协调的工作量大，牵扯太多的时间精力；

二是缺乏绩效评价机制。绩效评价要求依照一定的标准和评价程序，运用科学的评价方法、按照评价的内容和标准对评价对象的工作业绩进行综合评价。目前对这些专业公司只是通过合同对其职责义务进行了约定，但就这些专业来说，因为单位不具备有相应专业知识的人才，不具备判断相关工作成效的技术，所以在评判相关工作质量时缺乏标准和能力，基本只能以运行是否正常，服务态度好不好、故障报修响应是否及时等进行简单判断。而对于系统是否在科学状态下运行，所用材料、设备是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切实可行的绩效评价机制。

三、搞好单位物业管理的对策

（一）采用大物业管理模式

当前，机关事业单位的物业管理已经不再局限于对建筑物的日常管理和维护，而是扩展到满足单位主营业务的需求、与物业管理相关的各种服务。物业管理模式已经朝着集团化和专业化发展，由规模较大的物业管理公司成立专业化的服务公司对物业进行分类管理，这对机关事业单位来说，将总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护和绿化保洁等事务性业务委托给具有相应实力的集团公司，而不是一个个仅限于某专业的小公司，既保证了专业化的需求，又克服避免了多方协调，精力分散的弊端，便于人力和物力的统筹安排，一举两得。一些发达地区新建省级档案馆采用大物管的模式值得借鉴。

（二）引入绩效评价机制

对于居民小区来说，物业管理好不好，大家从保安值守、保洁绿化、水电维修、环境整治等即可做出判断，而作为机关事业单位来说，判断物业管理好不好，并非易事，不能简单化，特别是实行大物管，将总务后勤、基本建设、保安、消防、电力、安防监控的运行维护和绿化保洁等事务性业务委托给一家集团公司管理，那么，引入绩效评价机制是必须的。采用大物业管理模式，难点在于具有各种专业化管理能力的集团公司的选择，在于保障经费的科学合理界定。要引入绩效评价机制，依照一定的标准，运用科学的评价方法，对物业管理公司的工作业绩进行综合评价，既促使物管公司时刻注意改进服务工作，又保证单位支付的物管费用科学合理。

作者单位：云南省档案局