浅谈“住改商”中“利害关系业主”界定的完善

陈仔悠

华南师范大学法学院，广东 广州 510000

浅谈“住改商”中“利害关系业主”界定的完善

陈仔悠

华南师范大学法学院，广东 广州 510000

伴随我国经济快速发展，人们对于生活环境质量的要求随之提高，“住改商”的出现所带来的不良影响俨然已成为与良好居住环境要求相悖的热点问题。本文以“住改商”存在的各种问题为切入点，对完善“住改商”中“利害关系业主”的立法提出建议。

业主；建筑物区分所有权；相邻关系

一、“利害关系业主”的范围界定标准

整体上，“利害关系业主”的范围界定应该全面细致。判断是否属于“利害关系业主”，应当从建筑物区分所有权和相邻关系理论出发，以利益标准作为依托，考虑形式和程度等多个标准(包括地域、时间、用途标准)综合确定，而不能不加区分来确定某些业主为利害关系业主。

二、具体问题的解决

(一)“利害关系业主”不应该明确界定为本栋楼的其他业主

“住改商”的类型丰富多样，会产生一定的积极和消极影响，正如前文所述，会对很多类型的业主产生影响，但是没有统一的标准。这就需要放在具体的案件中去判断。而不是选择“一刀切”地推定整栋建筑的其他业主都是“利害关系业主”。例如“住改商”业主仅仅是开办VIP补习班，可能人数较少，来往的人并不一定会损害整栋业主的利益，尤其是在建筑楼层较高的情况下，这种客流量并不太多的模式根本上不可能对其他业主产生很大的损害，那么法律规定“整栋楼的其他业主”会使一部分权利没有受损的业主滥用他们的权利，阻碍“住改商”的设立。

(二)“房屋价值”和“生活价值”不能作为判断“利害关系”的标准

“房屋价值”和“生活价值”这两种不利影响作为判定本栋建筑之外的其他业主的标准，并要其承担相应的举证责任。但是在实际生活中，“房屋价值”和“生活价值”是一种很模糊的概念，价值的标准并不是固定的，往往会造成其他业主的主张因为得不到举证而得不到保护。每个业主都享有建筑物区分所有权，他们的专有权和共有权都应该受到保护。如果仅仅因为与“住改商”业主不在一栋楼就整体上加重他们的权利负担，是很不公平的。伴随“住改商”经营范围的扩大和人流量的增多，对其他业主的共有部分(如公共道路等)会产生明显的损害，此时要求他们在现有的共有权益受损的基础上还承担证明责任，明显是不公平的。这种具体的价值标准也很难得到准确的证明。

(三)本栋建筑以外其他的业主不用承担举证责任

“住改商”所带来的影响可大可小，可能是整个小区的业主的利益受损，也可能只是对“住改商”业主相邻之间的业主产生影响，整体上推定整栋楼的其他业主是“利害关系业主”，而其他业主需要承担证明责任来证明自己存在利害关系，并没有区分不同种类的“住改商”所产生的影响其实是不同的。

三、总结

“一刀切”的界定方法会产生实践操作上的困难。因此，笔者提出以下几点：

第一，从“住改商”的角度下，“业主”应该作扩大解释，还应该将基于合法占有状态的人纳入保护范围。

第二，从建筑物区分所有权和相邻关系的理论出发，给予一个利益判断标准作为前提。具体规定什么样的相邻利益或者共有利益需要得到保护，并对这些利益进行一定的限制(即容忍范围的规定)，超过一定的容忍范围才会产生相应的利益损害。

第三，“住改商”的具体类型应该得到较为准确的规定，为“利害关系业主”的界定提供用途标准。从法条的规定来看并不禁止“住改商”的存在。要准确的界定“利害关系业主”必须要对“住改商”的类型进行分析。

第四，还应该结合时间标准和地域标准的不同来考虑“利害关系业主”的具体界定，而不是一刀切的推定“整栋建筑物的其他业主”是“利害关系业主”，而本建筑之外的其他业主要证明自己的身份承担证明责任，结合不同的地域位置，以及发生侵害的现实性或紧迫性来具体考虑是否构成“利害关系业主”。

总之，“住改商”问题的本质在于行为主体权利的享有与行使的限制，也就是基于建筑物区分所有权的相邻关系和共有关系。从两种关系出发，进一步确定“利害关系业主”是指其相邻利益或者共有利益将要受到或可能受到“住改商”行为的侵害，并超过其必要容忍限度的业主。而“业主”的范围要进行扩大解释，最后，应具体从“住改商”具体经营的地域位置、具体的商业用途和产生现实或是可能的侵害等标准考量，来确定“利害关系业主”的范围。

[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：北京法律出版社，2010.

[2]奚晓明.最高人民法院关于建筑物区分所有权解释、物业服务司法解释的理解与适用[M].北京：人民法院出版社，2009.

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[4]杨承志.“住改商”被严格限制：解读最高院<物权法>两个司法解释[J].中国物业管理，2009(7).

[5]杨立新，谢永志.业主的建筑物区分所有权之评析·上[J].福建警察学院学报，2008(1).

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2095-4379-(2017)25-0252-01

陈仔悠(1994-)，女，湖北荆州人，华南师范大学法学院，硕士研究生。