从一案说《执行异议和复议若干问题规定》——第二十九条适用的时间界定

王安林

安徽天瑞律师事务所，安徽 合肥 230000

从一案说《执行异议和复议若干问题规定》
——第二十九条适用的时间界定

王安林

安徽天瑞律师事务所，安徽 合肥 230000

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对购房人购房权益优先保护排除执行规定了具体的三项条件，第一项明确了签订合法有效的书面买卖合同的时间点为“在人民法院查封之前”，而第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”无时间规定、第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”也没有规定时间节点。笔者从成功代理的一起案件说起，明确该条的时间点适用，排除涉案房屋的执行，维护了购房者的合法权益。

司法解释；执行异议；第二十九条；时间点界定

案件导引：安徽某置业有限责任公司投资开发位于合肥市北二环路的墨荷名邸住宅项目，叶某某于2012年7月5日与其签订了一份购房协议，约定购买期房2#楼904室房屋一套，总价款491212元，当天支付首付款251212元。之后，因安徽某置业有限责任公司债务担保合同纠纷被安徽某融资担保有限公司申请强制执行，合肥市中级人民法院于2012年11月8日作出(2012)合执字第00334号执行裁定书，同日查封了叶某某所购买的房屋。安徽某置业有限责任公司也因资金链断裂而导致工程暂时停建，无法向购房人按期交房。无耐之下，叶某某与丈夫于2014年6月4日另购合肥市源祥广场项目按揭贷款期房一套，网备在叶某某与丈夫共同名下。笔者接受叶某某的委托于2016年5月18日向合肥市中级人民法院提出案外人执行异议之诉。合肥市中级人民法院于2016年11月20日作出了(2016)皖01民初185号民事判决书，认为叶某名下已有用于居住的其他房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，叶某某购房权益不应优先保护。

笔者认为合肥市中级人民法院一审判决适用法律不当，并对法律适用的时间界定进行了具体详细的论述，提出了上诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释【2015】10号，下称“《执行异议和复议若干规定》”)第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”[1]该条对购房者购房权益优先保护必须同时满足三项具体的适用条件，第一项明确规定了适用时间节点为“在人民法院查封之前”，而第二项虽然没有明确时间节点，但不应以购房人提出执行异议之诉时即现在状况为审查依据。笔者认为《执行异议和复议若干规定》第二十九条第二项应以该条第一项规定的“法院查封之日”为参照点。

一、如以合肥市中级人民法院“提出执行异议时”为参照点，则存在很多弊端与不足，对申请执行人财产保护不力。叶某某作为执行案外人可以在人民法院查封房产后一直不再买房，或已买房后在提出执行异议之诉前将房屋卖掉变成其名下无房，如按合肥中院的逻辑推理，等待符合排除执行条件时再提出执行异议之诉完全可以，也完全符合《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的三个要件。

二、《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之相关规定第三项也没有明确时间节点，如以“提出执行异议时”为参照点，弊端会更多。购房人(执行案外人)在法院查封日之前如支付房屋价款没有超过合同约定总价款的50%，其可以在提出执行异议前再次缴纳购房款直至达到满足排除执行条件(此类案件大多因房地产开发企业资金困难运营不善导致，其需要资金)。

三、如按合肥市中级人民法院以“提出执行异议时”为时间节点理解的话，那么只要在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同即可，其他都可以通过合法方式转变成符合另外两个要件，排除执行优先保护。《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于房屋消费者物权期待权的保护就毫无意义，对申请执行人权益保护也不公平。

四、笔者认为《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二、三项都应以该条第一项明确规定的“法院查封之日”为同一参照点更为恰当，不可能在一个条文内其他两项没有明确规定参照点就随意想象其他节点为参照点，如这样的话漏洞弊端特多。虽然安徽省高级人民法院没有这方面的明确意见，但我们可以参照江苏省高级人民法院执行异议之诉案件审理指南第16条第三项“案外人名下无其他用于居住的房屋”是指在人民法院查封之前，案外人、案外人配偶以及其未成年人子女名下均无用于居住的房屋。具体明确了上诉人名下无其他用于居住的房屋系在人民法院采取查封措施之前。[2]

叶某某案应该是在2012年11月8日法院查封之前其名下有无房产作为审查依据即可。从合肥市房地产产权监理处于2015年9月8日出具的证明，证实了叶某某在法院查封之前名下无任何住房，满足《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二项规定要件。叶某某于2014年4月21日网备住房一套很显然系在人民法院查封一年多之后。

五、参照《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，同时又规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先权不得对抗买受人。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务、其权益受本法保护”，此案购房者叶某某在购买案涉房屋时并未有其他房产记录，应认定为叶某某在购买案涉墨荷名邸2幢904室房屋时系消费者。作为消费者其对案涉房屋的民事权益优先于本案的申请执行人。

六、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定的精神，购房人的物权期待权优于申请执行人的一般债权。叶某某完全符合消费者物权期待权优于一般债权的相关规定，满足《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的全部要件，叶某某所购房屋的权益应当优先保护即不得对位于墨荷名邸2幢904室房屋进行强制执行。

安徽省高级人民法院经开庭审理，于2017年8月23日作出了(2017)皖民终404号民事判决书，支持了笔者的观点，同时强调《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条允许符合一定条件的案外人对他人名下的商品房提出自己的诉争和主张，目的是维护案外人的基本民事权益—居住权和生存权。认为在实际生活中，案外人的居住状况是不断变化的，特别是在人民法院查封之日至实际执行之日存在较长时间的情况下，完全限制无居住用房的案外人在查封之日后实际执行之日前购买居住房屋，不利于保护案外人的居住权益，也不利于司法解释目的的实现。判决撤销合肥市中级人民法院(2016)皖01民初185号民事判决，停止对墨荷名邸2幢904室房屋的执行。

通过本案的终审判决，可以明确《执行异议和复议若干规定》第二十九条对购房人购房权益优先保护三项条件的适用时间点均为“在人民法院查封时”。笔者提出了自己的浅见，为维护购房者合法权益，正确适用该条规定统一尺度与标准、具有深刻的现实意义。

[1]最高人民法院.关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定[Z].2015-5-5.

[2]江苏省高级人民法院.执行异议之诉案件审理指南[Z].2015-7-2.

D926.21

A

2095-4379-(2017)36-0152-02

王安林(1971-)，男，1998年7月华东政法学院法学专业本科毕业，法学学士，2010年7月浙江大学第二本科毕业，管理学学士，安徽省律师协会行政法律专业委员会委员，合肥市律师协会行政法律专业委员会委员，合肥市行政处罚案件公议员，安徽天瑞律师事务所三级律师。