自然人卖房委托中的公证审查及实务探讨

秦敏刚

江苏省常州市武进公证处，江苏 常州 213161



自然人卖房委托中的公证审查及实务探讨

秦敏刚

江苏省常州市武进公证处，江苏 常州 213161

自然人在向公证处申请办理卖房委托书公证时，对其身份、资料的审查显得犹为重要，可如何审查，缺乏相应的程序规范。笔者通过公证实践提出相关意见，希望能为其他公证人员提供一些帮助，以保障办证过程中避免识别错误的发生。

诚信；自然人身份；审查

近年来，因社会缺乏相应的诚信机制，导致不诚信事件频发，到公证处骗取公证书的行为也时常发生，直接损害到公证处的社会地位及信誉问题。如“司机冒充XX老公案”[1]等等，作为一名公证实践者，发生这样的事情的确为公证行业揪心难过，其实，对于卖房委托书公证，公证行业人员都知道，其收费仅为200元，而出卖的房屋一般动辄就是几十万、几百万，甚至上千万，其风险性不明而喻，如何避免上述问题的发生，笔者就自然人申请卖房委托书公证中的公证审查及相关实务事宜谈几点做法，以和大家共勉。

一、公证审查标准是一般注意义务还是高度注意义务？

通说认为，专家在执业活动中，对委托人或第三人负有比一般人更高的注意义务，即高度注意义务[2]。而公证员同律师、医生、会计师等相似，都具有较高的教育水平，通过专门的执业资格考试，公证员也是经审核由司法部任命并获取公证员执业证书，并在公证机构专门办理公证事项的专业人员，他们具有一定的法律知识、公证程序知识及娴熟的公证专业技能，相对于公证申请人来说，其应属于专家的范畴。

法院观点：并不宜将公证机构责任列入专家责任范畴，公证员也并不符合上述关于专家的界定。理由：一、公证员从事的工作虽然具有专门性，但难言达到需要或者具备专业知识或技能的高度。而且公证员与会计师具有本质区别，注册会计师可以划归商事主体范畴，而公证机构并非营利机构。二、由于公证的局限性，不能保证公证员在公证活动不存在任何的错漏。公证员对于公证对象只能起合理的保证作用，而不是绝对的保证作用。如果公证员已尽到应有的注意义务，在公证过程中不存在过错，即使发生错误公证，公证机构及公证员也不应承担责任[3]。

笔者同意法院观点。笔者认为如果公证员在办理公证事项中严格按照法律、法规、规章的规定出具公证书，并在公证过程中尽到应有的注意义务，即使发生错证，公证机构及公证员也不应承担责任。也就是说当在公证员执业利益和公众利益之间进行选择时，这个衡平的工具仍是一般人标准，即一个合格的公证员在正常情况下都会产生怀疑的，受理该公证事项的公证员如果没有意识到或者疏于履行查实义务，才认定有过错。反之则不存在过错。

二、对自然人身份的公证审查

如何审查公证申请人的身份是否属实？对于公证行业来讲，的确非常头疼，为此中国公证协会于2008年出台《审查自然人身份的指导意见》，详细规定了审查当事人身份的三个步骤。一是哪些证件可以作为认定身份的依据(第三条)。二是如何核查这些身份证件(第四条至第七条)。三是如何进行人证同一审查(第八条至第九条)。当然针对个案，公证机构可以根据需要决定是否提高审查标准，比如通过一些辅助性的手段：要求当事人提交由本人签定的购房合同，通过对比合同上的签名；也可到不动产部门核对当事人在申办权证时的签名；还可通过人脸验证计算机软件系统进行识别等等。当然对于辅助性的手段，在实务中也会碰到困难，比如当事人先前的购房合同其本身不一定会有保存；到不动产登记部门去核实当事人留存的签名和申办公证时的签名是否一致，其结果可能是成本过高，时间过长，不一定能满足当事人的要求；利用人脸验证计算机软件系统，这个目前并不是所有的公证机构都能使用上，而且就算使用，其认定的标准国家也没有明确。

本人的实际做法是：首先对当事人提供的身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证的信息进行全面的审查；然后再核对当事人的面容与身份证、结婚证上的照片是否相符；三是让当事人单独填写一份公证员所草拟的身份核实笔录；最后再对当事人进行拍照留存(当然，有条件的公证处再让当事人通过“人脸识别系统”的检测最好)。对于未婚个人提出申请公证的，当事人在填写笔录内容时，公证员可通过其填写过程中的反应来确认其身份。另外夫妻双方到场的，要求他们分开在公证员面前填写，然后核对二人所写的内容，如填写的内容基本一致，则可确认其身份。总之，笔者使用以上身份核实笔录后，还没有对当事人身份有认错的情况发生。

三、对当事人婚姻状况的公证审查

我们先来看个案件：张某携带仅有自己名字的房产证、土地证到公证处申请办理委托卖房的公证手续，并向公证处提供了自己的身份证、户口簿、房产证、土地证、常州市房地产管理局出具的房屋产权登记簿，受托人钱某也到公证处。张某提供的房产证的发证日期为2010年5月11日(注：从常州市房地产管理局了解到，该局从2004年1月1日起发的房屋所有权证如有房屋共有人的，应将共有人全部写上，并各发有一本房屋所有权证；如没有共有人，则发单独所有的房屋所有权证)。公证处对张某委托卖房的公证申请受理后，公证处应否对张某的婚姻状况进行审查产生了争议？

第一种观点：无需对张某的婚姻状况作审查。理由是根据《中华人民共和国物权法》第十六条和第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。公证员在无人异议的情况下，无权怀疑登记官工作的严谨性和正确性；公证员在物权登记领域，不应该也没有能力承担超过登记官的审查职责范围。因此，根据以上规定，对于张某在已提供自己的身份证、户口簿、房产证、土地证、常州市房地产管理局出具的房屋产权登记簿的情况下，无需再对张某的婚姻状况进行审查即可办理公证手续。

第二种观点：应该对张某的婚姻状况作审查。理由是根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同所有。不动产登记部门在登记时没有实质审查夫妻共有问题，致使登记权利人与实际权利人有可能不一致，为此在办理售房委托时公证员负有注意和审查义务。

上述案件经过审查张某的婚姻状况，查实张某系已婚人士，结婚时间为2006年3月22日。那张某所出售的房屋属于其个人所有就存在疑问？公证处就应该到不动产产权部门去核实(核实的内容就是看张某的配偶是不是在张某申请办理权证时已放弃产权或张某提供了虚假的未婚状况)，如果张某配偶已放弃产权，则张某所售房屋系其个人所有；如张某提供未婚资料，则其产权不属于张某个人所有。

此外有个数据可参考，据某地房地产管理部门对声明未婚的当事人的真实婚姻情况去民政部门进行联网查询，发现10人中居然有4人是已婚的情况，而房地产管理部门却因当事人的声明发给当事人单独所有的不动产权属证书。这说明单独靠当事人的承诺或声明是多么的不靠谱。再反过来讲，当事人拿着存在错误的不动产产权证书来办公证，你没审查、核实出来，后面的结果可想而知。因此，笔者同意第二种观点。并且认为经公证机构的法律文书不能有错误，审查也应该非常严谨，否则会影响公证书的权威性和公证书的信誉。

诚然，公证员不是孙悟空，没有火眼金睛，不可能对所有的来者进行全方位的识别，难免不会发生错误，可是大众的要求却很高，办错了，就是你公证不公了，如何甄别，还得靠各公证员自己的道行，笔者就自己的一点粗陋做法谈谈，仅供参考。

[1]摘自中国青年网.http：//fun.youth.cn/2015/1022/2457037.shtml.

[2]何志，侯国跃.侵权责任纠纷裁判依据新释新解[M].北京：人民法院出版社，2014：164.

[3]胡云腾，孙佑海.最高人民法院审理涉公证民事案件司法解释理解与适用[M].北京：人民法院出版社，2014：99-100.

D

A

2095-4379-(2017)09-0180-02

秦敏刚(1976-)，男，汉族，江苏常州人，法律硕士，江苏省常州市武进公证处，副主任，二级公证员。