浅谈不动产登记存量数据整合——以慈溪市房地存量数据整合为例

□ 慈溪市国土资源局 陈树鑫

□ 杭州市腾成信息科技有限公司 倪国忠

浅谈不动产登记存量数据整合
——以慈溪市房地存量数据整合为例

□ 慈溪市国土资源局 陈树鑫

□ 杭州市腾成信息科技有限公司 倪国忠

对于不动产登记机构来说，2016年是不动产统一登记年，而2017年则是不动产登记数据整合年。数据整合是不动产登记的一项重要工作，优质的不动产数据整合成果将有效地提升不动产登记工作效率，拓展不动产登记信息的共享服务。目前，各地不动产登记机构都在按照部、省工作部署，紧锣密鼓地推进此项工作。笔者将慈溪市不动产登记数据整合工作实践（主要是房地数据整合）总结为“坚持问题导向、紧抓三项重点工作、突出四个优先整合、构建五大基础保障”四个方面，希望能给其他地方数据整合工作提供参考。

一、慈溪市房地存量数据基本情况

慈溪市房地存量产权数据共114万条，现状土地存量产权数据 51万条，现状房屋存量产权数据23万条，历史土地存量产权数据23万条，历史房屋存量产权数据17万条。土地影像档案1412.47 万页，房屋影像档案622.59万页。

房地数据质量从总体上来看，房屋存量数据先前做过数据清理，整体质量相对较高，而土地存量数据则相对质量要差。从细处上来看，全市房地存量数据主要存在以下几方面问题：一是无图证书占比较高，慈溪市现状土地存量产权数据 51万条，其中无图有15万条，占29.4%；同时，在实际工作中还发现不少证书挂错宗地。二是房地产权数据中部分关键核心字段缺失，如权利人身份证号、产权证书号等。三是存在部分未办理注销、变更、转移登记业务却进历史库以及已征迁尚未注销的产权数据。四是房地权利关联率不高，整体预关联率仅为15%。五是部分产权数据与影像档案未建立关联。上述问题都需要通过房地存量数据整合来逐步解决。

二、紧抓三项重点工作

不动产登记存量数据整合的目标是建立一个标准统一、数据关联、信息完善、图属一致的不动产登记数据库。慈溪市按照上述整合目标，坚持问题导向，以紧抓宗地数据清理这个关键，围绕房地产权数据清理这个核心，坚持房地数据关联这个目标有序推进房地存量数据整合工作。

1.紧抓宗地数据清理这个关键

宗地作为不动产重要的载体，是房屋落宗、不动产单元号产生的最终落脚点，宗地数据的准确性将直接影响不动产登记结果的准确性和登记效率。在宗地数据清理中，慈溪市国土资源局通过实践建立了“一分析、二核对、三完善、四疑难处理”的清理机制。一是用工具软件对全市的宗地图形进行整体拓扑分析，对重叠的宗地，先叠加遥感影像进行初步判断，判断是否存在重复的无效宗地，若有则清理，若确实都是有效宗地，则调取相关资料进行现场核实后，根据审批资料作相应地调整。二是依据审批资料，核对宗地与权利关联性，对于权利未关联的，通过整理软件建立权利与宗地之间的关联；对于关联错误的，予以修正。三是完善有权利而无图的宗地。一方面，入库勘测宗地成果与权利建立关联，确保抵押、查封等登记业务能及时配号办理；同时，对入库勘测宗地在数据库中予以标示，在后期办理转移、变更等登记业务时进行修补测完善。另一方面，合理安排无图宗地修补测资金，按照“先难后易、重点突出”的原则，先国有，再集体，分步予以补充完善。四是在宗地图核实和完善过程中，充分尊重历史，本着实事求是、尊重历史、依法依规的原则，妥善处理宗地图与登记权利不一致的情形，通过补办相关审批手续后予以完善，若不符合相关政策法规无法补办的，在数据库中予以标示。

2.围绕房地产权数据清理这个核心

完整、正确的房地产权数据不仅能有效提高房地关联率，更是开展不动产登记和拓展不动产对外服务及共享的基础。慈溪市在房地产权数据清理过程中重点把握以下“三个核实”。

一是核实完善产权属性，确保其准确和完整。对照《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》和《浙江省不动产登记数据库标准（试行）》等标准，兼顾标准可行性和可操作性，突出清理重点，制定存量房地产权数据清理核心字段标准，现状房屋产权要求核实完善户、自然幢、房地产权、审核、权利人、产权证书六大类75个属性字段，现状土地产权要求核实完善宗地、建设用地使用权、审核、权利人、产权证书五大类57个属性字段；对上手、上手以上手则分别要求核实完善核心的3个（权利人名称、权利人证件号码、产权证书号）、2个（权利人名称、产权证书号）属性字段就可，重点是要建立历史追溯关系及确保上手、上手以上手的产权进入历史库。

二是核实产权状态的准确性。一是在建立产权历史追溯关系时，核实产权的状态。二是在建立房地权利关联时，对于房地权利状态不一致的情形，通过档案等信息核实相应产权的状态。三是收集拆迁资料，依据拆迁红线图和被拆迁人员清单，结合权籍调查库信息，分析、梳理拆迁区块内产权的状态。四是叠加历年供地图形与现状宗地图，结合遥感影像等信息，判断地块是否存在变化，核实对应地块内产权的状态。

三是核实产权数据和影像档案的关联性。重点检查影像档案条目核心信息的准确性、产权数据与影像档案的关联性，对于影像档案条目核心信息缺失、错误的，核实完善后与产权数据建立关联，对于影像档案数据缺失的及时补扫完善后建立关联。

3.坚持房地数据关联这个目标

房地数据关联主要内容是户归幢、幢落宗、房地权利关联，此项工作成效将直接影响不动产登记的工作效率和管理水平。由于原先房地分别登记原因，在实践中造成：一是权利登记的单元范围不统一，存在一本土地权利证书登记的宗地范围涵盖多本房屋权利证书登记的房屋范围，一本房屋权利证书登记的房屋范围涵盖多本土地权利证书登记的宗地范围等情形；二是同一不动产上房屋、土地登记的权利主体不一致。慈溪市在房地权利关联的实施过程中，对于权利登记的单元范围不一致的情形，归类分别提出对应的关联方法；对于权利主体不一致的情形，予以先行关联，并做好标示，以进一步提高房地关联的成效。同时，在房地数据关联中采取软件自动关联与人工核实关联相结合的方式，切实提高房地数据关联效率。

三、突出四个优先整合

鉴于房地存量数据量大、整合难，慈溪市优先试点，对112.89平方公里范围房地存量数据先行进行试点整合，通过试点总结出一套适合全市实情的房地存量数据整合的工作机制和技术路线。在总结试点建设经验的基础上，慈溪市提出“四个优先”整合：一是优先整合国有土地上的存量数据，再逐步整合集体土地上的存量数据；二是优先整合现状库的存量数据，再逐步整合历史库的存量数据；三是优先整合主城区的存量数据，再逐步整合其他区域的存量数据；四是优先整合数据质量较差的存量数据，再逐步整合其他存量数据。在遵循“四个优先”原则下，分类分步推进全市存量数据整合，突出整合成效。

四、构建五大基础保障

构建组织、业务、质量、技术、资金五大基础保障，确保存量数据整合工作有序推进，成果质量得到有效保证。

1.构建组织架构

慈溪市委、市政府高度重视全市不动产登记工作，成立了市不动产登记改革领导小组，领导小组下设办公室，设在慈溪市国土资源局，统筹协调推进全市不动产登记工作。不动产数据整合是不动产登记的一项重要工作，为推进此项工作，慈溪市国土资源局选调市不动产登记服务中心、局信息中心相关业务技术骨干，成立了专项工作小组，组织实施不动产登记数据整合。

2.加强业务指导

通过集中学习培训和驻场指导，让数据整合人员尽快熟悉权调和登记业务流程和规则，领会各项相关指标的含义。建立例会制度，定期或不定期召开工作会议，分析、解决、归类整合工作中碰到的问题，把解决方法以工作规范予以固化，做到数据整合人员与业务指导人员融合发展，共同学习进步。

3.强化质量监督

建立数据整合质量检查标准，明确检查内容和质量要求，将数据整合质量检查分为承建单位作业人员互检、承建单位质检人员抽检、中心和监理单位抽检三个阶段，并明确各阶段质量检查的比例要求。

4.严把技术关口

由于没有现成的数据整合软件加之慈溪市数据边整理边入库的整理模式，因此承建单位必须要非常熟悉不动产登记数据库的底层架构，并具备相应的软件开发能力，来开发适合慈溪市实情的数据整合工具和入库工具。在招标中，慈溪市对投标单位在不动产系统建设、数据整合经验、工具开发三个方面都提出相当高的要求。

5.落实资金保障

数据整合需要投入大量的人力、物力和财力，俗话说，“兵马未动粮草先行”，在拟定慈溪市不动产登记信息化项目可研报告兼建设方案时，慈溪市国土资源局就把数据整合作为一项重中之重工作列入建设方案中，从而得到了市级相关部门鼎力支持，获得较充足的资金保障。