房企“国家队”重组后何去何从？

央企不断上演“大鱼吃小鱼”的戏码之后，央企、国企与民企的生存空间有何变化？据中原地产统计，2016年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企;民企阵营中则有万科、恒大、融创、碧桂园等。拿地总额超百亿的房企共计16家，总额达3190.46亿元，其中9家为央企、国企，拿地金额达到1746.73亿元，占比达54.6%。

重组成功后，新的“地产寡头”正在形成之中。中海地产“吃掉”中信地产住宅板块就提供了案例，其一举增加了公司在环渤海及珠三角等区域的一二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿元量级开发商的地位;而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地产成为招商蛇口，也经此一役跃居当时中国最大市值开发商。

作为资金密集型行业，房企的命脉本就被资金卡住咽喉，房企“国家队”在这方面先天就存在着优势。根据第三方机构统计，2015年以来，A股有融资数据的房企接近80家，其中32家私营企业平均融资成本6.3%，超过40家国有性质企业平均融资成本4.75%。2016年上半年房企融资能力排行榜中，保利、华润、招商蛇口名列前茅。

“央企是票据融资的主力，而票据融资的平均利率只在1.8%左右，远远低于同期贷款利率，通过票据融资可以节省最多三分之二的融资成本，央企还可以通过增发、配股、发行债券等途径来筹集资金。”某国有银行公司贷款部人士对《中国经济周刊》记者表示。

该人士还对记者分析，央企拥有与生俱来的优势，使其积累了可观的未分配利润，经营者不愿意分红而是用来再投资，“央企如果投入到资本市场要受严格的监管和约束，监管相对较松、利润较高的房地产行业无疑是最好的选择。坦率说，就算亏损也自有国家和政府承担，而重组增大体量后首先有业绩，一旦拿地使得经营业绩大幅增长，经营者还可以获得可观的报酬，央企经营者的权利和义务并不完全对等。他们可以在承担较小风险和责任的情况下获得较高的利益，我认为这也是央企扎堆通过旗下的子公司进入房地产行业的一大原因。”

在央企推进重组的同时，中国的房地产市场也在进入一个新的阶段。中国地产百强企业朗诗集团董事长田明对《中国经济周刊》记者坦陈，目前房屋的销售面积已经见底，未来只会在高位上盘整、起伏，长期趋势看应该是下行，“2016年的交易面积和历史高点的2013年差不多，从市场规模看，单价乘上面积增长了几百倍，现在需求平均状况发生了非常大的改变，中国城镇人口的人均居住面积已经超过39平方米，德国是36平方米，我们超过了很多发达国家，中国现在已经不缺房了，跟2008、2009年‘4万亿时期完完全全不一样，那时候人均面积只有20多平方米。这意味着单边上行的时代终结了，那种传统的主流开发商模式已经难以为继。拍地、盖楼、销售，这套开发模式下很难面对未来不那么高速增长的市场。”