商品房买卖合同解除的法律后果之解析

2017-01-20胡聪蕊

法制与社会 2017年1期

摘要近年来，房地产市场迅猛发展，商品房买卖纠纷急剧增加，合同解除的法律后果已成为人们关注的核心问题。文章以商品房买卖合同的性质为切入点，从合同解除的一般后果与特殊后果角度，分析了商品房买卖合同作为一般的买卖合同，解除应具有《合同法》第97条规定的法律后果。同时，又基于商品房买卖合同标的及法律关系的特殊性，一方面，在“按揭”购房中与担保贷款合同作为关联合同而相互影响；另一方面，已缴纳的税款在合同解除后不能退还的部分应由过错方承担。

关键词商品房买卖合同解除法律后果关联合同

作者简介：胡聪蕊，重庆大学法学院，硕士研究生，研究方向：民商法学。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.137

一、引言

合同解除是指合同有效成立后，具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的法律制度。一般的合同法律关系比较清晰，解除的法律后果比较明确，可以简单地适用《合同法》第97条的规定。而商品房买卖合同因标的特殊、涉及主体多、履行时间长、介入因素不确定等原因，法律关系较为复杂而有特殊的法律后果。

商品房买卖合同解除是指商品房买卖合同有效成立后，法律规定的或当事人约定的解除条件成就时，当事人可以终止合同效力的解除合同的法律制度。商品房买卖合同作为一时性合同，解除原则上应有溯及力。其解除不仅会终止履行尚未履行的各种义务，还会使合同关系失效，溯及既往地不复存在，已经履行的部分产生的后果是当事人享有返还请求权。①根据产生的原因不同，合同的解除可以分为法定解除和约定解除。由于约定解除具有一定的任意性，属于当事人意思自治的范畴，对其做出统一的规定和解释并不现实，因此，本文主要以法定解除为研究对象，以下所称解除权均为法定解除权。

二、商品房买卖合同解除的一般后果

商品房买卖合同作为合同的一种，其解除应当具有与一般合同相同的法律后果，即尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分可以要求对方恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失。剩余的债务在合同解除后，当然没有继续履行的必要，需要探讨的是已经履行的部分在合同解除后应作何处理的问题。

（一）恢复原状（返还财产）

恢复原状（返还财产）属于物的返还请求权。商品房买卖合同解除后，买受人应当返还商品房的自然状态，对于已经办理了产权转移登记手续的，负有办理复原登记的义务，在不动产登记簿上重新体现出卖人的所有人地位，当然，由此增加的费用应当由违约方承担；出卖人应当返还买受人已经缴付的购房款，其返还的范围应当以买受人购房时支出的价值额为标准，自己在此过程中是否获得利益则在所不问。

（二）赔偿损失

赔偿损失属于民事责任。商品房买卖合同中违约方应当依法承担赔偿守约方因自己的违约行为遭受的损失的责任。这里的损害赔偿通常是指金钱赔偿，包括守约方的一切损失，同时也应当包含因恢复原状而造成的额外支出部分。理论和实践中一般对此争议不大，存在争议的是《商品房买卖合同司法解释》中特别增加的对出卖人进行惩罚性赔偿的问题。

一些学者和实务界人士认为，②《商品房买卖合同司法解释》第8、9条关于惩罚性赔偿的规定不符合法理，没有理由做出特殊规定。两个不同性质的责任并行的责任形式令人费解，“赔偿损失”是补偿性的，“赔偿责任”是惩罚性的，是不同形式的责任形式。因标的商品房的价值数额巨大，规定的惩罚性赔偿也有违公平责任。笔者认为，如此规定并无不妥。惩罚性赔偿责任的规定解决了实务中商品房欺诈纠纷，这一责任形式来源于《消费者权益保护法》，但又在赔偿范围、赔偿标准方面与《消费者权益保护法》有异。同时，“赔偿损失”与“赔偿责任”并行的责任形式是对买方作为弱势一方的特殊保护。在合同的签订过程中，买卖双方的信息获取与掌握不对等，尤其是在期房买卖中，买方对于所购买的商品房无法直接了解，对于房地产市场的波动情况也不甚清楚，房屋本身也存有很多不确定性，而卖方对于这些信息的掌握度要远高于买方。对买方进行特殊保护符合公平原则，也有利于督促卖方按约履行合同。

（三）采取其他补救措施

其他补救措施适用于一方或双方受领的标的物毁损灭失的场合，属于不当得利返还请求权。由于出卖人受领的购房款属于货币，占有即所有，不存在出卖人受领的标的物毁损灭失的情形，主要应当对买受人受领的商品房毁损或灭失时进行讨论。对于买受人无法以原自然状态返还商品房的，应当进行价值补偿——当买受人将受领的商品房消费、出让、设置权利负担、加工或者改造时，出卖人只能要求买受人予以价值补偿，直至能够达到“可以合理期待的底线”，而不管买受人能否收回出让的商品房、消除其上设立的权利负担或者将加工或改造的商品房恢复原状；而对于买受人因不规范的方式将该标的商品房投入使用造成的减损或灭失，应当予以赔偿。

三、商品房买卖合同解除的特殊后果

商品房买卖合同解除的一般法律后果在民事审判实务中，已有较为成熟的处理思路和方案。而逐渐浮现于人们视野中并被予以高度重视的，是商品房买卖合同因其特殊性而产生的解除的特殊法律后果。具体而言，其特殊后果表现为与关联合同的相互影响，以及解除后税款的承担问题。

（一）与关联合同的相互影响

在以按揭付款方式购买商品房时，买受人会与银行签订一份商品房担保贷款合同。贷款合同的目的是为了有足够的钱款支付买卖合同中商品房的价金，从而具有贷款目的的关联性，一个合同不能实现势必影响另外一份合同的履行。同时，买受人在两个合同中作为共同的当事人，也使得买卖合同的出卖人与贷款合同中的银行利益紧密相连，具有经济上的整体性。因此，买卖合同与贷款合同彼此间是关联合同。③

1.出卖人可否主动消除自己权利负担的问题：

在现房买卖中，若买受人是以开发商交付的商品房为担保向银行进行贷款，在商品房买卖合同已经解除的情形下，贷款合同可否解除以及是否解除与出卖人的利益也息息相关。根据《商品房买卖合同司法解释》第24条：“因商品房买卖合同……解除，致使贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”依合同的相对性原则，出卖人并非贷款合同的当事人，不享有解除买受人与银行间的贷款合同的权利。这样可能导致，买卖合同法律关系已不存在，但是贷款合同依然有效。标的商品房被设定了抵押登记，存在权利瑕疵，影响其二次销售，对出卖人十分不利。同时，在关联合同中，买卖合同已经解除，贷款合同也已无存在的意义，合同解除势在必行，不解除也不能很好地保护银行的利益。那么，是否应当就此赋予出卖人解除贷款合同的权利呢？

对此，笔者认为，出卖人作为专业的房地产开发企业，有系统的操作流程，对于风险的管控能力也优于一般主体，此风险负担并非他人强加或法律附加，而是他自己选择如此。因此，无需认可出卖人解除贷款合同的权利。

2.买受人可否同时主张解除买卖合同与担保贷款合同：

依《商品房买卖合同司法解释》第25条的规定，贷款合同是否能与商品房买卖合同一同解除以及能否合并审理，主动权与决定权完全掌握在担保权人即银行的手中。不可忽视的是，《商品房买卖合同司法解释》并没有涉及在解除贷款合同之诉中，买受人或出卖人能否提出解除买卖合同，可否合并审理的问题。应当关注到，在此种情形下，至少应当承认买受人同时提出解除买卖合同的权利。作为关联合同的共同当事人，如果不允许买受人同时主张解除买卖合同与贷款合同，而让其另案起诉，不仅会造成司法资源的浪费，加重当事人与法官的负担，同时，也会造成最终判决执行的困难，不利于保护买受人的权利。笔者认为，在合同关系中，买受人显然处于弱势地位，为了体现公平保护，人民法院在处理贷款合同解除纠纷时，如果买受人同时提出解除买卖合同，可以将两个案件合并审理。

（二）商品房买卖合同解除后税款的承担

房地产税是指以纳税人所有的或属其支配的房地产为课税客体、或以房地产开发经营流转行为为课税客体的税赋。商品房买卖合同解除后，已经缴纳的税款应如何承担，也是不可避免的问题。

在中国现行税收制度中，房地产行业涉及9个税种。商品房买卖过程中买卖双方应当缴纳的税款有房产税、营业税、企业所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加、契税、印花税。其中，契税与印花税由买受人承担，其余均由出卖人承担。值得关注的问题是，已缴纳的税款可否退还。根据2011年财政部和国家税务总局联合颁布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，在商品房买卖合同解除后，如果尚未办理房屋所有权变更登记的，买受人已经缴纳的契税可以退还。然而，就其他形式的税款而言，却没有相关规定。根据行政法领域“法无授权即禁止”原则，这意味着退还其他税款缺乏法律依据，对于出卖人的权利保护极为不利。现有规定只涉及买受人缴纳的契税能否退还，而不涉及出卖人缴纳的其他税款，将导致出卖人在再次出卖商品房时重复征税，不符合公平原则。笔者认为，商品房买卖合同解除后，对于出卖人已缴纳的城市维护建设税、土地增值税、房产税和企业所得税，可以予以退还，避免在出卖人再次转让该商品房时重复征税，加重出卖人的负担。但是具体应该何时退还、退还的比例以及退还的方式仍需法律法规抑或国家政策予以明确，防止权利保护不平等。同时，我们也应注意到，对于不能退还的税款，应当计入守约方的实际损失，依照过错责任原则与保护守约方利益原则，由致使合同解除的过错方承担。

注释

①就合同解除的溯及力问题，崔建远教授与韩世远教授采不同观点，但目前就一时性合同的溯及力问题，学界已有定论，即认为合同的解除具有溯及力。

②安徽大学法学院副院长李胜利教授认为惩罚性赔偿的规定没有制定依据，不符合法理；在由中华全国律师协会召开的第三届中国律师论坛会议上，广东金桥百信律师事务所认为，《商品房买卖合同司法解释》有自相矛盾之处，其中，“赔偿责任”与“赔偿损失”的责任形式令人费解。

③根据《德国民法典》第358条，关联合同的要件为具有目的上的关联性和经济上的整体性，我国民法也是源于潘德克顿法系，可以对比适用。

参考文献：

[1]韩世远编.合同法总论（第三版）.北京：法律出版社.2011.

[2]杜晨妍、孙伟良.论合同解除权行使路径的选择.当代法学.2012（3）.

[3]潘军锋.商品房买卖合同审判新类型问题研究.法律适用.2015（8）.

[4]贺剑.合同解除异议制度研究.中外法学.2013（3）.

[5]欧超荣、叶知年.论合同法定解除与恢复原状.法学论丛.2015（3）.

[6]唐烈英.商品住房担保贷款制度的法律建构——对按揭与抵押的重新审视.现代法学.2007（2）.

[7]李胜利.购房者利益保护与惩罚性赔偿责任——最高人民法院一则司法解释相关条款之评析.法商研究.2005（6）.