合肥房价快速增长的动因分析

文/黄如跃、陈时禄 安徽水利水电职业技术学院 安徽合肥 231603

合肥房价快速增长的动因分析

文/黄如跃、陈时禄 安徽水利水电职业技术学院 安徽合肥 231603

合肥房价2016年以来快速增长，截止7月份二手住宅的价格，环比和同比均领涨全国；新建住宅价格，环比涨幅位居全国第二，同比涨幅位居全国第三。合肥房价快速增长的原因主要有，土地价格的上涨抬升了房屋的成本；省委四大班子的搬迁，滨湖国家级新区的构想等政治大事提升了合肥房地产的市场信心；“价格洼地”在短期内的迅速抬升；大量房地产投资客的涌入；需求的旺盛而供给的相对减少，造成的供需矛盾等因素相互作用，共同促使了合肥房价高速增长。

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1、合肥房价涨幅状况

合肥房价近年来处于不断上涨总体趋势，2016年2月开始至2016年7月，前后共6个月的时间里其涨幅令全国瞩目。根据国家统计局2016年8月18日公布的2016年7月70个大中城市新建住宅价格指数的统计资料显示，合肥新建住宅的价格，环比涨幅位居全国第二、仅次于厦门；同比涨幅位居全国第三，次于深圳、厦门。同时公布的2016年7月70个大中城市二手住宅价格指数的统计资料显示，合肥二手住宅的价格，环比和同比两项的涨幅均居全国第一，同比涨幅处于遥遥领先的位置。合肥、深圳、厦门同比涨幅最快的三个城市其具体的价格指数分别是144.1、133.9、133.2。

2、合肥房价快速增长的动因

影响房价上涨的因素众多，现将分析造成合肥房价快速增长的部分原因：

（1）成本因素 包括土地的价格、各种建筑材料的价格、建筑工人的劳动力价格等方面。房价会随着这些成本的价格变化而变化。

房屋的成本直接决定着房价，房价的高低决定于包括土地价格，相关税费、各种建筑材料的价格，以及建筑工人劳动力的价格水平。高房价的原因之一在于高成本。通过调查显示，近年来合肥市各种建材的价格、建筑工人劳动力的价格，以及相关税费相对稳定，部分建材价格水平，因产能过剩而略有降低。唯有土地的价格上升速度较明显，下表是合肥市（以传统意义上的市辖区为标准，不包含市以下的县和原巢湖市的部分县、区）近三年的土地出让详情：

表中统计数据反映2014年土地价格与2013年相比增长率为9.8%，2015年的土地价格与前一年相比增长率为53,7%。

按照房地产市场通常的运行流程和运行周期推断，2016年进入房地产市场的房屋其土地的转让时间应该在2014年，开发商拿地到卖房大约需一年以上的时间。结合合肥的房地产市场来看，2016年合肥房地产市场的房屋，其地块应是2014年开发商获得。综合成本要素考虑，2016年合肥的房价涨幅，与上一年相比应该在10%左右，不应该是30%以上的现实。

但是从2015年的土地价格涨幅和市场的心理预期，则能过很好的解释涨幅为30%以上的原因。

2015年与前一年相比土地价格的涨幅为53.7%，该年度转让的土地建成房屋后其市场价格与上一年度相比，涨幅应该在40%以上---因土地成本只是建筑成本其中之一，在其他成本的涨幅小于地价涨幅的前提下，房价的涨幅不能与地价的涨幅保持一致。2015年的土地市场行情给消费者和投资者的心理预期是：合肥的房价肯定会大幅度上涨；迟下手不如早下手。

（2）政治行政因素 政治大事影响着一座城市的形象，决定着人们对这座城市的信心，影响着这座城市对人口的吸附力。就行政角度而言，当地政府出台的各种购房政策会抑制或激发房地产市场需求的产生与实现，从而控制房地产市场的市场需求。在我国土地是国家所有，政府是国家的代表。政府还可以通过控制土地市场的供应量，控制着房地产市场的市场供应。市场的两端--供给端、需求端，政府都能加以控制。此外，政府还通过货币政策等调节房地产市场的供需，影响房地产市场价格的变化。

为响应国家去库存的政策，2016年合肥的购房政策与周边的省会城市基本一致：无限购、低首付、低利率。不同之处在于合肥自2016年2月份以来发生了3件大事。第一件，2016年2月安徽省两会期间合肥市代表团热议的滨湖新区将申报国家级新区的议题。意味着滨湖新区申报国家级新区正式进入议程。第二件，2016年3月17日的省委、省政府、省人大、省政协四大班子联合发布的搬迁公告。2016年4月1日开始迁址滨湖，1个月之后正式在新址办公。第三件，2016年4月的习总书记的安徽之行以及对安徽的肯定。三件政治大事的综合、叠加，迅速抬升滨湖房地产的价格，价格快速上涨的滨湖房地产市场迅速带动着整个合肥的房地产市场价格的直线上升。合肥房地产市场价格的快速增长和合肥政治上的三件大事基本同步。

（3）补差因素，又称之为“价格洼地”因素 主要指行政级别相同，经济发展水平相当的数个城市或地区，其中有一个城市的房地产价格大大落后于其他城市或地区，该城市的房地产价格如同水平地面上的一块洼地。处于价格洼地城市或地区的房地产价格涨到一定程度，和政治、经济发展位于同一水平的其他城市或地区的房地产价格基本相当时，人们谓之为补齐差价。实力与地位相当的城市，房地产市场的价格也应大致处于同一水平。由于人们的心理预期等原因导致处于价格洼地城市或地区的房地产价格有着快速上涨的内在动力。当其他城市或地区房地产价格都在上涨的阶段，价格洼地的城市或地区只有快速的上涨才能补齐差价。

回顾2015年10月合肥与周边省会城市郑州、南昌、武汉、南京的房价：

通过上表可以看出2015年10月合肥的房价处在价格洼地。合肥的常住人口数在不断增长，住房需求随之扩大。常驻人口的增长可以通过该城市小学生的增长率加以反映。依据有关的统计资料显示，2010年至2015年的5年时间，全国小学生在校学生数减少了2.5%，而合肥市小学生在校人数5年时间增长了7%。2015年安徽省的GDP的增长幅度为长三角11个省份中的第5名，但同比增幅为8.7%，同比增幅排名第5.省会合肥的GDP总量占据全省GDP总量的比例高达25.72%。

合肥常住人口数的不断被增长，经济发展的良好态势，保证并推动着合肥房地产市场价格洼地的迅速攀升。

（4）投资因素 促使房价在短期内产生剧烈波动的最主要原因之一。房地产市场投资行为的产生需具备一定的条件：市场上存在着大量的货币；房地产市场的投资行为能产生较为稳定的，丰厚的回报；房地产市场进出比较自由。投资行为人包括两类：外来的投资客和本地的投资人。他们相互跟进，共同作用于特定城市或特点区域内的房地产市场，使得该城市或该区域的房地产价格在短期内产生非常明显的变化。投资行为的产生，往往多种因素的叠加所致。

为保经济增长目标的实现政府采取了较为宽松的货币政策，2015年的股灾导致股票市场上的大量资本流出，在实体经济疲软的条件下，房地产市场成为巨额资本的首选投资场所。在其他城市或区域房地产市场被限购，或者是虽未限购但房地产市场未来趋势不明朗的情况下，合肥房地产市场成为投资客的重点投资对象。合肥市场没有限购，因价格洼地等原因，合肥房地产市场的投资收益相对较为稳定。风险小、回报高。随机抽样调查显示，投资比例至少占据合肥房地产市场的20%。

（5）供需因素 按照经济学的供需理论，供大于求时，市场价格下降；供不应求时，市场价格上升。普通经济学的供需理论具有市场的共性，房地产市场因其产品的不动产特性，交易的权益性和市场运行的独特性，供需理论在房地产市场上则体现出明显的个性，即供需理论的动态性、相对性和间接性。

依据一座城市或地区的人口增长率，历史上平均每月的销售面积等因素，基本上能够推断出该城市或地区未来的销售状况。在房屋销售面积基本稳定的前提条件下，即需求较为稳定时，而房地产市场的供给却在减少。相对于过去的供需平衡而言，此时可谓供不应求。房屋需要土地，土地供给的减少会造成房屋供给的减少。

纵观合肥自2012年以来的土地出让市场，2012年、2013年、2014年三个年份，每年出让的地块在80个上下，总面积接近8000亩。2015年出让的地块减少了近20个，出让的总面积减少了近1000亩。这意味着房地产市场供给的减少。在需求不变或需求增加的条件下，产生供不应求的局面。供不应求的心理紧张状态促使房地产的刚需者和投资客快速进入合肥的房地产市场。市场需求的旺盛加剧了供不应求的紧张局势。潜在的弹性的供不应求转变为现实的刚性的供不应求。供不应求或一房难求的房地产市场，房地产的价格必然会快速上涨。

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since 2016, the rapid growth of housing prices in Hefei by the end of July, second-hand housing prices, the chain and an were led by the country; new housing prices rose, ranked second, ranked third in the country rose. Due to the rapid growth of the Hefei real main land prices rise, the cost of housing; the provincial four team moved to Binhu national new conception of political event to enhance the Hefei real estate market confidence; the rapid rise of price depression in the short term; a large number of real estate investment inflows relative; reduce the demand and supply of the interaction caused by the contradiction between supply and demand and other factors, driven by rapid growth in house prices in Hefei.

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