对目前土地资源及土地经营分析

程锡麟

摘要：我国的土地资源数量是有限的，尽管我国的土地资源较为丰富，但是土地开采难度较高，可顺利利用的土地资源是极其匮乏的，因此对土地资源的使用要谨慎，并且还要注重保护。如果想要减少土地资源浪费，就要充分的利用每一寸土地；如果想要降低对土地资源的破坏程度，在开发和使用土地资源的过程中，就要注重保护每一寸土地。鉴于此，本文对目前土地资源及土地的经营进行了分析探讨。

关键词：土地资源；土地经营；基本情况；问题；建议

1.土地资源的意义及作用

1.1现代企业制度建立和改革的需求

为了能够符合市场经济发展的需求。企业制度也在不断的改进。现代的企业制度中对于产权的划分更加的明细。其也将责任落实到实处。从而使得企业的管理更加的科学化和规范化。在现代企业制度建立和改进的过程中。需要充分的了解国家与企业产权之间的关系。明确两者的不同责任。以更好的推动企业制度的改进和建立。而为了能够推动企业的长远发展。就需要对现代企业的制度进行重新的规划。明确国家和企业之间的土地产权关系。使得企业能够科学、合理的利用土地资源。

1.2土地资源管理改制的需要

现阶段我国的土地资源管理正在进行改革。为了能够满足现代社会经济发展的需求。我国必然会进行土地资源管理的改革。在改革过程中。能够及时的发现土地资源利用不合理的方面。然后采取有效的措施进行处理和解决。提高土地资源的合理利用。由于城市的土地资源各种因素的影响。造成在开发和使用过程中存在不合理的地方。造成土地资源的有偿使用和无偿使用两种制度的失衡。加之政府对土地资源利用的干预较大。严重的影响了土地资源的利用效率。所以要制定土地资源利用的有效策略。提高土地资源的利用率。在改革土地资源管理的过程中，要合理的划分土地资源，将土地资源所属权明确。合理的对土地资源进行配置。进而提高土地资源的合理开发和有效利用。

2.我国土地经营中存在的问题

经过我国第二次的国力土地资源调查。我国土地资源的情况已经非常清楚。对我国发展的资本也有了一个全面的掌握。在这次调查中。国有标准的土地利用分类法被采用。国家掌控。由政府和地方双向进行的模式首次采用。全国范围的遥感影像调查地图也首次使用。很多的第一次在这次的土地调查中使用。经过这次对土地资源的全面调查。可以清楚的了解存在于土地经营管理中的问题。

2.1城市土地转让中存在的问题

为了促进本城市的经济发展。引进外来投资。转让本城市的土地资源就是提高本城市经济发展速率的有效措施之一。国家鼓励城市引进外来投资，并且给予了其诸多的优惠。但是这种优惠在体系上还存在着漏洞。如在土地市场供求出现矛盾时。报名人数少于一定人数时仍然进行土地的拍卖。这就导致土地价格的下跌；某些中小型城市在土地出让时，招标、拍卖供地的比例不合理。城市问也存在土地市场价值的差异。这就给部分投机分子带来了机会。从而扰乱了城市土地经营的正常运转。

2.2土地市场不健全。存在隐形土地市场的隐患

土地有形的市场即存在实物的有具体的操作计划、进行土地权益流转的场所。主要包括交易的场所和辅助的硬件设备。也包括中介服务系统，其业务有咨询、评价、登记、交易等。土地经营的有形市场不仅仅可以进行土地交易。还是国家调控土地出让种类及数量、对土地利用情况及档案进行汇总、掌握土地利用的实时动态等等的场所。恰恰相反。隐形土地市场不仅对土地资源的合理配置产生消极的影响。还会造成土地资产的不必要流失。给国家带来无法估量的经济损失。

2.3土地市场化运作尚不规范。缺乏有效的管理机制

随着城市发展的加快。土地市场化运作想想越来越多。合理的土地市场化运作有利于经济发展。然而现实中却存在很多没有按照法律法制操作的问题。例如很多城市为了眼前发展利益。开展拍卖土地。或者减少绿化用地等等。这些都可能影响到城市的长远发展。

2.4城市发展和土地开发利用缺乏科学合理的规划

近年来。我国城市发展速度很快。然而原有的城市土地规划开发政策显得有些跟不上形势的发展。城市的总体规划直接影响到土地的利用问题。因此如果城市规划和土地利用不能协调一致。那么将会导致很多问题的出现。例如，重大项目土地的审批问题。城市重复建设等等。给城市的整体发展造成混乱。

3.对我国土地资源及土地经营的建议

3.1加强宣传力度

为了充分发挥土地资源利用策略在土地资源管理改制中的作用。就需要相关的管理部门加大宣传力度。使人们对土地资源管理改制的重要性有全面的认识。因而科学的土地管理改制策略就被有效的制定出来，有利于推进土地资源管理改制的深入。现代企业管理制度和土地管理制度都要逐渐的完善和健全。土地资源管理改制中的资源利用策略要通过法律的形式来完善。从而实现土地资源的优化配置。促进我国社会经济建设水平的不断提高。

3.2加强土地登记管理制度

立足于土地资源的实际情况。将土地所有权分解为多种权利的组合。包括土地使用权的出让。土地使用权的出租和土地权的抵押。合理转让土地资产。使土地资源的价值得到充分的发挥。与此同时。土地资源的税收管理也要加强。无论使用哪种处理方式对土地资源处理。都要到土地资源管理部门进行土地资源所有权的变更。然后进行登记处理。在转让土地所有权的时候。应该及时到税务管理部门进行登记。及时的将土地增值税缴纳。在一定程度上，土地资产流失的情况得到了避免。

3.3加强监管。实现土地经营的阳光化

土地经营的阳光化就是始终坚持经营陛城市用地的招标出让和拍卖。对其信息进行公示。使得城市土地市场交易的过程在全程的监管之下。达到提升市场透明度的目的。对创造公平的市场环境起到重要作用。在当下。完善政府监管体系。应用公众监督和舆论监督相结合的监督方式。以确保土地经营始终处于公平、公正、公开的环境下，可以最大限度的预防腐败现象的发生，捍卫政府的威信和土地经营者的权威性。维护了土地市场的正常秩序。确保了土地开放商间的正常竞争。为此。经营l生的城市规划用地需始终坚持采用招标的形式或挂牌方式出让。如果特殊需要需采用协议出让的方式。也应该对全社会透明化。接受监督。

3.4多元化的资金筹集。科学的土地经营

政府财政的专项拨款。就是在土地资源储备的早期。因为土地的出让量和土地征购量出现严重的不协调。必须依赖政府的专项拨款才可以维持其正常的流转。这部分的流转资金具有风险低、无利息的优点，但是其金额依据当地经济发展的具体水平有着一定的限制。

银行的贷款。即土地资源储备管理中心通过向金融机构贷款。可用已经归土地资源储备中心所有的土地进行银行抵押。就当下的形势来看土地中心的流转资金大部分来源于银行贷款。不仅能有效的减轻土地经营的负担。还为金融机构的发展提供了契机。随着城市化的不断推进。这种资金的来源方式将会得到更广泛的应用。但是其存在投资成本及风险都较高的弊端。

购买土地者预付钱款。又名土地的预出让。即土地资源储备管理中心在执行土地储备计划的过程中。因为流转资金的匮乏。应用投招标等形式。确定土地后期的受让法人。其土地征购费用由受让法人预先支付。土地资源储备管理中心可以将此钱款用于前期的土地资源购置。

土地的调换。就是土地资源储备管理中心依据具体的工作计划。在开展土地储备工作中，为了达到节约成本的目的，将现有的土地使用者进行安置。用该中心已有的土地调换其他土地。此方法最大的优点就是可节约大量的成本。

合作开展土地整理和征购工作。为了预防预出让发生问题。土地储备管理中心需和其他经济单位进行必要的合作。就是土地储存管理中心提供土地。其他经济单位提供资金。土地储备管理中心用流转资金对土地进行早期的开发。然后再对土地进行拍卖和竞标。这样的合作模式既能预防出让的不足还可以融的流转资金。

3.5整合用地。挖掘潜力

集中开发研究、中试、推广、生产区域，整合现有土地。制定科学合理的产业政策。调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式，降低生产成本，实现低投入、高产出。挖掘现有存量建设用地潜力。提高土地利用率。借鉴国内其他园区的经验。引进区片容积率控制的概念。即对开发区确定一个合理的容积率。一部分企业用地可超过区片容积率。另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率。只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可。这样可满足不同用地者的需求。促使土地节约利用。

3.6多维发展。拓展空间

在土地资源越来越稀缺的形势下。应该拓宽对土地资源的利用维度。不仅在空间上进行合理的规划。同时在用途上发挥更加广泛的思路。在建筑开发过程中。着眼于立体开发模式。可以将平时平面布置的厂房车间等集中在一栋建筑中。从而形成工业综合体，高新区基本上是科技含量高、附加值高的工业企业。适宜于布置立体化标准工厂。另一方面。向地下空间拓展。认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。

3.7制定科学合理的城市土地资源管理规范。有关部门要严格执行

一个城市的土地规划应该和这个城市的整体规划相协调。并且对土地的开发利用、执行管理起到一定的指导作用。制定城市的土地规划要坚持可持续发展原则。具备科学性和合理性。例如合理规定各种用地的比重分配、空间布局、规模标准等，然后确保各项工作在此约束下合理有序的展开。政府相关部门要严格按照规划执行相关工作。例如土地审批要严格按照相关的法规来执行。杜绝乱征乱批等现象。

3.8充分发挥土地资源的使用价值

土地是有限的不可再生资源。因此在使用土地时要尽可能的发挥其最大的限度。充分发挥其价值。在途观管理工作中。努力做到使用效率、经济效益和环境效益三者的统一。

3.9提高土地使用率。地尽其利

首先要对城市的土地进行合理布局。地尽其力。尽量发挥不同类型土地的优势：其次。对土地使用情况和现存土地做好统计：第三。提高土地的容积率。充分利用地上以及地下的空间。例如地铁。地下通道。高架桥等等；第四，走科技发展之路，组织专家学者对城市土地进行研究。也为城市土地管理规划提供依据和参考。

3.10坚持可持续发展原则

可持续发展这一政策。最近几年备受关注。坚持可持续发展这一原则要求统筹兼顾。综合考虑经济效益和环境效益。同时在关注眼前利益的时候考虑长远利益。那么在城市的土地资源管理中。要杜绝过度使用土地等情况，科学合理的开发利用土地。在有效正确利用土地的同时做好保护措施。例如保护绿地。严防土地使用过度等情况，保护土地生态系统。防止新的破环。这样才可以有利于城市的可持续发展以及长远发展。

3.11完善和规范土地市场

城市的土地资源管理离不开城市土地市场机制的建立与完善。规范城市土地市场管理。严格审批程序，严格检查土地用途。并且建立健全一套有效的监督机制。确保向观众政策的落实。

4.结束语

综上所述。在开发和使用土地资源的过程中。要做好科学合理。不能够一味的追求经济效益，而忽视对土地资源的保护，要加强土地资源管理和改善土地经营方式。充分发挥土地资源在社会经济建设中的作用。