房地产企业成本管理存在的问题及解决对策

安喜旺+马小会

摘要：房地产企业的成本高低关系其盈利与否的重要因素，因此其成本管理是否合理至关重要。本文主要阐述了房地产行业成本管理中存在的问题并提出了相应的解决对策。

关键词：房地产；成本；成本管理

一、房地产企业成本管理的基本内容

1.项目成本管理

项目成本管理是指承包人为使项目的成本控制在计划目标之内所作出的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。 项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定的成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制这四个过程来完成。

2.目标成本管理

目标成本管理就是指在企业预算的基础上，根据企业自身的经营目标，在成本预测、测定目标成本、成本决策的基础上，进行目标成本的控制分析、考核、分解、评价的一系列成本管理工作。

3.责任成本管理

责任成本管理是指将发生成本和费用的各部门、单位或个人，划分成若干个责任中心，然后根据各中心的责任范围，依据统一的编制方法编制各中心的责任预算，并采取合同的形式逐级进行承包的管理方法。

二、 房地产企业成本管理存在的问题

1.没有做好事前控制

成本管理的事前控制主要表现为对工程所要花费的时间和费用的预算。这个预算主要表现为对获得土地所需要的费用、工程工期预测以及对工程建筑成本的预算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。对于一个工程来说，工程工期安排的是否合理，是决定工程花费多少的重要要因素。如果一个公司的项目不能在计划工期内完成，可能是如下原因导致的。 （1）开发公司在预算中，忽略了气候对土地的影响，就会影响工期，影响工程成本。 （2）在时间按安排上不合理，这是影响工程成本的重要因素。时间的安排合理与否，会直接影响到工程能否在规定的时间内完成以及能否在预算金额内完工。

2.事中控制较为混乱

在施工过程之中，要求我们对成本进行有效的控制，并且按照事前预测好的成本目标完成任务。事中控制的主要成本是建筑安装费，包括直接费用、间接费用、利润和税金。对建筑安装费用具有直接影响也是影响最大的就是直接费用。直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费和构件增值税。工期的延长而导致人工费用增加、材料的市场价格上升以及施工机械的租借期限延长而导致的费用增加都导致工程的建筑安装费过高。工程工期延长导致支付的管理人员的薪金增加，管理部门所发生的办公费用、保险费用、水电费用增加，最后导致管理费用的大幅度超出计划金额。

3.事后管理的信息不能及时向事前和事中反馈

在工程的竣工结算阶段，面对大量的签证，不加分析地直接计入结算，使得过往犯下的错误不能得到纠正，也不能从中吸取教训，为在后续的合同条件中加以预防和控制。结算的结果不能及时分析并反馈给项目管理相关部门，以提醒项目管理力度的缺失，需进一步加强。审计的结果不进行知识管理，抽取有用的信息作为后续类似项目管理和目标成本测算的基础，为科学估算项目成本留下有用的信息和数据。这一情况也会导致工程建筑成本的增加。

三、加强房地产企业成本管理的建议

1.注重成本的前期规划

前期规划是一个工程是否能顺利完成并获得最大利益的根本前提。做好前期规划，首先要求我们进行合理的勘察，了解地形并通过考虑一切气候、环境、周围设施的等问题。详细地估算出完成该项工程所需要的时间。对于时间的预算要越细致越好，要尽量地减少误差。时间的变化会导致材料价格的变动，应该在预算中预留一些金额来应对突如其来的问题。所以在进行前期预算时，要求相关工作人员做好对材料价格的调研，尽量做到万无一失。

2.加强成本的中期管理

（1）注重材料采购数量的管理。在材料采购过程中，要严格按照施工计划所需要的材料用量进行采购，并且做好记账管理。（2）注重材料使用数量的管理。材料在使用时，要避免随意浪费，减少不必要的材料损失。为减少不必要的浪费，制定出材料的目标成本，在材料使用数量上严格按照规定执行。 （3） 加强施工机械费用的管理。对施工企业的设备租借、维修和保养，合理的管理施工过程中的机械费用，提高设备的使用率和相关性能，减少不必要的成本浪费。（4） 加强人员费用的控制。在人员费用上的控制主要将人员费用的支出与施工设计的具体工作时间结合起来，结合具体情况进行具体控制。

3.合理进行成本结算和总结

（1）严格审查作为结算重要依据的签证、核价及变更手续的合法性、准确性，没有公司项目经理签发的指令单、手续不完备的签证单将不能计入结算。

（2）在结算时，以施工合同为核心展开结算审价工作。首先进行对合同审计工作，其中包含对合同价与结算价的一致性复核、费用计取与合同一致性复核以及对合同工程量的复核。其次进行变更、签证增减工程量的复核工作。对于变更签证发生的费用变化进行复核，对购买材料的数量和费用进行复核。第三按照合同规定的条件进行材料调价的复核，包括对时间段及其依据是否合法、材料调价的范围是否合理等复核。最后按照合同条件及审价依据应该扣减的费用进行复核。

（3）进行结算分析。结算工作完成后部门应该进行分析并形成审价分析的总结，分析签证、核价、变更及其他影响合同价款的因素所占合同造价的比重，寻找出项目成本控制的关键。将实际发生的成本数据分类整理并建立成本差异报告。

（4）结算小结。在完成结算合同时，应对成本的管理进行评价和积极的反思，并且从中找出管理和控制的重点以及提出改进的建议和意见，其中包括运用经济、组织、技术以及科学合理的手段。对在审价的过程中双方出现的利益矛盾点，给出修改合同的建议，来弥补现有合同中的不足，来降低履行合约的风险。

参考文献：

[1]高焕秋.浅析如何做好房地产成本的管理和控制.现代商业，2013（09）

[2]李寒松，孙敏.现阶段房地产项目成本管理的研究.金融经济，2013（02）