成都：住房租赁乘势而行 稳步推进

本刊记者 邱晓稳

成都：住房租赁乘势而行 稳步推进

本刊记者 邱晓稳

成都是首批入选为国家住房租赁试点之一。按照住建部工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，成都建设全面体现新发展理念的国家中心城市目标加快推进住房租赁工作，以建立完善租售并举的住房制度，满足新市民住房需求、吸引优秀人才安居，促进房地产市场平稳健康发展。

健全制度“以购为主”变“购租并举”

2016年10月，四川省政府办公厅公布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（简称《意见》），提出到2020年，四川省基本形成以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，以支持住房租赁市场发展。

2017 年3月，成都通过了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干措施(送审稿)》，鼓励住房租赁消费，支持租赁住房建设，完善公共租赁住房，对包括房屋租赁企业在内的一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳增值税；对个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税；其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在2017年12月31日之前可按照规定享受免征增值税政策。

2017年8月，成都市政府正式发布《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》《实施方案》提出，到2017年年底组建或改建3至4家国有住房租赁公司，启动一批租赁住房建设，完善住房租赁交易服务平台，开展住房租赁市场专项检查，建立住房租赁信用管理体系和服务体系；到2020年，基本形成供应主体多元，管理服务规范，租赁关系稳定的住房市场。在组建方式上，成都市属国有住房租赁公司将新组建或依托现有国有企业组建，主要开展租赁住房、人才公寓的建设和运营。

同时，逐步将现有政府投资和管理的公共租赁住房和国有住房租赁企业建设和运营的租赁住房、人才公寓，交由住房租赁企业管理，支持企业向机构化、规模化方向发展。力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。

稳步推进培育发展机构化、规模化住房租赁市场

如今，四川已聚集了龙湖冠寓、魔方公寓、优客逸家、红璞公寓等品牌公寓运营商。万科、龙湖、朗诗、旭辉地产等多家一线房企都将涉足长租公寓市场。

成都将通过新建、配建、改建住房等多种方式，多个渠道增加住房租赁房源。一是通过国有公司新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房，保障高端人才、高技能人才的住房租赁需求；二是通过国有公司新建、开发企业新建配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等增加房源供给，保障新市民的住房租赁需求；三是加快政策性保障型公租房建设，保障困难群众的住房租赁需求。通过多渠道增加房源供应，将形成国有租赁住房为引导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类人群不同的住房租赁需求。

培育多方住房租赁主体。鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。

盘活存量建立开发与租赁一体化运作模式

在盘活存量房屋方面，成都鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业运营管理，建立长期稳定的合作关系。支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁库存房源，开展住房租赁业务。对市级平台公司及各区(市)县闲置的拆迁安置房，可适当装修，用于租赁。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，也可用于租赁。

成都目前的区域性库存压力大主要集中在郊区市县，结构性矛盾就是商业地产库存大于住房地产，因此在去库存的过程中方向不能变、力度不能减。成都将通过一些途径消化掉房地产库存，在土地市场上有保有压，对区域性、结构性的产品进行压缩，同时大力发展住房租赁市场。同时，成都按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快建立购租并举住房制度，积极释放刚性需求和改善性需求，推动房地产市场健康发展。其中包括：发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

市内的棚户区改造、农民工进城买房，短期内都有利于成都房地产库存压力的缓解。成都还将落实户籍制度改革方案，促进农业转移人口等非户籍人口在就业地落户。提高棚户区改造货币化安置比例，推进公租房货币化，把公租房扩大到非户籍人口。

为盘活“存量”，成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠支持，其中，对个人出租住房的，由按照5%征收率减至按1.5%计算缴纳增值税。农村集体经济组织合法合规的住房或农民合法合规的多余住房，也可用于租赁。

左右平衡引导租赁市场长效稳定发展

健康的住房租赁市场一方面要保障房源供给，一方面要保护承租人利益。当然这需要一个平衡，过度保护承租人利益会导致出租人不愿意将住房用于出租，加剧房源不足问题；而若长期忽视对承租人利益的保护，住房租赁市场的规范发展进程就会停滞。

就保护承租人利益而言，四川省鼓励住房出租人、承租人建立稳定的租赁关系，明确各方权利义务，要求出租人按相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求，将禁止并处罚不按租赁合同，随意频繁调整租金标准的行为。四川省将根据租赁期限长短，规范租金调整频率和涨幅上限。同时规范住房租赁中介机构，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

就保障房源供给而言，四川省将大力发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，支持和规范个人出租住房。考虑到以目前租金水平，投资经营租赁住房投资回报慢的问题，四川省将依照国务院办公厅《意见》于近日印发相应实施意见，市政府办公厅印发了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》从税收、金融、供地等方面落实优惠政策；鼓励新建租赁住房，将新建租赁住房纳入住房发展规划，允许改建房屋用于租赁，包括允许商业用房改建为租赁住房；同时探索以政府或机构租赁为补充的供给结构，推进公租房货币化并提高公租房运营保障能力。

成都还鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。

在租房支持政策方面，《方案》提出，要引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民凭房屋租赁合同备案凭证可申请办理居住证，居住证持有人按规定享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。

加强监督构建住房租赁交易服务平台

成都积极推进“互联网＋城市”行动，基于全市数据共享交换平台和政务服务信息系统，构建全市统一的住房租赁交易服务平台，作为政府吸引人才、服务新市民、提升政务服务的网上窗口，融合房管、公安等市级相关部门服务功能，形成统一的对外服务窗口，实现住房租赁交易服务平台与公安人口管理系统平台信息共享，提升智慧治理水平，更好地服务广大市民。

平台将扩大住房租赁交易范围，增加平台出租房源信息量，确保各类房源信息全范围覆盖，加强住房租赁信息发布管理，制定住房租赁信息发布规则和审核标准，确保发布的房源信息真实、全面、准确，保障租赁当事人权益。加强对住房租赁交易全过程监管。同时，新建住房租赁企业备案系统，融合住房租赁、人口信息采集系统，建立住房租赁信用管理体系，完善房屋租赁备案系统功能，形成服务、信息、管理“三位一体”的住房租赁综合管理和服务平台。

平台还要建立经纪机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系，建立“红名单”和“黑名单”制度，通过多部门信息共享，在成都信用网公示，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

成都市房管局表示，成都将在现有存量房交易资金监管的基础上，通过平台推出住房租赁押金监管服务。具体来说就是，在现有存量房交易资金监管账户下开设住房租赁押金监管子账户，分账核算专款专用，避免随意克扣押金的行为，维护租赁双方合法权益，租赁当事人可自愿选择住房租赁押金监管服务，“既丰富平台服务功能，又保护租赁当事人的合法权益，减少租赁纠纷的产生”。