中国的房地产经济

张月月

近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。房地产市场是中国经济发展的重要一环，为GDP的增长做出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响，中国房地产市场出现的新问题，及分析了使房地产持续增长的动力之源和房地产市场现状和发展趋势，促进中国房地产市场健康发展，就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。

房地产经济发展影响

年来中国经济的高速增长、城市化进程的加快、居民收入水平的提高、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动形成的市场有效需求，成为促进我国房地产业持续稳步增长的主导因素。但是由于非理性投资泛滥大大超前于国民经济发展的水平和社会有效需求的能力引发了投资热和结构失衡，不仅对房地产业造成重创，而且使大量社会资金沉淀进去，对金融市场，进而对整个经济运行造成危害，将会危急到整个社会的稳定。

一、我国房地产市场的发展

1.近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业一样市场化进展明显加快。这主要表现在：住宅由计划封闭生产转向商品化经营；全民、集体、股份、合资、民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化的时代；投资、融资由拨款改贷款，增强了房地产业的造血机能；运用“以新补旧，以丰补歉”、“以路带房，以房补路”的方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展；城市土地由无偿划拨转为有偿出让、直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量的资金；实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置；取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国的房地产市场逐步走向良性循环的发展轨道。

2.房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，一些房地产巨人正在形成。房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

二、我国房地产经济中存在的问题

需求大于供给使得住房价格过高。经济的快速发展提高了人们的生活水平，人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快，城镇居民人口数迅速增加，加之部分投资者也向房地产产业进军，使得对房地产的需求加剧，同时，我国房地产地块的规模、选址等都是由政府预先规划实施，而不是由市场决定，这些因素都决定了房地产市场是以供给决定需求，供给无法对需求的增加进行敏感的反应，而只能以高房价表现出来。

房地产业受政府政策干预的影响。市场经济条件下，政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格，进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家，政府拥有土地开发的控制权，房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外，政府干预政策的出台，还可能造成房地产市场的不公平竞争，导致滋生腐败现象，分配不公，国有资源流失。

房地产开发商融资渠道单一，商业银行的监督管理机制不健全。房地产开发一般都需要大量的资金，大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营，出售房屋后用收入来归还贷款，这样，房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后，商业银行的金融监管问题提上了日程，但是现阶段我国相关的制度还不完善，给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。

三、针对我国房地产所提出的措施

1.大规模推出经济适用房

之所以存在房地产的问题，根本在于中国对房地产严重的刚需，有需求才有投资，进而才易产生投机。国家推出大量的经济适用房，这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响，从根本解决居民的住房问题，缓解房地产市场紧张的需求，房价自然不会继续走高。

2.强化土地资源管理

通过土地资源量的调整，控制价格上涨。政府要通过对全国各城市房地产市场的真实信息的收集与整合，判断真实土地市场的供需要求。应该做到及时发布切实的信息公告，将房地产信息真实化，透明化。在此基础上，合理规划土地用途，合理价格提供土地。要坚决制止盲目的高档房投资，倡导经济适用房。对于诸多囤积土地等不合理行为，实行严厉的处置手段。

3.减少地方政府对房地产业的财政依赖

必须明确，政府不能简单的把整个区域的经济增长率作为衡量地方政府政绩的唯一指标。如若把更多的评判标准转移在人均的生活质量和满意程度等实在的问题上，泡沫在很大程度上便会不攻自破。但很遗憾的是，在当下的中国政治体系中要实现这一目标难如登天。因此我们只能试图寻求更为“简易化”的操作。

要减少地方政府对房地产业的财政依赖，我们可以试图增加地方政府对其他行业的财政依赖。这就需要中央有效地整顿目前日益恶化的投资环境，出资巨资来扶持其他产业尤其是制造业的实质性改革，而不是用4万亿解决眼皮下的产能过剩而营造未来的更大的产能过剩。

参考文献：

[1]国家统计局年度统计报告——2009年国民经济和社会发展统计公报.

[2]刘琳.房地产业已经成为我国重要的支柱产业[J].中国投资，2010（1）.

[3]魏后粦.建筑经济与房地产经济[J].经济研究，2008（2）.

[4]常丹红.2010年1-10月全国房地产开发投资资金来源[J].国研网，2010（11）.