正義不靠“打”，健全為上策

張金鶚

所謂房地產行業，即是利用房屋或土地賺錢，而房價的一味瘋漲，就是放任市場炒作，體現出市場失靈的一面。在台灣，這種“大市場、小政府”的狀態已經非常明顯，政府對於市場的管控能力弱的重要原因在於土地私有化制度，相對於香港、大陸而言，台灣政府介入的相對較少。

打不打房，誰來決定

如今我們來看台灣的樓市，主要存在三高的特點：1、高房價；2、高空屋率；3、高自有率；其中空屋率已經在10%以上，有些投資者購屋後寧願空置也不出租。當然，在現實環境中，台灣的租償比例是很低的，房價所得比高，房價過高而所得又偏低。以台北為例，台北市目前的房價是年家庭所得的16倍，當然美國一些核心城市只有5-10倍，但香港、上海、北京同樣是高倍數，而高所得比背後又夾雜著房屋品質較差的客觀事實，包括居住空間老舊狹小，因此這是一種不合理的狀態，也就是說台北的房價收入比已經是國際前列，但品質還遠遠不夠。當然作為首善之都的台北，它的房價決定因素主要集中在內部，第一土地私有化，這就造成了土地交易成本很高，在利率水準較低的情況下，民眾沒有太多合理的投資工具，加上房屋稅，地價稅很低造成持有與交易成本偏低，因此民眾會更加熱衷於購買房屋來進行投資，對抗貨幣貶值、通貨膨脹，總體來看，即是土地、金融、稅制加上部分政策共同導致台北房價的不斷上揚。在外部因素上，由於台灣對於外來資金投資樓市的限制和並無大量移民的湧入，國際化程度相對於香港、新加坡還較低的情況，這些傳統的外部因素在台灣、台北並沒有發揮關鍵作用。

因此很多人對高房價望而生畏的同時，一直支持政府來“打房”，那我們必須從台灣現有的房屋持有結構的分析入手。現在台灣房屋自有率高達80%以上，這個比例已經算較高水平，分析大的結構比例可以發現，其中20%的民眾為無殼蝸牛（台灣形容無房一族），60%是一殼蝸牛，20%是兩殼以上蝸牛，2%左右是4殼以上蝸牛，當房價上漲時其實對於80%一殼蝸牛和無殼蝸牛而言都是輸家，因此我歷來主張不是淪為打房與不打房的意識形態般的鬥爭中，而是如何要確保房價合理，讓絕大部分人都受益。台灣民眾投資樓市、炒作房屋已經使得住宅商品化成為當前主流，一來大量的金錢湧入房地產，使得整體經濟發展受到影響，其他領域的資金相對就會減少；二來走遍台北市，晚上都可以發現很多高層住宅幾乎夜晚很少點燈，空屋率較高。出現一房難求與住宅空置的矛盾著實令人擔心，因此我們需要做的是拿出具體的政策，使得市場更加健全，讓房地產業不能佔據最大多數的利潤，讓經濟回歸到爭取的產業道路上去，不能因為房地產業的過度消耗使得整體經濟持續低迷。在台灣，因為選舉，繼而受到民眾壓力，導致到很多決策其實不一定科學專業，有些政策是對80%的居民不利，而只是口頭上傾斜於弱勢群體，也導致選前類似居住正義般的口號宣傳，選後又開始逐漸傾向開發商，因此我們需要的不僅是打房與不打房的口號，而是健全房市新的政策。

新政府上台以後希望目前房市政策是不能繼續打房，希望房價不要漲也不要跌，維持穩定，標明將透過社會住宅、租屋市場和購屋貸款來改革活絡市場。過去行業思維或者媒體報道認為房市政策只有“打房”與“救房”，逼迫政府只能看中短期打房或救房政策，而並沒有著手建立長期房市制度，因此無論新舊政府只能隨著房市波動而政策延遲地進行打房或救房，這樣根本無法解決房市不合理現象。

健全房市，政策王道

雖然現在的房市政策，包含房地合一稅、囤房稅、房屋稅或地價稅調整、投資客房貸額度降低與利率提高，或老屋健檢交易、精準地價的政策研擬，甚至真實交易資訊提供或不實資訊罰則，對於大眾而言都是一種“打房政策”，讓業界和投資客較為擔心。但是從科學專業決策的角度看，政府推行“不打房”概念的具體政策為何又無從得知。政府自身的思維不能繼續停留於打房而是加快推動長期合理房市制度的建立，包括預售屋與租屋實價登錄的改進、房市供需銷售資訊的真實透明、房市業者的獎優懲劣、消費者購屋與租屋的權益保障等，從而通過有效的市場機制來發揮功能，讓房市漲跌符合自然市場規律，繼而規避市場失靈所帶來的房價非理性波動。台灣的“大市場、小政府”已經形成，要想改變，困難重重，新加坡、香港、中國大陸相對的“大政府、小巿場”對於台灣而言確實很難做到，因此未來政府應該不要淪為口號治理，而是加快健全房市，避免市場失靈。

當前房市的突出問題便是房屋商品化嚴重，而非居住、使用、安身立命的場所。住宅極度商品化、投資化已經嚴重影響其居住本質屬性，導致房市失衡。現在新政府和台北市政府都在以居住正義為名將重點放在興建社會住宅上，更全力投入資源來加快建設，無論是動工還是已經建成完工，但是在政策與執行面來看，台灣靠緩慢興建少數社會住宅就能夠健全房市，使得房價合理嗎？

“五·二○”新政府上台，蔡總統的廿萬社會住宅準備推動之際，卻看到台北市部分居民及議員抗議興建社會住宅的新聞，令人對社會住宅的未來發展感到憂心。然而更令人憂心的是，大家將居住正義的落實聚焦在社會住宅能否興建上，中央與地方政府全力投入大量資源拚蓋社會住宅，結果即便達成目標（暫不論只是動工或是完工），但大多數人的居住困境是否就能獲得改善？社會住宅不是萬能藥，首先其數量有限，不論是蔡總統的八年廿萬戶還是柯文哲市長的八年五萬戶，這些算起來仍低於市場存量的百分之五，根本無法直接影響市場的供需價量。到頭來，高房價、高空屋率、炒作樓市的核心幾個問題仍舊無法解決。再者興建社會住宅到完工以及入住，曠日持久，耗費大量資源，短期內恐怕十年都見不到成效。

因此未來台灣社會必須圍繞“住宅去商品化”這個核心目標來進行改革，結合調整稅制、金融與內政等相關政策，才有可能真正解決住宅問題。否則，部會之間自己都會衝突。比如，內政部想要通過各種補貼形式，幫助民眾購屋、租屋來降低民怨；而財政、金融部門卻又要鼓勵資金流入房市來另類的拼經濟，這樣下來就是惡性循環，終究受害的仍是民眾。

故而，政府在住宅資源的分配問題上應全盤檢討，兼顧公平、效率與效益方式。如果未來社會住宅興建分配四千億資金與公有土地的無償提供，而民間空屋的轉用社會住宅與租金補貼給弱勢房客等更具公平、效率與效益的住宅補貼方式，是否應分配較多資源，投入更多政府與社會的關注？再者，健全租屋市場，避免黑市，保障房東與房客；健全購屋市場，避免投資炒作、扭曲烘抬，保障購屋者權益；確保居住安全，老屋健檢與物業管理的加強等，這些更多民眾關切且更為嚴重的住宅問題，政府又各投入多少資源與關注？這些涉及的資源必須公平、妥善分配，不然大量資源投入最後成效了了，反而失去民眾對政府的信任。

雖然在台灣是“大市場、小政府”住宅供給結構，但政府在增加土地供給、房屋供給之餘，應該更努力糾正住宅市場失靈的狀況，而非簡單以社會住宅的萬靈丹解決現在以“住宅商品化成風為核心”的嚴重住宅問題。

都市更新，協商在前

無論是增加土地供給還是改善老舊社區，關懷不同群體，幾乎都難以脫離“都市更新”的話題，在台灣都更的新聞從來都是層出不窮，從過去的文林苑事件到現在的高雄果蔬市場等等案件無法一一列舉，在都更難以輕鬆推進的表象下，我們可以看到包含法律制度不完善，土地私有化，財產權力、民權意識高漲加之在選舉社會中，抗議的有效程度較高的情況，使得都更一般都會存在一些民眾堅持不願意更新的問題，個中成因又因人而異，因地而異。

當面對民意反彈之時，我們要力求施政、權益分配的更加公平與公正，特別是都更前的程序公正與協商。

年初台北市政府就提出公辦都更實施辦法，包括全程型、民辦轉公辦的半程型、諮詢輔導型及政府代拆型等四大類。試圖透過公辦都更，來解決過去的爭議，但是事情遠非這麼簡單。

所謂公辦都更就是政府要扮演開發商角色，全程主導規畫設計、產權整合、權益分配、財務管理、審議招商、拆除興建、完工配售，到物業管理，過程之漫長，牽涉如此廣泛加上涉及到產權整合與權益分配，無法輕易能夠順利完成。同時又要兼顧公平、效率，發揮公共利益及提高都更規模面對少數不同意戶，這些都是令到政府頭痛的議題。

因此透過“文林苑”等事件後，我們更應該推動“協商機制”，來落實程序正義與權益分配的實質正義。面對反對拆遷戶，應該先深入了解其原因與需求，提出多種方案，透過公正專業人士的協商平臺，進行多次協商並記錄相關過程，確保透明公開，最後送請都更審議會仲裁，來保證各方權益得以保障，接受社會全體監督。經過嚴格的實質與程序檢驗無爭議後，才來進行拆除。只有如此未來才能逐步減少爭議，公開透明的合理協商，才能進一步避免引發更大的社會爭議。

居住正義，邁向新生

在選舉中炒得火熱的“居住正義”議題，確實能夠引發民眾廣泛的共鳴與思考，而在選後，我們就必須思考居住正義究竟是如何？我們又該怎樣執行？我認為居住正義應該包含四項核心：

一、居住安心

每個民眾購房其實是為了能夠居住安心，在保證樓宇質量的同時，能夠安心生活。在購買時也能夠輕鬆知道真實的價格、存貨與實際的坪數、品質，在這個過程中，我們希望能夠誠信進行，無論是對於民眾或者建商而言都至關重要。

二、居住公平

在一個社會中，貧富分化是難以避免的，因為財富分配與流動的不均衡自然導致，但為了社會的長遠、穩定的發展與進步，公平就是必不可少的。有錢人、投資人自然需要在樓市上更多負擔一些稅費與成本，而無錢人、自住人自然可以在其中相對少負擔一點，即是希望投資人不要以賺取不合理的利益為目標，將其調節在一個相對合理的範圍內。

三、居住保障

社會中存在不同的群體，在考慮居住權益時，不能簡單考慮到有房、無房，而是要兼顧到殘障人士、老人、獨居老人、租戶等不同群體的基礎權益保障，不然在一棟棟高樓大廈背後其實都是一段段城市悲歌。

四、居住尊嚴

居住者辛苦購房，本該享受房屋的基本品質，在台灣雖然沒有香港的籠屋那種品質非常低劣的居住環境，但是我們仍需要去持續地推動居住文化，這一點在歐洲、日本都都大力推行，華人社會雖然較少著墨，但未來一定要保障居住者在其中的基本尊嚴，形容互助、友善、平和的居住文化。

只有努力從這四項核心中去完成，才有可能在口號與行動並進中實現居住正義。面對未來，從基本面來看，台灣的樓市仍會持續正面發展，未來健全房市、改革政策將會成為主流，長期而言，人民應該對政策、方式抱持信心，只要堅定地推動“住宅去商品化”，一切政策才能更加有效地執行，雖然面對著選舉壓力與不同政府的選擇，但是走向合理發展是全民共同的期待。