浙江城市住宅市场去库存研究*

金伟刚

（国家统计局浙江调查总队，浙江杭州 310012）

调研透视

浙江城市住宅市场去库存研究*

金伟刚

（国家统计局浙江调查总队，浙江杭州 310012）

中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展要抓好“三去一降一补”五大任务,突出强调要化解房地产库存。本文通过分析浙江住宅市场库存现状及变化原因，梳理历年宏观调控政策对房地产市场发展的影响因素，结合一系列与城市住宅市场去库存关联紧密的统计指标相关性分析及库存去化周期临界点的探索，提出浙江城市住宅市场去库存对策建议，为政府决策提供参考。

房地产市场；去库存；调控

近年来房地产市场形势严峻，2015年和2016年上半年商品房待售面积同比分别增长17.5%、14.6%，浙江省住宅去库存压力增大。2015年12月中央经济工作会议明确要求将化解房地产库存作为2016年经济社会发展五大任务之一，《浙江省房地产业发展“十三五”规划》中也提出“促进存量商品房消化”，去库存将成为今后一段时期房地产业的主基调。本文围绕房地产去库存途径和措施，化解城市住宅市场库存压力为重点内容，进行深入分析。

一、浙江城市住宅市场库存现状

（一）库存面积有所回落但仍处高位

2014年以来浙江新建商品住宅库存面积总体呈先增后减的运行态势。2014年1月浙江11个设区市城区新建商品住宅库存面积为2573万平方米，到2015年1月增加至3937万平方米，之后库存面积高位回落，截至2016年6月份，住宅库存面积为2752万平方米，较2015年1月的历史最高值减少1185万平方米，下降了30.1%，但仍处较高水平。

（二）住宅去库存周期呈抛物线走势

近年来浙江11个设区市城区新建商品住宅去库存周期（用前12个月的平均销售量为分母计算）在9-23个月之间波动，呈抛物线走势，分为两个阶段（图1）。一个阶段是2014年2月-10月，住宅市场供应较快增长，需求萎靡不振，住宅库存量持续攀升，去库存周期从13.7个月扩大至22.3个月。另一个阶段是2014年11月-2016年6月，市场需求有所回暖，加上各级政府控制土地供应量，去库存周期从22.3个月逐渐缩短至8.5个月。

图1 2014年2月-2016年6月浙江住宅库存量去库存周期情况

图2 2016年6月浙江省各城市住宅市场去库存周期情况

（三）逾五成库存总量集中在杭甬两地

分析全省11个设区市的住宅库存分布情况，截至到2016年6月份，各市库存量呈四个层级分布：

杭州、宁波处于第一层级。截至2016年6月份，两市新建商品住宅库存面积分别为910.4万平方米和477.3万平方米，合计占全省住宅库存面积的50.4%。

嘉兴、绍兴、湖州处于第二层级。截至2016年6月份，三市新建商品住宅库存面积分别为244.0万平方米、240.9万平方米和222.0万平方米，合计占全省住宅库存面积的25.7%。

金华、台州、舟山处于第三层级。截至2016年6月份，三市新建商品住宅库存面积分别为176.1万平方米、153.5万平方米和131.3万平方米，合计为460.9万平方米，占全省住宅库存面积的16.8%。

温州、丽水、衢州处于第四层级。截至2016年6月份，三市住宅库存分别为88.6万平方米、54.7万平方米和53.3万平方米，合计196.6万平方米，占全省住宅库存面积的7.1%。

（四）城市间去库存周期差异较大

11个设区市去库存周期差异较大。截至2016年6月底，各城市住宅市场去库存周期可分为三个区间。

湖州、绍兴、舟山和金华处于第一区间，去库存周期均在12个月以上，去库存的压力相对较大，后期房地产市场调控政策的重点将侧重加快去库存。

丽水、宁波、台州和嘉兴处于第二区间，去库存周期在8-10个月，属于相对合理区间，维持现行房地产市场政策的稳定是重点。

杭州、衢州和温州，去库存周期处于第三个区间，属于“库存相对不足”的区间内，目前已完成去库存任务，政府可根据实际情况实施新的调控政策，保持市场供求稳定和价格平稳运行（图2）。

二、浙江城市住宅市场库存变化分析

当前市场库存高企原因分析：

1.前期土地供应量过大，造成住宅供应量持续增加。“十二五”时期，浙江房地产开发企业（单位）累计购置土地面积8106万平方米，其中2011年为2189万平方米，2013年为1761万平方米，房地产企业积极拿地，土地成交较多，经过两到三年的开发，前期土地供应大幅增长导致后期市场供应量持续增加。

2.经济增速下滑，城市间房地产市场出现分化。近年来，受体制改革先发优势逐步消失和资源环境等市场要素的制约，产业“低、小、散”问题凸显，以外贸和制造业为主的浙江民营经济增速放缓，这对购房群体实际购买力和房地产市场信心也产生了一定冲击。特别是三四线城市人口增长缓慢，购房需求不足，城市住宅市场供应量不断增加，积累了大量库存难以消化，房地产市场反弹乏力。

3.城镇化率影响购房潜在需求。经过十多年的发展，浙江城镇常住居民人均住房建筑面积由2002年的21.1平方米提高至2015年的40.5平方米，上升91.9%，房地产市场住房短缺时代已经结束；浙江城镇化率不断提高，2015年浙江常住人口城镇化率为65.8%，根据发达国家房地产业的发展经验，城镇化率在70%左右时，房地产业发展速度会明显放缓，潜在需求空间也在不断压缩。

4．供给侧与需求侧的结构性矛盾加大。当前房地产市场开发结构存在不合理性，供需对接不够紧密。部分城市低投入、低价位的住宅供应量不足，而高投入、高价位的豪华型住宅、酒店式公寓比重过高，在一定程度上加剧了库存的结构性矛盾。中低收入家庭占多数，而中低价位住宅供应比例偏低，造成中低收入家庭购房有一定难度；相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给比重过大，必然使房地产市场供给与实际需求差距较大，导致市场总体销售压力增大，减缓去库存的速度。

5.部分区域基础设施配套不够完善。受经济社会发展水平、产业结构、人口等因素影响，各区域发展差异很大。前期房地产市场过热，城郊、乡镇等在基础设施、医疗、教育等生活配套尚不成熟的情况下“被城市化”开发了较多的房地产项目。进入调整期后，这些区块成了库存积压的重灾区，去库存速度极慢，区域项目之间冷热不均现象越发明显，这也是主城区高成交、城郊乡镇区域高库存并存的原因。

三、住宅库存量变化因素的相关分析及结论

为了研究相关指标与住宅市场存量变化发展关系，本文收集2005-2015年浙江房地产投资、房地产贷款、城市人口、居民生活水平、房地产市场宏观调控政策等5个方面、31个统计指标，做了相关性检验，根据计算结果（表1）得出以下结论。

表1 与住宅去库存周期变化量相关系数较高的指标

（一）城市住宅市场销售额增量和本年土地成交价款若能保持一定比例，城市住宅市场去库存周期将保持稳定

回归分析表明，当房地产开发企业的当年住宅销售额增量与土地成交金额保持3.44∶1的比例时，新建住宅市场去库存周期更易于趋于合理区间。

（二）降低房地产企业土地成交总额和土地购置面积，有利于缩短去库存周期

相关分析表明，房地产开发企业（单位）本年土地成交价款与房地产去库存周期变化量相关系数为0.784，两者相关度较高。因此加强对土地拍卖的监管和调控，降低房地产企业的土地成交额，有利于缓解房地产库存压力。

（三）把握住宅市场去库存周期的合理区间，有利于房地产市场的平稳发展

房价走势与库存量变化关系密切，通过房价与库存量的相关性检验，两者相关系数为-0.622，表明房价走势与库存量存在较高的负相关，当市场价格持续上涨，住宅库存量就趋于减少，反之，当市场价格持续下跌，住宅库存量将会增加。通过对10年来我省城市住宅去库存周期的回归分析，得到回归系数a=26.6，b=-0.188，表明新建商品住宅价格指数每增加1个单位，市场去库存周期将减少0.188个月。假定新建商品住宅价格指数（自变量X）为100，计算去库存周期（因变量Y）为7.8，即房地产市场发展平稳时，浙江城市住宅市场去库存周期合理临界点为7.8个月，表明要保持房地产市场的平稳发展，去库存周期合理区间为7-9个月。

（四）增加住宅销售量是房地产市场去库存最重要的手段

相关分析表明，房地产开发企业的销售量对市场去库存周期变动的相关性最高，与销售额和销售面积相关系数分别为-0.887和-0.842，表明当房地产开发企业的销售量增加时，城市住宅市场去库存周期会相应减少。

（五）增加房地产市场资金贷款能促进房地产市场去库存

相关分析表明，个人住房贷款余额变动与市场去库存周期变动相关性较高，两者的相关系数为-0.799，表明个人住房贷款余额增长，能有效提高购房者的实际购买力，缩短城市住宅市场去库存周期。

四、浙江城市住宅市场去库存对策建议

通过对浙江城市住宅市场库存变化的因素分析及十年来宏观调控政策的市场效应梳理，结合部分指标数据相关性检验，对于浙江城市住宅市场去库存提出以下建议。

（一）整合资源，健全房地产市场监测预警系统

房地产市场的变化是多种因素综合作用的结果，对房地产市场形势和未来趋势的判断需要统筹考虑各种因素的影响。要充分发挥政府有关部门之间的联动作用，发掘并利用相关“大数据”，加强统计、房地产、国土资源等相关部门的合作，建立房地产开发、商品房交易、土地供应、金融、市场价格走势等信息资料的共享机制，实时监测土地市场已拍未开发、已开发未销售的土地情况，掌握商品房潜在库存量，使房地产开发企业的当年住宅销售额增量与土地成交量保持3.44∶1，形成全面客观地反映房地产市场运行状况的分类型、分区域、分结构的房地产市场预警预报系统。

（二）优化结构，推进房地产供给侧改革

目前房地产高库存真正原因在于房地产开发供给侧失衡，化解房地产库存，既要在刺激消费上用力，也要在供给侧使劲。要合理控制房地产市场增量，优化供应结构,关注库存死角，提高资源配置效率，允许开发商在预售期间适当调整商品房房屋套型结构，提高住宅销售量，满足社会多层次的住房需求。

（三）分类调控，有序推进房地产税收体制改革

从短期看,应坚持分类调控，因地制宜，因城施策。对涨幅过快、库存压力小、去库存周期在7个月以内的城市适当增加土地供应，适当收紧信贷政策；而对于价格上涨乏力、库存压力大、去库存周期在9个月以上的城市则应该减少土地供应，优化房地产市场产品结构，争取金融、信贷等方面更加大力的支持。从长远考虑,应加快房产税的出台，稳定市场预期，学习借鉴国外成功经验，推出适合我国国情且行之有效的具体税收政策。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外，还有一个重要的职能，就是平稳房价。比如：美国50个州都已征收房产税，税率一般为1%-3%；德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收等。

（四）产城融合，加强产业发展提升城市吸引力

浙江多个城市为中小城市规模，各城市通过加强基础设施建设、提高公共服务能力和水平、培育壮大特色优势产业，增强城市产业支撑能力，丰富城市资源的供给及配套，保持物价水平的平稳运行，从而扩大就业机会和人口吸纳能力。从长期来看，经济发展水平的提升、人口净流入规模的扩大，政府需大力营造产业创新的氛围，促成开发商进行以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导的跨界资源融合，打造出多业态与不同产业、城镇化的协同互动的新模式，为房地产市场生成持续强劲的住房需求提供源源不断的内在动力。

(责任编辑：施越霞)

注：*本报告为国家统计局浙江调查总队联合课题。课题组负责人程定尧，成员为吴晓燕、金伟刚、朱一波、赵敏、沈小叶、李山林、詹良飞、胡欢欢，总撰为金伟刚。