经租房，从历史到现实

李年一

经租房，从历史到现实

李年一

据说，因为没有安全感，北京四合院交易的成交率只有6%。

一位企业家想买北京的四合院安家，但一番考查后却决定不买了，因为他在北京胡同里听到许多经租房主的故事。他说：“用毕生积蓄买四合院，如果有一天我突然得知它其实另有所属，该怎么办？”无论开发商如何向他承诺买四合院绝对安全，他都不相信。

要理解他的决定，需要先弄明白经租房的由来。

1954年宪法保护房屋所有权

建国之初，我国城市私房比例很高，如北京私有房产占总房源的53%；上海占66%；苏州占86%——中华人民共和国成立时，民国时期的城区地契是没有作废的，宗地的范围和法律效力也一直沿袭了下来，这是因为政权更迭牵扯不到普通民众的私有财产，而“社会主义公有制”所指的也是生产资料的公有，并非民众所拥有的私人住宅。

1949年5月16日，北平市军事管制委员会发出布告，表示“城市房屋之占有关系及由于所产生的租赁关系，有别于封建的或半封建的土地制度，现在不但不应该废除，而且应该予以合理之保护，此乃我人民政府既定之政策”。“政府依法保护各阶层人民在本市的房屋所有权。如其房屋属于首要战犯财产，或系侵占之公产，应该依法没收归公者，亦须经人民政府法庭之判决”。

随后，新成立的北平市（10月1日以后改为北京市）地政局发出通知，要求持民国地契到该局登记房地财产，以换发新政权的产权证。

从1949年8月1日开始，先是《人民日报》后是《新民报日刊》， 一共用了三年的时间，陆续给前来登记的北京城区业主做了产权登记公告，上面表示：“本局办理房地产登记，依照规定应公告一个月，各权利关系人如对公告房地产有异议者，应于期内提出，以凭办理。”几百页的公告栏上密密麻麻地显示着数万私人住宅业主的姓名和数千店铺、公司的名称，以及土地坐落的具体地址。与此同时，政府还陆续发布了如《修正北京市城区房地产权登记暂行规则》等一系列法规。

1950年代初的这场大规模的城市（ 镇）土地总登记是全国性的，很多城市当年的报纸上也做了同样的产权公告，也制定了同类法规。总登记的同时和之后，还有十分活跃的民间房地交易，交易完成后业主也均前往政府部门做转移登记等，同样领取这份《房地产所有证》。这些土地和房屋受到了1954年宪法的保护。

“类似赎买”并未实行

1956年，政府开始针对厂家和店铺（ 生产资料）等实施工商社会主义改造，先是公私合营，继而在清产核资的基础上进行“和平赎买”，赎买期定为20年，赎买期间私方领取定息。

也就是在这同一年，以房屋使用不合理和欠缺保养等作为“理由”，中共中央批转了中央书记处第二办公室的“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”，把不属于社会主义三大改造范围（工商、农业和手工业）的城市私人住宅（生活资料）也戴上了“改造”的帽子，于1958年“大跃进”时期，掀起了一场强制性的“私房改造”的运动，其主要形式是“国家经租”，即“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护”，对象是部分私有出租房屋，并为此规定了一个改造起点：如果房主用于出租的房屋超过了这个起点（100平方米至225平方米不等，根据大、中、小城市），就必须接受改造。预定的目标是“用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”。

然而这个“类似赎买”却一天也没有实行过，因为后来被简称为“定租”的固定租金不是政府拿另外的钱“给”房主的，而是从本属于房主人的房租中分出来的。具体地说，就是从1958年某一天开始，房客便只能把被经租房屋（简称“经租房”）的房租改交给房管局，后者扣下三分之二后再返还三分之一给房主。这实际上是强制性地分享业主的房租，不存在“赎买”或“类似赎买”的行为。被经租的房屋，根据官方数据，在全中国有一亿平方米，估计涉及全国城市（及部分镇）上百万业主。

在以后的岁月中，虽然业主不再被许可管理和交易这些房屋，甚至不许可进入，但业权还始终是自己的，手中仍持有《房地产所有证》， 业主的子女直到1964年也仍可以继承相关房屋和土地的所有权，在房管局办理“房地登记证明”（当年没有现在这种公证机构，凡继承房地产都是办这种手续）。

1964年，依据几份政府文件而非任何法律，最高人民法院针对经租房做了一个司法解释，表示“业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承，但可以继续领取国家给予的固定租金”。

“红八月”中的接管私产

1966年5月“文革” 爆发。“红八月”，红卫兵冲进老街巷。

2008年被中国文物保护基金会评为“中国文化遗产保护年度十大杰出人物”的华新民在其著作《为了不能失去的故乡》中收录了一些当时红卫兵贴出的“最后通牒”：

“最后通牒

警告房管局：

……我们警告你们！从今天开始，赶快行动，把资产阶级王八蛋们，狗崽子们通通赶出去，把房子给腾出来，把房主的房子通通没收。给资产阶级混账王八蛋们小房子、破房子住，要高房钱，给真正的劳动人民大房子、高房子住，收低房钱。

井冈山一中 顶天立地的红五类子女

1968年8月22日”

“最后通牒

霸占着房产的资产阶级吸血鬼们：

……造你们的反，专你们的政的日子到了！

现在命令你们：

1、除了你们自己住用（不得多于一般居民面积）外，统统到房管所登记、交出、归公，自己留住的房子按公价交房租。

2、凡是由房管局‘经租’的房屋和私人出租房屋一律归公。

3、黑帮和资产阶级反动‘权威’和一切牛鬼蛇神占用的面积，不得超过一般居民的最低水平，把多占的房子统统交出。

4、自即日起，限你们在十天之内，主动到房管局办理登记、交出手续。

你们要明智点，如果你们用任何借口拒不执行，顽抗到底，我们绝不会放过你们，我们将采取一切必要行动，由此而引起的一切后果，将由你们自己负责。

抗大附小 红色尖兵（大翔凤小学）

1966年8月22日”

小将们的“造反”“专政”可不是好玩的，房主人哪敢不把证交出来。交出证后，每个人都拿到了一个收条。回到家里，又遇抄家，稍有价值的东西都被抄走或砸碎、烧毁，只留下空荡荡的墙壁。然后，一部分房主人被强制驱赶回老家，一部分虽然留在自己宅里，但全家老小被强行塞进一两间小屋，其他都由房管局或街道办事处占领，由其安排社会上的人居住。

在这种背景下，1967年11月4日，被造反派夺权的国家房管局、财政部、税务总局出台了一份《答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》，其中提到了1956年1月中共中央第二书记处的《意见》里的另外一段内容：“ 一切私人占有的城市空地、街基地等地产，经过适当办法，一律收归国家”。针对这个当年对城市部分土地的未来设想，《答复》起草者追加了一个“解释”，表示：“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地”。

根据华新民的研究，很多直管公房很多就是由“经租房”或“文革产”转变过来的。也就是说，这些所谓的直管公房原来都是私人的房产，后来经过社会主义改造或者在“文革”中被红卫兵强占，逐步变为政府的公产房。这样而来的直管公房，在本世纪初，北京胡同里还有二十四万间，如今大约还有近十万间，在全国估计还有几百万间。

政策为何“各地不一”？

从1983年开始，大规模清退私宅工作开始了——称为“落实私房政策”，不过，只还房不还证。全中国数百万计的《房地产所有证》，除少数在“文革”中被毁，其他全部被扣在各城市房管局里。

1985年，城市改造中房产地争端越来越尖锐，城建部在一份《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题处理意见》的通知中提出：“纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有，由房管部门统一经营管理”。1992年，最高人民法院在一份内部文件中规定，凡涉及到经租房一律不受理。

实际上，1956年经租房政策的出台，本身就违反了1954年颁布的宪法。1954年颁布的《中华人民共和国宪法》第十、十一、十二条中，分别规定了“保护资本家的生产资料所有权和其他资本所有权、保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权、保护公民的私有财产继承权。”1982年修订的宪法十三条中，再次强调国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。

2004年，在新修订的宪法中再一次强调了保护私有财产。受到“鼓舞”，仅在北京，就有近200位经租房维权代表常年上访于中央和地方各个部门，一年内上访了几百次。

其实，经租房政策并非铁板一块。

1987年最高人民法院在《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中提出了退还文革中被挤占的私人住房问题，并且提到经租房问题中“对于中央和国务院明确的对祖国统一大业有重大贡献的人员，本人要求发还的，由省、自治区、直辖市人民政府审。”

到了2001年，由于南方的华侨要求归还私人房产的声音非常强烈，当地政府在请示国务院之后，开始认真落实。目前广东、厦门、福建、海南等地均已把经租房归还给了华侨，已拆了的便赔钱。之后国内业主也自广州开始逐步落实。

在上海和南京，虽然落后于广州很多，但至少已承认经租房的私有产权，并体现在当地的《拆迁条例》拆迁补偿中。广州市落实房屋政策办公室的文件规定：凡是房屋代管和经租时产权人已具备华侨、港澳同胞身份的，只要房主或者代理人提出申请，提供有效证件和房契，房屋产权全部发还给业主。广州市海珠区、越秀区国土和房屋管理局的文件还规定：无论华侨还是国内业主，只要能提供有效证件，都可以发还经租房产权。

没有安全感，就没有长期发展

经租房的历史问题如何解决，除了关系到当事人的基本权利以外，对城市的经济、文化也都会带来不可低估的影响。

近年，北京一边大量拆除胡同区，一边修缮或翻盖了拆迁中得来的四合院，并出台了鼓励个人购买四合院的政策，但成交率仅有6%，让期待巨额利润的开发商颇为失落。90%的被调查者说，不买四合院是因为没有安全感。一位被调查者说，花毕生财力从开发商手里置了房产，说不定这房子是谁的呢，尤其是土地权的来源不清楚，瞒着不告诉你！

买房除了自己住，还要传给后人，这是“人同此心，心同此理”。没有几代人的财富积累，经济繁荣就是无本之木。没有安全感的城市，就不是诚实劳动者安居乐业的地方。由于特殊的历史原因，“经租房”的产权人成为受害者。然而，今天的人们并不会觉得他们的遭遇离我们十分遥远，“china=拆哪”的冷笑话，不是还在人们口头传递吗？如今回顾“经租房”，最主要的意义不在于抱怨或控诉，而在于提醒人们从历史中吸取教训，避免类似的事情再次发生。