房地产开发企业税务审计的风险与应对策略

◎陈玲

房地产开发企业税务审计的风险与应对策略

◎陈玲

在中国经济快速发展背景下，纳税问题逐渐引起了房地产开发企业的重视。但就当前的现状来看，部分房地产开发企业在税务审计工作开展过程中仍然面临着房地产销售税务风险、房地产开发初期税务风险、房地产开发中期税务风险等，造成了企业利益的损失和税务风险的增加。因此，在当代房地产开发企业可持续发展过程中，应提高对此问题的重视程度。本文从房地产开发企业具体的税务审计风险表现分析入手，并详细阐述了风险应对措施。

就当前的现状来看，部分房地产开发企业受税务风险控制不完善问题的影响陷入到了“税务门”。因此，为了做好企业内部控制工作，在税务缴纳期间，应针对税务风险问题进行分析，同时，结合瞬息万变的市场环境，规范税务风险控制方法，满足企业核心利益获取需求，达到最佳的风险问题规避效果。以下就是对房地产开发企业税务审计风险管理问题的详细阐述，望其能为企业的可持续发展提供有利的文字参考。

房地产开发企业税务审计存在的风险

就当前的现状来看，房地产开发企业税务审计风险主要表现在以下几个方面：

在房地产企业开发初期，需支出巨额购地款，而购地款是税务审计中重要项目，即涉及到了耕地占用税、契税、印花税等的缴纳，同时，在土地成本中，企业也面临着企业所得税、土地增值税等税务审计问题。但由于大多数房地产企业在开发阶段没有真实的发票，因而，税务机关将依据发票规定，对企业可能存在的偷税、漏税等行为进行处罚，就此在土地购置前期造成了企业经济的损失；

在房地产企业开发中期，由于多数房地产企业在项目开发过程中采取出包方式，因而，纳税人需依据相关规定，承担个税、教育费附加、营业税、城建税等的代扣代缴。但在此期间，若房地产开发企业忽视了税务审计风险管理，将引发税务风险问题；

在房地产开发企业运营过程中，也涉及到了印花税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税、城建税等销售税务的缴纳。同时，税务部门将利用房地产预收账款信息，计算企业应缴纳的营业税等，若房地产开发企业在税务审计管理中账款项目归集不及时，将引发税务风险。

房地产开发企业税务审计风险应对措施

建立税务风险预警体系。在房地产开发企业发展期间，为了规避税务风险问题，需在面临印花税、城建税、土地增值税等税务风险时，构建税务风险预警体系。即在税务审计工作开展期间，参照税务风险预警机制标准，利用沃尔评分法原理，对房地产企业内部税务风险进行评分、评级。而后，结合评分结果，判断税务风险高的关键部门和关键人员，并结合企业实际情况，发出税务风险警报，然后，构建企业内部组织，对风险预警行为进行控制，最终最大限度的降低由税务审计风险所引起的经济损害。此外，基于房地产开发企业税务审计工作开展的基础上，需针对企业内部税务审计情况进行监督，即参照企业历史资料、现有条件、涉税行为等，科学预测和预计企业税务情况，一旦发现印花税、土地增值税、个人税等税务风险问题，那么应及时启动企业税务风险预警方案，对风险问题进行有效处理。

增强风险控制意识。在房地产开发企业税务审计风险控制中，注重增强全员风险控制意识是非常必要的。首先，由于税务审计风险是一项技术性和专业性较强的经济活动，那么在风险控制活动开展期间，应针对企业会计、纳税申报人等相关人员专业技能进行培养，同时，以1次/月的形式，安排纳税申报人参加专业化的培训项目，由此提高其税务审计风险控制意识，仔细核对印花税、土地增值税、个人税、城建税等税务的缴纳，避免偷税、漏税等行为的凸显造成企业经济损害。其次，在企业税务审计风险管理作业中，一旦发现税务问题，不应要求财务部负全责，应将责任追究至各个部门和关键环节负责人，甚至公司领导，就此在税务管理中提高企业全员风险控制意识。同时，为了提高企业税务审计风险控制效果，应在日常经营中，树立依法纳税运营理念，且由企业管理决策层制定税收筹划，而下属单位对税收筹划进行严格执行，并注重在税务审计管理中，保留会计审核资料，就此形成以公司利益为先的税务审计风险防控。

健全税务管理办法。在房地产开发企业税务审计管理作业中，为了有效规避税务风险问题，需健全税务管理办法。即首先，在资产管理期间，应健全资产管理责任制度，即明确各个工作部门，甚至各个工作岗位人员责任和义务，就此调动部门间合作力度，对企业日后税务审计工作实施共同监管，并严格遵从企业设备统一编号管理制度，满足资产管控需求。其次，在房地产开发企业税务审计工作实际开展过程中，应按照国家相关法规，制定税务管理制度，然后，在税务管理制度的导向下，审核企业涉税合同，且在合同签署内容中，明确双方在税务方面的权利和义务，科学实施财务报表申报和缴纳税款工作。再次，在税务管理期间，亦应注重规范发票购买、领用、开具、报销等管理办法，同时，对企业内部税务报表进行周期性审核，由此控制偷税、漏税等行为的发生。

综上可知，在房地产开发企业可持续发展背景下，税务审计风险问题与企业经济效益息息相关。因此，在企业日常运营期间，应科学规范税务审计管理事项，同时，从建立税务风险预警体系、增强风险控制意识、健全税务管理办法等层面入手，对企业内部管理中税务风险问题形成高效控制，达到最佳的税务风险控制效果，最终为企业的持续发展争取更大的利益空间，避免由税务风险所带来的经济损害。

（作者单位：昆山中玉会计师事务所）