房价十年上涨十倍深圳房企转型求变

郭晓东

作为改革开放的前沿，深圳成为我国对接世界经济的“探索者”和“领跑者”。深圳经济实现腾飞的同时，城市竞争力也取代香港跃居全国首位，而城市竞争力增强带来的常住人口增加导致深圳房价不断上涨。

自2014年以来，深圳一直是全国房价的引领者。相关数据显示，2005年至今，深圳龙岗二手房均价增幅最高，10年涨幅超10倍。

受益于房价的暴涨，深圳房地产上市公司业绩大多也实现了稳健的增长。20家注册地在深圳的上市房企中，2015年净利润同比增长超过20%的企业有8家；2016年一季度净利润同比增长超过20%的有12家。

深圳房企龙头企业万科，日前发布定增方案，公司欲转型“轨道+物业”的模式。与此同时，我们看到，其他房企也在加快转型步伐：华侨城A通过多种方式扩张，继续加码核心城市；招商蛇口全面开启前海土地开发。

房价暴涨，部分区域10年涨10倍

2014年的深圳楼市可谓“冰火两重天”，前三季度市场供求低迷，最后一个季度急速逆转，在央行"930新政”和降息政策推动下，高调收官。数据显示，2014年深圳新建住宅成交均价为23940元/平方米，较201 3年上涨10.83%，涨幅超一成。

整个2015年，深圳是全国房地产市场的领头羊。数据显示，一线城市新建住宅成交均价同比涨幅依然明显高于其他城市，除深圳涨幅最大外，上海、北京、广州分别上涨18.2%、10.4%、9.2%。在这一年，深圳新建住宅成交均价为33426元/平方米，同比暴涨近40%。具体来看，“330新政”后，深圳新建住宅6月份成交均价突破3万元，之后居高不下，11月份成交均价突破4万元大关，到12月份深圳新建住宅成交均价达42476元/平方米。

2016年以来，全国核心城市房价持续喷井，其中深圳一季度新建住宅成交均价约4.8万元/平方米。而最新数据显示，5月份深圳新建住宅成交均价55817元/平方米，火爆豪宅成交量是5月份新房均价上涨的主要原因。

分区域来看，从2005年至今，深圳部分地区二手房均价涨幅超过10倍。根据链家网研究中心监测数据显示，2005年至今深圳全市二手房均价增长918.20%，其中南山、福田二手房均价处于领先地位。具体来看，龙岗增长幅度最高，达1110.88%，10年涨幅超10倍；宝安、南山紧随其后，10年增长超过1000%，10年涨了9倍多；涨幅最小的是福田和罗湖，10年涨幅分别为738.89%和745.44%。

房企转型，谋求增长新突破

受益于房地产市场的火爆，深圳房地产上市公司业绩大多也实现了稳健的增长。20家注册地在深圳的上市房企中，2015年净利润同比增长超过20%的企业有8家；2016年一季度净利润同比增长超过20%的有12家。其中万科2015年净利润同比增长15%，2016年一季度净利润更是增长超28%，而公司的股价由于宝能的强势介入自2015年以来涨幅达到81%；招商蛇口的业绩则更加稳健，2015年及2016年一季度的净利润同比增长均超过51%，公司仍处于高速发展的上升通道。但公司股价却在完成重组后一路走熊，自2015年以来跌幅达37%；对比前两家标杆房企，华侨城A的业绩则相对较差，2015年净利润同比缩减2.8%，2016年一季度净利润同比增长16%，而公司的股价自2015年以来下跌超20%。

在分享楼市高增长收益的同时，深圳房企也在加快转型步伐。万科正尝试以“轨道+物业”为代表的PPP模式，宣称中国正在迈入“轨道改变城市”的时代；招商蛇口集合园区、社区、邮轮三大主业于一身，并积极成为前海蛇口自贸片区的开拓先锋；华侨城正积极向“地产+旅游”模式转型，推广“成片综合开发”模式，计划在传统的住宅开发外加入文化旅游地产、酒店等多业态，以产生协同效应和集群优势。

下面以招商蛇口（001979）和华侨城A（000069）为例，对其多元化发展的新尝试来进行对比分析：

近期招商局集团与前海管理局签署框架协议，招商蛇口控股的平台公司将作为招商局集团的出资主体，与深圳前海管理局下属前海开发投资控股有限公司共同组建合资公司，推进自贸区开发建设。该框架协议是招商蛇口全面开启前海土地开发的重要标志，协议约定股权比例明确为50：50，确立了招商蛇口的主导地位。据框架协议，合作范围设定为2.9平方公里土地，对比公司重组说明书中所列明的2.4平方公里进一步扩充，将为公司带来进一步的价值增量。

而华侨城A则通过多种方式扩张，继续加码核心城市。2015年6月，公司以28亿元收购恒祥基51%股权，因其拥有多个深圳市旧改项目，这样直接拓宽了公司在深圳获取土地渠道。今年以来，公司相继在北京、南京和上海拍得优质地块，充足的土地储备和良好的区域布局有力的保障公司未来业绩的可持续性。此外，华侨城以旅游主题地产为特色的成片综合开发模式在南山华侨城的成功，是十几年来形成富人片区的原由。新天鹅堡项目位于华侨城天鹅湖北部，6月3日开盘当天推出约315套298-380㎡及545㎡住宅，单价在11.6-16万元/㎡。据华侨城方面披露的数据，项目开盘当天累计成交151套，尽管去化率不足五成，但预计销售金额高达100多亿。公司一直致力于高端住宅的开发，因为在房地产品类中，豪宅产品的资产保值能力更强，因此成为高净值人士的首选。毋庸置疑，通过细分市场精准定位，华侨城抓住了消费者的前沿需求。

可以看出，清晰定位，敢于尝试，深圳房企正在引领新一轮增长周期。