基于内部控制下的房地产公司合同管理方法研究

贺珏

摘 要：房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的主要内容，对房地产公司的战略制定和发展具有重大的影响意义。因此，论文从房地产公司内部控制入手，研究其内部合同管理方法，总结当前我国房地产公司合同管理中常见的问题，以国有公司为例，分析合同管理方法优化措施，以进一步为我国房地产公司的发展奠定基础，突出和强化内部控制下合同管理的重要性。

关键词：房地产;内部控制;合同管理;优化对策

中图分类号： F293.33            文献标识码： A            文章编号： 1673-1069（2017）01-23-2

0  引言

合同管理（Contract Management），公司的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个公司的经营成败和合同及合同管理有密切关系。公司合同管理是指公司对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称[1]。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容;审查、监督、控制是合同管理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。基于房地产公司内部控制下对其合同管理常见问题进行分析，能够有效帮助房地产公司提高其市场竞争力，促进公司的可持续发展。

1  房地产公司合同管理存在的问题

1.1 缺少完善的合同管理程序

完善的合同管理程序是确保合同准确执行的关键[2]。当前我国房地产公司在合同管理中缺乏严格的审核程序，其主要是以甲单位制定合同，乙单位阅读合同，甲乙共同修订的流程实施合同的签订。在其内部合同订立方面一般有60%以上是以总经理助理和项目部人员进行合同的制定和审核。因此，房地产公司无论是在合同制定程序还是审核程序上投入力度不足，程序缺失，严重影响公司的经济效应，为公司的发展带来了风险性。

1.2 合同执行监管力度不足

合同执行监督力度不足主要表现在监督管理人员的执行力度不足上。当前我国房地产公司在合同执行监管上主要是以项目监督部门为主，对合同的顺利签订奠定监管行为，但是一旦合同签订够，落实到实际工程项目中会产生忽视合同监管的现象，严重者出现违约的现象。而房地产合同执行监管是多个部门统一性协调完成的[3]。因此，一旦合同执行监管力度不足不仅会暴露项目监督部门的漏洞，也会暴露出整个公司的发展问题，是房地产公司存在的主要潜在风险之一。

1.3 合同法律管理意识不足

许多房地产公司在合同管理的过程中对其内部条款的重视程度缺乏，导致在项目施工和管理中出现违约现象后，公司不能够从合同的角度维护自身公司的利益，影响公司的发展。其中以中小型房地产公司为代表的合同签订后无后续工作为主，严重制约了我国房地产公司合法化发展。此外，在合同执行上除了合同的制定和签订人员外，公司内部的其他人员均对合同管理漠不关心，这样容易造成企业内部经济纠纷，影响企业发展。

1.4 人力资源薄弱

房地产公司合同管理中人力资源薄弱主要体现在企业内部缺乏专业的合同制定、审核、监督、执行的人员。目前，我国房地产公司合同管理中主要是以监督部门为主，在项目部的基础上制定合同的范本，根据实际工程对其内部的条款进行修订，用于工程开发和管理中。该种表现形式进一步说明了我国房地产企业中缺少专业的合同管理人员，造成合同管理流程、执行力度等方面的缺失，制约合同管理在企业内部控制中作用的发挥。

2  房地产公司合同管理优化对策

2.1 完善的合同管理程序及制度

针对房地产公司合同管理实施优化对策，对其管理程序进行修订。首先，在现有企业内部制度的基础上增加合同管理制度，结合企业自身发展战略目标和特征，按照国际法律规定进行程序和制度修正;其次，针对企业内部各个部门的功能，对合同的制定程序、监督程序和执行程序进行制定，严格地对其流程进行详细规定;再次，在现有合同管理的基础上增加制定前、制定中和制定后的监督机制，实现企业内部控制和企业外部风险协调管理，降低企业利益风险[4]。最后，加强企业合同范本制定程序和制度的完善，在国家及地方相关示范合同文本的基础上，结合企业自身特点和管理要求制定合同范本，增强合同的安全性和全面性。

2.2 加强合同执行监管力度

加强合同执行监管力度可以从组织结构和规章制度两方面进行完善。首先，在组织结构上构建合同执行监督管理机构，在企业现有结构的基础上增加合同监督管理部门，在部门内部设定经济合同、招投标合同、人力使用合同、项目施工合同等不同的小组，以小组执行监督的方式从组织结构规模和层次上强化合同执行监管力度;其次，在规章制度上根据房地产企业内部奖惩制度建立合同执行奖惩制度，从细节化和宏观化角度，详细地实现合同管理中各个环节的规范性。

2.3 提升合同法律管理意识

提升合同法律管理意识的具体优化措施包括法律管理意识的宣传和法律管理意识的培养两方面。首先，在合同法律管理意识的宣传上采用内部控制体系宣传的方式，以周宣传日的方式传递合同管理在企业建设和发展中的重要性，推展宣传范围。此外，在宣传方式选择上针对不同层次的员工使用多样化的宣传模式，例如针对基础层员工采取竞赛活动宣传，针对管理层采取进修宣传。其次，在合同法律管理意识培养上针对企业内部员工的培养制度，在其培养计划中增加合同法律管理意识培养，从而在员工基础意识构建上实现合同法律管理意识的完善。

2.4 拓展人力资源

拓展人力资源只要是指在现有人力资源的基础上增加人力资源的可协调性和控制性，实现人才的引进、培养、深造三步走的政策。在人才引进上招聘具有专业合同管理知识的人才，在人才培养上建立合同管理人才培养体系，在人才深造方面拓展合同管理人才深造层次，深入强化企业的房地产公司人力资源血液的浓度，为公司内部控制奠定人才基础。

3  中粮地产合同管理对策优化及效果

中粮地产（集团）股份有限公司（000031）是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，作为世界500强企业，其品牌优势和资源优势为中粮地产的发展创造了优越的条件。企业项目布局北京、上海、深圳、成都、沈阳等十个一、二线城市[5]。随着中粮地产的逐渐发展和壮大，其在公司内部控制的基础上采取了组织结构优化、战略优化、人力资源优化和监督授权优化措施。

其中在组织结构优化上采用了构建了扁平式组织结构，将各项合同管理权力和职责的具体操作落实到部门、岗位上，实现了精准化和统一化的结构管理模式。实施结构优化措施后的一年内中粮地产内部合同管理工作的实际落实效率明显提升，是原有效率的1.5倍。战略优化上采用了职责权限内部控制监督部门，对整个中粮地产内部活动实施环境控制，保障了战略制定和实施的有效性。在人力资源优化上建立了“雏鹰小组”“技术骨干”等团队建设指标，为企业的经理级及以上管理职务进行人员培养和建设。在监督授权优化公司制定了《管理委员会工作制度》、《权利职责体系制度》、《项目成本控制制度》等，从审计、预算、制定等方面完善制度监督管理。经过3年的实施和完善，中粮地产内部控制中整体效益净增长0.3%，规避风险率67%，为企业的发展做出了重要贡献。

4  总结

根据本文中对房地产公司内部控制下合同管理方法的分析和研究发现，当前我国房地产公司合同管理中存在缺少完善的合同管理程序、合同执行监管力度不足、合同法律管理意识不足、人力资源薄弱四个主要问题。通过中粮地产具体优化对策的实施及效果分析，发现未来我国房地产公司在其内部控制的基础上从完善的合同程序、加强合同执行监管力度、提升合同法律管理意识和拓展人力资源四方面进行完善，能够充分发挥合同管理在公司发展中的重要作用，提升市场竞争力，促进房地产公司的可持续发展。

参 考 文 献

[1] 李献桃.基于内部控制下的房地产公司合同管理方法研究[J].时代金融，2016，09（08）：104.

[2] 李献桃.房地产公司合同管理思考[J].合作经济与科技，2016，09（07）：117-118.

[3] 陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界（学术版），2016，18（04）：219-354.

[4] 李慧.运用过程管理方法防范劳动用工风险——以上海铁路房地产公司为例[J].上海质量，2013，02（02）：54-56.

[5] 郑雅君，殷霄雯.基于财务管理视角下房地产公司内部控制初探[J].中国商贸，2013，21（03）：42-43.