现代经济下商业地产财务战略创新

章文娟

[提要] 近年来，政府加大了对国内主要城市住宅“限购政策”的实施，并加强对房地产市场的宏观调控力度，房地产开发企业纷纷由住宅房地产转向商业房地产，商业地产开发与投资面临着前所未有的历史性发展机遇。过去国内房地产开发企业运营大多采用资产重型化为特征的“香港模式”，重资产运营模式就是房地产开发企业总揽全包，可以获得巨额利润，而商业地产与住宅地产相比，资本投入更大，回报周期更长，我国房地产开发企业自身资金薄弱，外部融资主要依靠银行贷款，而银行贷款政策的收紧使房地产企业面临巨大的融资压力。万达研发了一种全新的“轻”资产模式，即万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这种“轻”资产模式使万达在激烈的商业地产竞争中仍然保持着持续快速的拓展。

关键词：商业地产；财务；创新；发展；轻资产模式

中图分类号：F275 文献标识码：A

原标题：现代经济下商业地产财务战略创新——万达的“轻”资产模式

收录日期：2016年11月21日

前言

目前，我国处于经济产业结构升级的关键时期，商业地产作为城市发展的重点，面临着前所未有的机遇与挑战。机遇是随着城镇化速度的加快，庞大的消费群体为商业地产带来了巨大商机，商业地产有很大的发展前景；挑战是传统的重资产模式需要大量资金，在面临楼市低迷和融资难的困境下，其持续发展受到阻力。本文通过对万达商业地产转型轻资产的案例分析，为我国商业地产以及其他的重资产企业的经营管理提供借鉴，以优化企业整体财务经营模式，促进商业地产行业的健康发展。

一、商业地产的含义及特征

商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。商业地产具有以下特点：

（一）收益性强。商业地产收益包括商业租金收益、物业升值变现收益、现金流的产生和使用等多种收益，同时随着商业营业的开展还会产生递延的附加值。

（二）投资规模大、风险大。商业地产的开发虽然会产生巨大的经济效益和社会效益，但同时也是资金密集型和高风险的投资，从前期的开发到后期的经营，需要2～3年的过渡期，需要大量的运营资金投入。

（三）经营方式和内容多样。商业地产经营方式以租赁为主，也有租售结合，经营内容主要有大型的购物中心、餐饮、娱乐、休闲、金融服务等。

（四）经营管理要求高。商业地产由于经营方式多样，经营内容多变，因此需要专业团队进行管理，对服务促销、整合营销等都比较高，要求系统地、有计划地持续经营。

二、万达商业的重资产模式及财务问题

过去万达商业地产的重资产模式是万达自己投资、建设、管理一个大型的万达广场，旁边再建造一些商铺、写字楼、住宅等进行销售，这种城市综合体模式使万达商业取得了巨大成功。过去万达的这种经营模式依靠的是低廉的土地成本、大比例的住宅销售和高额的销售利润，万达通过资产抵押来获取金融机构的融资，这种通过金融机构融资和出售物业取得回款的重资产模式，在如今金融工具不足、商业物业回报率低的情况下，使万达面临一系列的财务问题。

（一）净资产收益率下降。万达商业收入主要由销售物业收入、投资物业收入以及酒店经营收入构成，主要依靠销售物业。通过整理万达商业近四年的会计报表资料数据，计算其净资产收益率发现，2011～2012年万达商业地产净资产收益率由32.71%上升到37.36%，上涨了14.22%，达到历史最高点，而此后净资产收益率出现明显下滑，2013年下降至25.34%，2014年下降到了19.03%。在受到经济形势与政策变化影响下，房价受到很多起伏，造成销售毛利率下降，从而导致净资产收益率下降。

（二）资产负债率高。在过去的重资产模式下，万达商业一直依靠“以售养租”的方式来获取大量的资金，用来买地和投资开发，获得快速发展。但随着房地产行业进入白银时代，一二线城市开发机会减少和更多地进入三四线城市，物业销售回款困难，因此万达的资金流更加依赖外部融资，万达的负债连年维持在巨额状态，达到了74%以上，高于房地产行业平均负债率65%，每年的利息支出就有100多亿元。

（三）现金流压力大。万达商业的重资产模式就是依靠经营活动和筹资活动的现金净流量来支持其投资活动现金流量的支出。从万达近几年的现金流量表的数据来看，其经营活动现金流量在2012年、2013年发生了大幅下滑，而随着万达商业地产规模快速增长，投资活动的现金流量总体呈上升趋势，2014年其投资现金净流出为457亿元，2014年其资产负债表的应付账款额高达500多亿元，还有近1，800亿元银行贷款及未偿还债券，全年利息支付达120多亿元。万达的重资产模式给万达带来了不小的资金压力。

在面临盈利能力下降、现金流压力上升和融资压力不断上升的情况下，万达商业地产推行轻资产运营模式来解决投资资金不足、盈利能力下降及融资成本高等问题，从而实现了企业的持续发展。

三、万达轻资产模式及策略

2015年1月14日，万达地产与光大控股旗下的光大安石地产投资顾问、嘉实资本、四川信托和快钱支付清算信息有限公司一起投资240亿元人民币，建造了20多座万达商业广场，万达负责项目的选址、建设、冠名、招商、运营和管理。万达与合作方按一定比例分享租金净收益，万达的这种轻资产模式实施策略包括以下三个方面：

（一）拓展融资渠道。一方面万达与基金、保险等机构投资者合作，通过引入第三方资金投入来获得置地、开发及建设所需的资金；另一方面万达收购了快钱并成立了自己的商务公司，采用众筹方式获得资金。通过搭建内外部的融资平台，万达解决了融资难的困境。

（二）输出品牌和提高运营管理能力。由第三方出资金，万达复杂选址、设计与建造，万达不控股，但万达掌握合作项目的操盘权。合作项目使用万达广场品牌，通过万达的品牌影响力来获得高的出租量与客流量，通过全球独创的商业信息化管理的“慧云”系统，万达负责广场的正常运营与管理。万达没有控股，而是作为提供品牌及拿地、开发、招商、运营等一系列服务者获得稳定的现金流入，不用再担心房价波动带来的现金流入的影响，万达借此提高了资金的利用效率。

（三）分享租金收益获得稳定现金流。在与第三方投资者的合作中，万达作为一个服务的提供方，分享35%的租金收入。万达原来“以售养租”的重资产模式受经济形势及政策影响，房价波动大，物业销售回流的现金不能为万达带来稳定的现金流，而在轻资产模式下，通过分享租金收入就能获得稳定的现金流。

四、万达轻资产模式的借鉴意义

（一）拓展融资渠道。目前，我国资本市场还不完善，融资形式单一，开发商主要通过银行贷款获得资金，因此可以借鉴万达的轻资产模式，寻找战略合作伙伴，一起共担风险来减少资金支出。此外，也可以通过私募股权基金、银团贷款或信托资金等多元化的融资方式获取资金，进行资源整合。

（二）企业自身能力培养。企业在获取外部资金来源后，也要加强自身优化资源与资本配置能力，提高企业自身的运营能力与盈利能力。

1、提高核心知识技能。商业地产企业不仅要有建筑及规划技术、建筑施工技术、空间设计技术、园林规划与设计技术等，还要注重自身软实力的培养，树立品牌意识、提高项目运作能力、提高服务质量、注重市场影响力等等。通过投入知识成本，再加上自身核心技能与项目的运营管理能力，地产企业才能在激烈的市场竞争中获得优势。

2、提高资金运作能力。轻资产模式可以帮助企业以较低的成本获取资金，但同时也需要企业有更强的资本运作能力。因此，地产企业要进行资源优化配置，通过加强资金使用效率与提高资金周转率，增强企业自身的抗风险能力，从而使企业的资金流处于一个高效快速流转状态。

3、提高组织管理能力。轻资产模式不再需要企业运作整个产业链，而是要求专业公司运作各个产业链，这就需要企业有良好的组织管理能力与协调能力。地产企业不仅需要担任组织者和统筹者的角色，还需要具有项目管理与整合、组织与协调能力，通过进行各个环节地有序衔接，来完成商业项目的开发运营。

4、采用信息化管理。商业管理具有任务重、工程管理量大的特点，而万达的轻资产模式通过建立一个“慧云”系统，把万达广场的消费管理、机电管理、节能管理等16个子系统放在一个电脑屏上，通过计算机工程师对公司的整体运作情况进行监控。通过计算机管理，不仅减少了管理人员，降低了成本，还能有效地提高运营效率。

我国商业地产的轻资产模式发展还处于起步阶段，商业地产的发展与转型不是一蹴而就的，一方面商业地产企业要积极拓展外部融资渠道，通过第三方投资、基金、保险等多种方式获取资金来源；另一方面商业企业也要提高资金投资与运营管理能力，树立品牌意识、提高服务理念、加强运营管理，有效利用计算机网络等来提高管理效率，增强自身可持续发展能力，获取更多的市场竞争优势。

主要参考文献：

[1]段伟涛.万达广场建筑综合体未来发展趋势及对策研究[D].吉林大学，2015.

[2]李玉.我国商业地产转型轻资产运营模式的研究[D].北京交通大学，2015.

[3]刘斌.我国商业地产公司融资模式分析——以万达商业地产为例[J].现代商业，2015.17.

[4]唐巍.万达商业地产开发模式分析与对策[D].沈阳大学，2014.

[5]李铁军.万达综合体模式的城市性研究[D].哈尔滨工业大学，2015.