《资产评估法》对房地产估价行业的若干影响

文/王常华 林风

《资产评估法》对房地产估价行业的若干影响

文/王常华 林风

《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）于第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，自2016年12月1日起施行。我们通读该法全文后，对《资产评估法》可能影响房地产估价行业的方面提出几点想法，希望与业界同仁探讨。

一、对于“评估业务”和“评估专业人员”的分类

《资产评估法》第三条规定：“自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。”

第八条规定：“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。”

第二十八条规定：“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。”

我们认为，《资产评估法》将评估业务分成了法定评估和法定评估之外的其他评估两大类，将评估专业人员分成了评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员两大类。这就要求房地产估价机构或土地估价机构对于两类评估业务的承接与管理，以及两类评估专业人员的使用与管理，都要有所区别。法定评估业务应当由至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名。而法定评估之外的其他评估业务既可以由评估师承办，也可以由其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员承办，评估报告既可以由评估师签名，也可以由其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员签名。

二、评估机构设立门槛提高

《资产评估法》第十五条规定：“公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。”

现行的《房地产估价机构管理办法》第十条规定，一级资质要求有15名以上专职注册房地产估价师，二级资质要求有8名以上专职注册房地产估价师，三级资质要求有3名以上专职注册房地产估价师。

而现行的中国土地估价师协会《土地评估中介机构注册办法》第四条规定：“具有7名以上（含7名）注册土地估价师和50万元以上注册资本、具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。”

上海市土地估价师协会《上海市土地评估中介机构注册办法（暂行）》第五条规定：“1.执业（二级）：注册资本50万元人民币以上；有5名以上执业土地估价师，且在本机构连续执业2年以上的土地估价师不少于50%；取得执业（三级）注册后连续从事土地评估业务2年以上；技术负责人必须有执业登记后2年以上连续执业的经历。2.执业（三级）：注册资本30万元人民币以上；具有3名以上执业土地估价师。”

我们认为，《资产评估法》将促使评估师数量不足8名的中小评估机构为了生存会开展中小机构间的合并,或者寻求与大型评估机构开展合作乃至寻找被兼并的机会。而评估机构成立门槛提高，有利于大型评估机构继续向做大做强方向发展。

三、评估档案的保存年限要求有所提高

《资产评估法》第二十九条规定：“评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。”

现行的《房地产估价机构管理办法》第三十四条规定：“房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。”

而现行的《城镇土地估价规程》（GB/T 18508－2014）规定：“归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。”

我们认为，《资产评估法》对于原来的档案保管要求做了进一步的提升。这将增加估价机构的管理成本，但从长远来看，将有利于估价行业的规范化和健康发展。

四、 明确委托人的法律责任

在现行房地产估价和土地估价行业相关法律法规中很少有关于委托人法律责任的条文。

在《资产评估法》中提出了委托人提供资料的责任，例如《资产评估法》第十八条规定：“委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。”

第十九条规定：“委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。”

第二十三条规定：“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”

另外，《资产评估法》对委托人的法律责任在第五十二条作出专门规定：“违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未依法选择评估机构的；（二）索要、收受或者变相索要、收受回扣的；（三）串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的；（四）不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的；（五）未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。”

这些规定都将在一定程度上改善房地产估价和土地估价行业从业人员的执业环境。

五、对“分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估”进行了禁止性规定

对于“分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估”，房地产估价机构或土地估价机构以往采取的方式通常是充分告知利益冲突的双方，在双方均愿意继续委托的情况下，委派不同的估价师分别执行评估服务，并在估价师之间设置“隔离墙”以保证各自评估工作的独立性。而《资产评估法》的立法者认为，即使采取了诸如设置“隔离墙”等方式，也无法保证评估活动的独立性、客观性、公正性，所以在第二十条中对于该种情形作出了禁止的规定。

但是根据《资产评估法》释义，经过利益冲突双方协商一致的共同委托，不在禁止之列。

六、提升了行业协会的地位

《资产评估法》第九条规定：“有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试。”

第三十六条规定：“评估行业协会履行下列职责：(一)制定会员自律管理办法，对会员实行自律管理；(二)依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则；(三)组织开展会员继续教育；(四)建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开；(五)检查会员建立风险防范机制的情况；(六)受理对会员的投诉、举报，受理会员的申诉，调解会员执业纠纷；(七)规范会员从业行为，定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对会员给予奖惩，并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门；(八)保障会员依法开展业务，维护会员合法权益；(九)法律、行政法规和章程规定的其他职责。”

这是首次在法律层面明确了评估行业协会的职责，并且将各评估专业评估师资格考试工作交给了全国性的评估行业协会组织实施，标志着行业协会的地位提升。

（作者单位：上海城市房地产估价有限公司）