不动产租赁业营改增问题与合理应对方式解析

文/朱华



不动产租赁业营改增问题与合理应对方式解析

文/朱华

摘要：随着全社会营改增的普及，不动产租赁自然也由营业税改成了增值税，不动产租赁在营改增这个过程中是非常复杂的，同样也出现了建筑、地产等相关行业尚增值税不匹配，导致前提和配套措施不完善，纳税人和业务结构成分复杂，税率计算方法、经营前后税负分布不均衡和早先的老合同与老资产处理等问题。本文主要在营改增的大环境下，分析不动产租赁业在营改增下遇到的问题，以及相应的策略。

关键词：营改增；不动产租赁业；税率；策略

营改增的普及也预示着新税法社会的到来，营改增在许多人眼里都是在间接的减少税负，其实不然，在营改增下受益的是一部分企业，对于有些企业而言，营改增就变成了间接增税，不动产租赁业就是其中之一。

一、营改增对不动产租赁业带来的问题

（一）一些与不动产租赁业相关行业增值税汇算不匹配

先如今社会下的不动产租赁获得不动产大致可以分为两个方面：第一个是不动产行业自主建设、开发，可以委托施工建筑帮助建设；第二个是直接从房地产商购置现有房产。但现如今不动产转让和建筑行业的增值税与不动产租赁的增值税不匹配，这就意味着不动产租赁业实施营改增的前提和配套措施不完善，导致两者之间税率存在误差。

（二）纳税人的复杂性和不动产业务的复杂性

不动产租赁分为短期和长期租赁，不动产短期租赁不仅仅是为了满足一些客户的临时需要，相对的租期较长期的要短很多，而且与不动产租赁所有权有关的报酬与风险都不发生转移租赁经营模式，租赁作为一种借租经营模式，就必须也要满足客户的中长期需求，长期租赁时间要大大超过短期租赁时间，而且租期相较长是长期租赁的特点，而且与不动产所有权有关的报酬与风险会发生转移的融资租赁模式；在这两者当中，短期租赁业务内容相对简单，长期租赁业务内容相对复杂一些。不动产租赁业在操作过程中不仅有健全规则、操作简单的正常租赁，还有一些不完善规则、业务相对复杂的售后回租。现如今，我国已经逐渐的把增值税作为税法主流，同样，这也是中国适应全球经济的现象，因为在世界大环境下，增值税依然是主流税，增值税的中性调节的作用符合了现代社会的趋势，得到各国认可是必然的。也是由于增值税的中性调节作用，使得增值税在计算过程中相对复杂，这更使得不动产租赁的实施营改增过程更加困难。

（三）不动产租赁经营前后税后分布不均匀

不动产租赁业务由于它的行业特性，导致其前期投资是非常重大的，因为不动产租赁需要开发、购建不动产，以及给予建筑施工费用。在不动产租赁前期，企业购建不动产要支付大量资金用来支付进项税，使得不动产租赁业许久不用再纳税；在不动产租赁经营后期，随着之前购建的不动产的进项税慢慢的被抵扣彻底，导致当下缴纳的增值税突然增加。这就让不动产租赁出现一个“头轻脚重”的问题，就是前期税负过轻，后期税负过重。税负不平均会导致不动产租赁行业的资金、财政状况，还会导致当地政府的税收失去平衡性。

二、在营改增下，不动产租赁业的政策建议

虽然在营改增的大环境下，不动产租赁实施营改增的转变过于复杂，但是想要得到生存、发展。每个企业都要适应社会的需求，而且营改增在一些企业完善只是时间的问题。

（一）税率的设计

国家新出台新税法的原则就是在不增加纳税人负担的情况下，不减少国家的财政税收，同时，也不增加新税税率复杂难度，从而开发增值税的中性调节作用。

不动产租赁的行业通过不动产购建、可发获得进项税，由于不动产租赁的特殊性质，使得不动产租赁行业不能独立存在，必须要有承上启下的企业搭桥。所以，不动产租赁行业应该按照不动产和建筑行业的税率进行综合计算，并以税改前后税负基本不变或者税后略加下降的原则来制定。营改增后的不动产租赁业的税率应该符合不动产和建筑业的税率。

（二）更改进项税抵扣期

如上文所述，不动产租赁行业在营业前期与后期税负差异，由于进项税和增值税前后差异，使得不动产租赁业的税负“头轻脚重”，营业中的税负分布非常不均衡。针对这个头轻脚重的问题，不动产租赁业的租赁项目可以考虑企业收入型的计税方法。即对构建不动产的过程中支付的进项税可以按照分期计划，计提折旧的比例分配给各个经营时段，可以用来抵扣各个经营时期的进项税额度，或者与当期的销项税额相抵消，使用这种方法可以使不动产租赁的税负更加的均衡、合理。

（三）合理规划营改增渡过政策

营改增的大环境下，现有的不动产租赁税负过渡可以参考一些有型动产租赁行业的税收规定进行执行。许多纳税人在营改增之前签订的尚未执行的租赁合同，到了营改增之后到相关合同生效期之前，不动产租赁可以继续按照营改增之前的税务制度来继续缴纳营业税。另外，在营改增之前开发、购建的不动产租赁服务，可以在营改增之至相关资产被处理日之前，企业可以采取简易税的交税方式来计算增值税。

三、结束语

营改增是现如今社会发展的一个必然趋势，增值税作为一个新的税务主体，其发展和完善都需要一些时间的沉淀，随着税制改革的普及，不同地区在政策解读、操作方式等方面呈现出不同版本。不动产租赁业施行营改增也是必要的，虽然，在营改增的过程中，由于增值税的复杂性、不动产租赁业的复杂性，导致营改增在不动产租赁业实现是有一定困难，虽过程是困难的，但结果是美好的，不动产租赁业可以通过自我调节或是改变一下策略，依旧可以很好的渡过营改增的过渡期，不动产租赁业要适应社会的发展，才能得到更好的发展。

参考文献：

［1］李银珠.西方国家融资租赁税收优惠政策及对我国的启示［J］.涉外税务，2005 （2）：169-170.

［2］辛连珠.营业税改征增值税政策讲解与案例分析［M］.北京：中国税务出版社，2012：200-201.

作者单位：（乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司）