论政府相关职能部门在预防物业欠费纠纷中的作用

唐素林

（北京政法职业学院，北京 102628）

论政府相关职能部门在预防物业欠费纠纷中的作用

唐素林

（北京政法职业学院，北京 102628）

在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门通过明确其工作职责，依法行政，建立由街乡联动共管的机制，加强宣传与引导，扶持与培育物业服务市场，完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准、规范各主体行为，发挥积极的独特作用。

物业欠费纠纷；政府部门；预防

在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门要发挥其独特的积极作用，依法行政、加强监管，完善物业管理法律法规，做好物业服务市场培育工作，为物业管理与服务营造良好环境。发挥市场调节作用，引导物业服务企业按市场规律办事。

1　政府相关部门要明确工作职责，依法履行好自己的职责

目前在一些地方，因为某些职能部门乱作为、不作为或履职不到位，加大了物业服务工作的难度。因此，需进一步明确政府各职能部门的职责，做好职权由法定，履职依法行；各职能部门要依法履行好涉及住宅小区消防、治安、规划变更、违法建设的拆除等方面的职责；各部门要发挥各自优势，在对住宅小区物业管理与服务监管、业主委员会指导、违法行为处置、矛盾协调等方面发挥积极作用，构建全方位、全过程的有效监管和处置机制，使住宅小区的物业管理与服务活动始终受到政府相关部门的指导和监管。

2　建立由街乡联动共管的机制

物业费收缴虽然是住宅小区物业管理与服务中的一项活动，但却是住宅小区物业管理与服务活动中一项比较重要的事项，一旦引发物业欠费纠纷就会影响整个社区的安全与稳定。引发物业欠费纠纷的原因是多种多样的，也可能涉及到多个部门和单位，如规划、房管、消防、电力、水务、燃气、公安、环保、质检等部门。为做好住宅小区的物业管理与服务工作，避免或减少产生物业欠费纠纷，应对住宅小区物业管理与服务进行综合管理与指导。建议将物业管理与服务的监管纳入社区管理，由街道办事处或乡政府作为总协调部门，由社区对物业服务的行为进行监督，调解处理物业矛盾，发挥预防与化解纠纷的作用。

3　加强宣传，引导业主和物业企业依法履责

调研发现，业主对自己的权利与义务不甚清楚，对基本的物业管理与服务内容不清楚，对业委会的工作和职责不清楚；物业企业员工存在同样的问题。建议政府相关职能部门履行好自己的职责，加强对物业企业员工、住宅小区居民的宣传，采用各种形式帮助他们学习《物权法》《物业管理条例》等法律法规，让物业企业和业主都了解物业管理与服务的法律法规，明确物业企业和业主各自的权利与义务，了解物业管理与服务中各自行为边界以及违反法律法规需相应的责任；督促物业服务企业承担相应社会责任，做好物业管理服务，提升物业管理行业的社会形象。

4　规范业主委员会的组建和换届改选工作

由于业主委员会是一个新生事物，大家对其还比较陌生，对业委会的组建和改选都在摸索过程中，各地并未形成比较成熟的经验与做法，导致有的业委会能发挥较好的作用，有的业委会没有发挥什么作用，有的甚至还其起到相反作用。因此，政府相关部门要总结经验与教训，规范对业委会组建和换届改选的工作流程。要总结推广业委会发挥作用比较好的社区的做法，指导新建社区业主委员会的组建工作，同时，也不能忽视对已有业委会换届改选工作的指导，要在新业委会的组建及已有业委会换届选举的程序、人选及议事规则等方面把好关，指导业主们按照法律规定程序和要求完成选举，将人品好、素质高、愿意为大家服务的人选为业委会成员。同时，对新业委会成员进行必要的培训，指导他们做好业委会的工作，督促他们为业主服好务。

5　扶持物业服务企业，培育物业服务市场

近十多年来，随着住宅小区的不断发展，人们对物业服务的需求也在不断增长，已初步形成了物业服务市场格局，但规范物业服务的法律法规明显不能满足需求。《前期物业管理招投标管理暂行办法》是建设部2003年颁布的，已有十多年，在实践中发挥的作用并不显著。虽然各地方也颁布了关于物业管理招投标的地方性法规，但总的来讲，物业服务市场还处于封闭或半封闭状态，物业管理与服务不成熟、不规范，并未打破谁开发谁管理的经营局面。缺乏对前期物业管理招投标的监管，存在走过场和陪标的现象；没有明确的法律法规来规范业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。政府相关职能部门需进一步细化物业服务招投标规则，使之具有可操作性；制定规则，指导业主大会、业主委员会选聘物业服务企业；为物业服务营造公开、公平、公正竞争的市场环境，满足广大业主的物业服务需求。

6　完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准

政府主管部门要在充分的调查研究和广泛沟通的基础上，在已有物业法律框架内，完善与细化有关物业管理与服务的法律法规、实施意见等，制定一系列物业管理与服务的可操作性强的政策法规等规范性文件，为物业服务制定合适的标准，用以指导物业管理与服务行业与企业的行为，处罚相关违法违规行为，使物业管理与服务有法可依，有法必依，违法必究。

6.1依法明确各类房产的用途

在法律上要明确各类房产的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于经营；还有做到产权明晰，让业主明白自己的权利边界在哪里；也要让物业公司明确自己的职责，依合同做好服务工作；让大家依法行事，让各方既享受权利，也自觉履行义务，达致社区和社会和谐。

6.2完善与细化物业服务标准，提供差别化服务

目前，虽有一些物业服务标准，但还需完善与细化。物业管理服务需要统一标准，但也要提供一些差别化的服务。比方说，不仅要保障老百姓最起码有馒头吃，还要有对那些想吃或有能力吃包子或饺子的业主，提供相应标准的服务。换句话说，政府相关部门要对物业服务制定不同的标准，每一项服务标准收费不一样，优质服务可以收取较高的费用。首先要对基本物业服务提供一个标准和收费水平，其次还需对有不同物业需求的业主提供相应的服务标准和收费标准。

7　严格执法，加强监管，预防物业欠费纠纷的产生

政府加强监管、预防物业欠费纠纷可从以下几个方面着手。

7.1做好对物业管理服务质量和收费的监管

物业服务质量与收费，是业主们最为关心的问题，也是引发物业纠纷的主要焦点，政府相关职能部门要做好对物业服务质量与收费的监管工作。政府相关部门要根据不同物业的性质与服务质量，制定相应的物业服务质量与收费的标准，实行政府指导和市场调节相结合，“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准。如此，物业服务企业按相应标准提供服务、收取物业费用；业主也按自己享受的物业管理服务标准和应交纳的费用，从而最大限度地避免物业欠费纠纷的产生。

7.2加强资质管理，严格执行准入与退出制度

对本辖区内的物业服务企业实行严格的准入制度，让物业服务质量优、价格合理的企业进入物业服务市场；对已取得物业服务资质的企业实行动态管理：对存在物业服务问题的企业，要责令其在一段时间内进行整改，促使其提高服务质量，否则暂停其资质的评级资格；对于那些在服务方面存在问题严重的企业，则取消其物业服务的资质，迫使其退出物业管理市场。

7.3规范物业服务招投标行为

政府相关部门要出台相关措施，规范物业服务招投标行为。对于无论是新建小区还是老旧小区，其物业服务公司的选聘都需通过公开的招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；对新建小区一定要促使房地产开发与提供物业服务分开，杜绝房产开发企业与物业服务企业有关联；同时要查处物业服务招投标中的违法违纪行为。

7.4指导与规范物业管理移交行为

物业管理移交也是引发纠纷的原因之一，因此要规范物业管理移交行为。当业主选聘新的物业服务企业后，一定要明确新旧物业服务企业必须按时、按程序移交相关全部物业资料。如果他们拒不移交有关印章、会议纪要、业主清册等档案资料，政府相关部门要督促执行；并让他们承担不按时履行移交义务的法律责任。

7.5严格执法，依法履行职责

对于已制定有关物业管理与服务的法律法规，政府相关部门要克服畏难情绪，严格执行，依法履行自己的职责，要及时对违法搭建、居改非、群租等各类损害公共利益的违法行为坚决查处，并予以改正；并对其中不认真履行职责、滥用职权的部门和人员进行纠偏与处罚，督促相关部门和工作人员认真履行职责，及时化解物业服务纠纷，维护广大业主的合法权益。

8　结 语

政府相关部门要明确工作职责，制定符合物业管理实际的政策、法规，对物业企业加强指导和监督，并创造物业管理发展良好市场环境；加强宣传与引导，扶持与培育物业服务市场，规范各主体行为，能够在预防物业欠费纠纷中发挥积极的独特作用。

主要参考文献

［1］房鸿雷.寻求业主与物业管理企业的和谐——由物业管理纠纷 案 件 审 理 现 状 引 发 的 思 考［EB/OL］.（2009-02-25）［2016-05-07］.http：//www.lawtime.cn/info/fangdichan/fang dichanlunwen/20110110124920.html.

［2］唐素林.和谐社会理念下物业纠纷多元化解［J］.青年与社会，2014（2）.

10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.14.144

D923.2

A

1673-0194（2016）14-0193-02

2016-06-02