合肥市房地产价格暴涨原因和对策探讨

杜 杰

(安徽财经大学经济学院，安徽 蚌埠 233030)

1 合肥市房地产现状

最近一段时间以来，合肥市房地产市场急剧升温，随着政府“降库存”政策的实施，房价也随之快速上涨。国家统计局公布的70大中城市房价指数显示，2016年4月份合肥一手房价格环比上涨5.8%，是4月份一手房价格环比上涨的65个城市中涨幅最高的，并且4月份合肥一手房价格同比上涨17.6%也处在70城涨幅的上游区间。在二手房市场上，合肥二手房价格环比上涨6.8%，是4月份二手房价格环比上涨的51个城市中涨幅最高的，同比价格合肥上涨30.4%，属70城涨幅第二梯队前列。从国家统计局的数据可以看出，合肥房价正处于快速上涨的阶段。根据数据统计，合肥市上半年出让土地64块，其中诞生了20多个“地王”远超2015年全年总数，而地价的上涨带动了房价不可避免的暴涨。在一级土地市场，合肥楼面价更是从去年底开始频频出现万元以上的“面粉贵过面包”现象。

2 合肥市房价暴涨的原因

本文认为此次房价出现暴涨，最根本的原因是房地产市场的供求结构发生改变造成的。由于房产需求的增加，房价上涨；同时加上房产供给的减少，进一步放大了房价的上涨，从而出现了当前房价暴涨的局面。引起房地产市场供求关系改变的因素有很多，针对合肥市房价暴涨的现象，本文认为影响因素主要有以下几点：

2.1 宽松的政策环境

房价看涨的鲜明预期下，放宽性政策加快了需求方的入市节奏。首先，宽松的货币政策。存款准备金率及贷款利率的多次下调，使得资金供求关系发生改变，对开发商来说，这使他们投融资的资金成本下降，有利缓解他们紧绷的资金链，从而使他们获得喘息的机会，导致他们不会着急卖房，出现捂盘惜售现象，从而导致住房市场供不应求，抬高了房价；而对购房者来说，这使他们的购房成本降低，从而加强了他们的入市意愿，从而带动了房价的快速上涨。其次，宽松的财政政策。营业税、契税调减优惠政策，降低了购房成本，同样加强了购房者的入市意愿，自然带动了房价上涨。

2.2 人口集聚现象

大家认为目前户籍制度的改革和未来的城镇化的加速必定会导致三四线的人口进一步向二线城市进行集聚，随着省内外来人口不断流入合肥，楼市供不应求。6月3日，国家发改委发布了《长江三角洲城市群发展规划规划规划》预测，到2030年，合肥常住人口将达到1000万，将超越杭州。目前距离1000万还有220万左右的缺口。根据统计数据来看，2015年，在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占比为35.8%，余下的是安徽省内城市来合肥的。

2.3 楼市库存回落

去年以来政府相继出台了一系列刺激购房的政策，比如松绑限购、降首付、降税等等，这些刺激措施，一定程度上拉动了购房需求。据中国国家统计局数据，自进入2016年，全国商品房销售面积及销售额增速都呈现上升趋势，库存房去化速度加快，而且数据也显示，当前的库存已快速回落，尤其是对一二线城市来说，效果更加显著。在全国大部分城市卖不动房、去库存压力大的背景下，合肥的房地产库存却处在告急状态，房价也是一路飙升。截至2016年3月底，合肥去化周期不足4个月，处于严重不足状态。当前，随着楼市去化速度的提升，去化周期的逐步缩短，住房供给量趋于偏紧，供给量的减少刺激房价上涨。

2.4 土地市场高溢价

二线城市的火爆不仅局限于商品房市场上“日光盘”的频现，土地市场也呈现风生水起之势，住宅类用地地王频出。在过去，高价地一直是一线城市的代名词，但是今年以来，二线城市的高价地却频频出世。3月24日，合肥土地拍卖会上，滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业地块(限定)135万元/亩，总价76.89亿元被文一地产摘得，刷新了合肥土地成交总价纪录。除此之外，4月28日，合肥共计113.07亿元成交六宗地块，其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次就占据五席。开发商拿地成本的上涨，注定意味着该地块房价的上涨。

3 合肥市房价暴涨的对策

结合以上原因分析，应对合肥房价暴涨，笔者认为可以从以下三个方面着手解决：

3.1 实施合理的货币与财政政策

货币政策是一国宏观经济管理部门为了实现经济发展目标制定的所有有关货币方面的规定和采取的影响货币数量的一切措施，是决定房地产基本面最重要的核心因素。央行可以采取提高准备金率的手段回收市场上的热钱，抑制房地产市场投机威胁。并且通过加息的方式影响住房按揭贷款，有助于遏制房价的过快上涨。实施积极的财政政策，扩大政府财政支出来增加保障性住房供应量，有效地增加了供给，缓解了供求矛盾，有利于控制房价高涨，减少民众的恐慌性需求，对抑制房地产泡沫起了巨大作用。

3.2 扩大城市规模，建设区域性特大城市

随着外来人口不断涌入合肥，合肥市城市功能会伴随人口压力不断减弱。因此，扩大城市规模，有利于新型城镇化的发展，带动周边地区经济增长。城市规模的扩大，推动区域性特大城市的建设，增加了土地的潜在供应量，有助于减轻房地产价格上涨的压力，缓解了外来人口对合肥楼市需求的矛盾，为房地产市场繁荣健康发展发挥了重要作用。

3.3 加快土地市场转型升级

库存的回落，潜在供应的减少，直接加剧了楼市供应不足的现状。减少楼市供应不足的问题，首先要解决的就是土地市场供应不足的难题。而在土地市场中，显然，土地高溢价会一定程度上抬高楼市房价，但是在楼市上升阶段，突然采取降低土地出让价格的方式来缓解土地高溢价的现状，这一举措显然是不明智的。因为在土地高溢价已成事实的前提下，降低土地出让价格，那么对降价之前购进土地的开发商来说，无疑是当头棒喝，这必将会影响整个房地产市场的稳定。那么如何缓解土地高溢价带来的房价上涨，本文认为不应该从地价本身出发考虑对策，而应该换一种思路，从提髙土地供应量角度出发来考虑。诚然，土地供应量几乎是固定的、有限的，而在有限的基数的基础上提升实际供应量，唯一的方法就是提高利用效率。因此本文认为只有加快土地市场的转型升级才是硬道理，比如说，可以通过制定相应的制度来加快土地用途之间的转换，也可以通过合理的规划和布局等方式，来提高土地的利用效率。

3.4 建立房地产市场监管长效机制

政府应强化房地产市场监管，规范从业行为，严肃查处违法违规行为，加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。要加强对银行的监管，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。建立房地产市场监管长效机制，真正为抑制高房价发挥应有的作用。

[1] 2016年房价走势最新消息来看看：4月合肥房价涨幅居全国首位[EB/OL].南方财富网，2016-05-20.

[2] 合肥“去库存”分化加剧，楼市调控稳预期[N].安徽日报，2016-03-21.

[3] 土地市场风生水起，房价仍然保持上涨态势[N].京华时报，2016-05-14.

[4] 才凤玲，冷丽莲．货币银行学原理[M].北京：清华大学出版社，2009．

[5] 武康平，胡谍．房地产市场与货币政策传导机制[J].中国软科学，2010，(11)：32-43．

[6] 专访全国人大代表董祚继：对待房价上涨要理性 土地利用效率有提高空间[EB/OL].人民网，2016-03-12.