浅谈供给侧改革下阜阳市房地产去库存问题

2016-12-30王雨婷

经济研究导刊 2016年27期

关键词：阜阳市商品房库存

王雨婷

（安徽财经大学，安徽蚌埠 233000）

浅谈供给侧改革下阜阳市房地产去库存问题

王雨婷

（安徽财经大学，安徽蚌埠 233000）

改革开放以来，随着我国经济的不断发展，我国房地产业在国民经济中的地位开始不断提高，对国民经济的影响日益增强。通过查阅安徽省统计年鉴数据来分析安徽省阜阳市房地产业的发展现状，从中找到问题，并提出适当的建议。

房地产；去库存；改革

一、阜阳市房地产业的现状

近年来房地产业飞速发展，带动了与房地产有关的一系列产业，例如建筑、机械制造、家具制造等飞速发展，为我国的经济发展做出了巨大贡献。其中，房地产投资是房地产业发展的基础，直接影响房地产市场的发展，并且对宏观经济运行有重大影响。在2010年之前，我国楼市处于供不应求的状态，房子总量较少而人民的需求很大，导致房产价格上涨很快。而2010年中国房地产行业开始出现政策上的变化，从之前的购房宽松，慢慢转变成了紧缩。尤其是当政府在一二线城市实施房产限购和其他的政策后，打压了一部分炒房热潮，但是对于这些城市来说房子依旧供不应求。在一二线城市的房价达到一定高度之后，许多大中型的房地产开发商开始向三四线城市进军，导致了三四线城市的住宅供应量大幅度提升。但是由于三四线城市经济不是很发达，市民部分分散到各个一二线城市以获得更好的生活质量，导致三四线城市对房地产的需求降低。由此我国房地产市场出现了两极分化，一二线城市的房价高，房子供不应求，三四线的房价相对于一二线城市来说虽低但是房子销售面积远远低于建筑面积，导致大量房子闲置，阜阳市亦是如此。

阜阳市商品房销售面积2010—2015年分别为11 940 727平方米、1 623 384平方米、2 022 799平方米、2 990 127平方米、3 429 346平方米、3 526 186平方米。可以看出，这六年阜阳市商品房销售面积除了2011年阜阳市商品房销售面积比去年下降了，其他年份阜阳市商品房销售面积都在增加，2012年比去年增加24.6%，2014年商品房销售面积也比去年增加14.7%，到2015年增加的幅度变缓只比去年增加2.8%。2012年商品房销售面积较去年有很大提升，近两年商品房销售比重虽然下降了不少但基数比较大。所以总体来说，阜阳市商品房销售面积在逐步增加。

阜阳市施工面积2010—2015年分别为5 328 165平方米、6 802 775平方米、8 708 365平方米、12 663 893平方米、17 528 569平方米、21 884 704平方米。可以看出，在刚开始年房屋施工面积虽然不是很高，但从2013年开始，商品房施工面积就有一个大幅度的提升，比去年增加了45.4%。虽然自此以后增幅开始慢慢变缓，但在2014年还是比去年增幅38.4%，2015年比去年增幅24.9%。

阜阳市本年完成投资额2010—2015年分别为500 474万元、787 983万元、879 851万元、1 404 760万元、2 156 656万元、2 647 769万元。可以看出，商品房的投资额在逐年增加，2011年的完成投资额比去年完成投资额增加57.5%，2012年比去年增加11.7%，2013年比去年增加59.7%，2014年比去年增加53.5%，2015年比去年增加22.8%。从2010年的50多万元到2015年的264多万元仅仅用了六年。其中，本年比上年增幅最大的是达到了59.7%，其次为57.45%，最少仅为11.7%。2015年完成投资额开始有所下降，但由于基数较大，所以完成投资数额也比较大。

阜阳市房地产市场商品房销售情况逐步增加，但施工面积也在不断增加且远远大于销售面积。2010年施工面积是商品房销售面积的4倍多，在最近一年即2015年施工面积将近商品房销售面积的6倍。商品房施工面积每年还在不断增加且远远超过销售面积，但是由于政策原因，房地产开发商投资非但没有减少还在不断增加，以至于就近几年的剩余商品房累计达到一个庞大的数字。虽然阜阳人口众多，但外出务工人口也很多，再加上阜阳市经济不太发达，市民收入不高对房子的购买力比较弱，所以去库存迫在眉睫。

二、阜阳市房地产业存在的问题

（一）需求不足

阜阳市是一个人口众多的城市，随着房地产商向三四线城市转移，阜阳市在投资房地产上的金额比重也在逐渐增大，房地产的发展也带动了阜阳的经济发展。阜阳的房价不如一线城市的高，但部分市民的收入依旧不足以支付房子的价格。从近六年的商品房销售面积也可以看出，房价对于市民来说有一定压力。但国家出台了一系列的政策，比如降低购房首付，阜阳市民对房子还是有一定的购买力的。从近几年看，房屋的施工面积远远大于销售面积再加上阜阳市有大量的外出务工人口，这就大大降低了人们对住房的需求，以至于市民对房地产的需求远远小于房地产的供给，房地产库存也大量增加。

（二）房地产市场交易不规范

阜阳市为了促进经济发展，对引进的房地产商给予了很多优惠政策，例如减免部分租金、税费等，监管力度也不是太强。这导致了部分房地产商在开发房地产的时候有很多违规的地方，比如未经审核批准擅自使用商品预售款、楼盘在验收不合格下将房屋交给业主等。这种不规范的市场交易，不仅严重侵犯了消费者的合法权益，也不利于房地产市场健康稳定发展，同时也容易使得市民减少房屋购买，以至于加重房地产去库存的压力。

（三）房地产商缺少积极性

到目前为止，我国出台了很多政策提高消费者买房的积极性，但对于调动房地产商销售量的积极性却很少有这方面的政策。面对阜阳市这个潜在的消费城市，不仅需要一步步提高市民收入，还需要房地产开发商为去库存做出一定的努力，改变以往的经营模式以解决去库存的问题。

三、解决阜阳市房地产去库存问题的建议

（一）降低购房门槛，增加消费

中央经济工作会议提出，要加快提高户籍人口城镇化率，就是要着力打破农民进城的种种体制障碍，让他们真正在城市“安家落户”。面对阜阳这个有着众多农村户口的城市来说，提高户籍人口城镇化率不仅可以加快农民市民化率，而且还提高人民对房地产行业的需求，大力购买房产，稳定房地产市场。另外也要降低购房门槛，对于农民给予适当的购房补助、降低房价，使得农民工也有能力融入城市享受城市居民的医疗、养老等待遇。在降低购房门槛的基础上，同时大力发展经济，买不起房归根结底还是收入水平过低。政府一方面要调整经济和产业结构创造更多的就业岗位去吸引人才和挽回流失的劳动力，另一方面要招商引资以暂时优惠的政策吸引外来投资去发展经济。农民也应该尝试根据地理位置和环境气候发展成具有特色的生态农业园之类的农业生产基地，打造一个绿色、自然的农村，吸引外来游客观光。这样农民收入就得到了很大的提高。使得更多的人选择从家乡买房或从外地发展转移到家乡发展，这不仅有利于解决阜阳市房地产库存问题，而且可以加快阜阳市的经济发展。

（二）逐步完善房地产市场

面对一个又一个的房地产违法事件，政府应该采取监管和惩罚同时进行。一方面，政府应该加强对房地产行业的监管在土地招拍、测量用地面积是否超标、建筑过程是否违规，到销售是否合法等方面；另一方面，政府应该对违法行为加大惩处力度，违法行为屡禁不止的一个原因就是利益够大，只有惩处很严，才可能禁止。在此基础上，为了完善房地产市场还应该逐步完善房地产相关制度，例如税收制度，同时增加有效供给。阜阳市人民大部分收入水平不高，所以应该适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

（三）规范市场活动

在相关政策实施过程中，无论如何都应该尊重市场规律，通过供求关系的来回变动来调整价格，价格的变动也会影响供求关系来实现经济均衡。同时，价格也可以对市场进行合理引导，致使市场稳定发展。除了政府的宏观调控外，房地产商也应该积极主动地参与到市场当中。阜阳市房地产商有大有小，房价随着地理位置变化，地理位置好、交通便利的房价高，反之亦然。虽然有细微的差别，但是总体房价都很高。面对多个房地产商政府对房地产价格的调控也是不尽人意，如果可以加速房地产商的兼并重组致使一家独大，那么就可以通过土地价格优惠和政府干预来调控房地产的价格，达到房地产去库存的目的。

（四）城市规划改革

政府可以对一些利用闲置楼房进行二次有效改造的企业给予政策便利和资金支持，对于一些符合住宅标准的闲置楼房，有关部门也可以进行适当改造用于出租，发挥其作用。同时政府对于土地建筑应该严格按照城市规划，出让土地也应该趋向于“零售”，不再由单家开发商进行大面积开发。这样不仅可以使土地的利用率增加，也可以减少大面积施工带来的房地产库存增加的问题，这样更加符合阜阳市需求。同时，还要考虑市民的购房能力降低持房成本。对于一些在县城或乡镇正在建筑房屋面积或销售房产面积较多的房地产商，政府应重新评定其建筑费用调整其用途，可以当作学校或养老院等有社会需要的场所。