试论物业企业成本管理控制

黄鸣强

(浙江育英职业技术学院，浙江 杭州 310018)

试论物业企业成本管理控制

黄鸣强

(浙江育英职业技术学院，浙江 杭州 310018)

随着人们生活水平提高，房地产业迅速崛起，物业管理企业作为朝阳产业在迅速发展壮大，在现代城市生活和社会发展方面起着重要作用。而物业管理企业效益好坏、服务质量高低、是否有发展前景取决于其内部成本控制。本文分析物业服务企业管理现状及发展环境的基础上结合市场经济的特点，针对物业服务企业的盈利障碍，提出具体内部成本控制对策和建议，以期为物业服务企业今后的健康发展提供有益的启示和借鉴。

物业企业；成本管理；内部控制

目前，随着城市化步伐加快，在我国物业管理行业尚处在迅速蓬勃发展的时期，物业管理运尚需不断摸索与完善，内部控制是物业企业增强核心竞争力的根本保证，为企业正常运作保驾护航。

一、物业管理企业内部控制管理现状

1、管理系统不够完善

物业管理企业服务质量不高，经营管理不善，服务得不到业户的认可。物业管理达不到标准，造成了一些业主的消极抵触情绪，吐槽牢骚不断，比如说，以某园区卫生每天打扫四次为标准，而其物业公司管理企业只清扫一次却照常收费，业主当然不满意，致使对物业公司保洁这块的绩效考核定为不合格，导致被扣除1%物业费，相当于一个月扣除6300元。

2、物业服务成本高

物业服务服务成本高是造成物业企业经营亏损的重要原因之一，公共设施及设备的运行管理不到位，电梯故障频发、费用大、资金不到位、维修不及时，导致电梯事故频发、业主叫苦不迭，拒绝交物业费。

3、物业从业人员素质低、配置不合理

物业保洁人员的素质普遍偏低，只能提供常规的物业保洁服务，显然常规保洁服务是不能够满足业主们的需要，他们所需要的是不同于普通物业的保洁服务，一种能让人感受星级的保洁服务。

二、提高物业企业内部控制管理的措施。

1、严格控制自身开支

严格按照财务制度，按照谁受益谁承担的原则，节省物业公司每一分钱，杜绝浪费一毛钱，注重日常整合资源、变废为宝、"积累"资金，当然该添加的物业管理服务设备，维修工具一定要添加。在一些软性支出诸如交通、通讯、吃喝上实行定额支出，谁超支谁负责。

2、南都物业公司专业化服务

内部专业化服务应侧重专业技术服务内部专业化服务主要指的是：专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如：保安、绿化、清洁等专业化服务工作，如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员，工作量既不饱满，又会加大管理成本，得不偿失。实行公司内部专业化管理，专业技术人员可以充分发挥资源优势，一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作，达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。

公司内部专业化管理，就是要把“一体化”管理的优势与“专业化”管理的优势结合起来——阿里巴巴园区日常专业化管理交由管理处来完成，其它的由公司内部专业化公司完成。例如：园区清洁工作如何安排，需要多少清洁工，哪里应该重点打扫，什么地方还需要加派人手，对清洁工作的考核处罚，清洁工的工作表现以及能否留用等等权力，交由管理处执行。人员招聘、技术培训、施工材料、施工专业技术、质量标准、内部考核等等由专业部门执行。绿化、保安也是如此。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何？质量好坏？公司只考核各个管理处。至于如何达标？如何保证服务质量？由管理处来要求和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。

3、严格控制管理服务成本

无论是在欧美国家还是在香港，成本控制都是物业服务企业的一项关键任务。对于阿里巴巴南都物业公司来说，成本控制的关键表现在于对管理服务成本的有效控制。管理服务成本控制有两条主线：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。

（1）人工成本的控制。以南都物业公司为例，从两个方面入手降低人工成本：

第一，减少经理数量，控制人工成本。人工成本：企业在一定时期内生产经营和提供劳务活动中因使用劳动力所发生的各项直接和间接人工费用的总和。按现行企业财务会计制度，这些费用要纳入企业财务成本项目，所以称之为人工成本。

包括：职工工资总额、社会保险费用、职工福利费用、职工教育经费、劳动保护费用、职工住房费用、工会经费和其它人工成本支出等。

节约方式：

◎物业一线客户服务中心可用实习生

正式员工成本=基本工资（1650元×12月）+养老保险（20%×1650元×12月）+医疗保险（1650元×10%×12月）+失业保险（1650元×1.5%×12月）+生育保险（0.8×1650元×12月）+工伤（1650元×0.5%×12月）+培训费200元+节假日福利（500元+1650元×2）+法定假日三倍工资（1650元/22天×11天）=25088.6

实习生成本=基本工资（1650元×12月）=19800

一个实习生客服可节约成本=25088.6元-19800元=5288.6元

◎工程、秩序、保洁可采用加班形式

正式员工每人每小时费用=25088.6（总费用）/工作日（365-102双休日-11国定假日）/8=12.45元

加班每人每小时费用=1650（基本工资）/22工作日/8=9.37元

每人每小时节约成本=12.45元-9.37元=3.08元

◎使用工资+奖金模式激发员工积极性

根据社会各类工种调查表明工资+奖金的模式有利于激发员工的积极性，假设一个员工可以拿到0.5×工资的奖励，他可以提高效率一倍

即：基本工资（1650）×人数（2）=3300

（工资（1650）+奖励（1650×0.5））×人数（1）=2475

节约成本=3300-2475=825

◎承包责任制

第二，进行人员编制的严格控制。首先再造企业组织结构，通过职能分析，整合职能管理部门，压缩组织机构，实现企业组织结构的优化。之前有5个部门：分别是客户服务部、秩序部、工程部、环境部、绿化维护部。之后经过人员编制从原先的两个部门环境部门和绿化维护部门合并至环境绿化维护部，减少了一个部门经理管理，缩小了组织规模达到减少人工成本。

以上四个职能部门可由一个项目经理分管。另一个项目经理分管住宅小区或其他物业的物业服务处，其直接下属就是各个部门主管。项目经理同其它职能部门协调，受其监督。这种结构减少了公司的管理层次，缩小了其组织规模，管理幅度宽、跨度大，因此直接减少了项目经理的数量及管理层人员的数量。企业组织结构再造后，组织机构减少，组织分工明确。在这样的基础上，公司对各管理部门及基层进行定编定员。对作业层的保安人员，清扫工人、绿化工人和水电养护工等服务人员的聘用则由各个部门负责人根据物业实际情况具体确定，他可以保留少量常备管理服务人员，而非常备人员则从专业服务公司临时聘请。这样就达到了缩减物业服务企业员工数量的目的。另外，物业服务企业还可以通过加强物业服务硬件设施建设，采用先进的科学技术，使用机械化设备，运用智能化管理，达到减少劳动用工总量的要求。

第三，日常消耗品的控制。阿里巴巴南都物业公司可以从三方面对这些支出进行控制：

◎管理处基本配置方面，已对管理处人员核编，可在管理处组建时，由公司根据人员编制确定服装、对讲机、办公设备、宿舍用具等基本配置后，一次性配备到位，同时根据阿里巴巴的实际需要确定作业的设施、配备。对这些相对固定的物料配备，由公司确定使用限制后，只对更新的需求迸行监控

◎对支出相对稳定的保洁物科、公共水电、垃圾清运项目，由公司根据管理处实际情况确定支出限额后，将限额内的支出控制权下放到项目负责人，由项目负责人具体负责，并与项目负责人的业绩挂钩

◎对那些不可控成本支出或突发性成本支出，建立严格的报告制度，即由项目负责人申报，由分管项目负责人的区域负责人审批监控，或者在这方面设立指导性限额。通过这些措施减少不必要的浪费。

◎能源节约：公共用水：第一、绿化用水：使用雨水积水的方式灌溉阿里园区绿植；使用中水系统：将废水循环处理利用；自来水灌溉节水方式：合理利用阿里园区景观水，利用景观水灌溉 根据晨晚植物所需水量不同灌溉及时给植物松土采取喷淋、滴灌等方式；第二、卫生间用水：坐便器：根据实际情况调整储备水状态；小便器：据时间不同，情况不同分析使用一次排水还是二次排水；台盆用水：使用防喷洒水龙头减小水龙头用水量；第三、空调用水：冷却塔：及时调整水位，防止水位过高通过盘管喷洒浪费，减少补水次数，减气排水；锅炉设备：注意膨胀水箱，及时补水防止风机盘管排水。

公共用电：一、车库照明：根据业主作息出行情况人性化进行开关灯，如业主最少（24：00-4：00 10：00-16：00）灯部分亮，业主最多（6：30-9：30 16：00-19：00）灯全亮。根据春夏季时间不同调整具体部位，如部分照明死角可设触摸式开关；二、楼道照明：设成声控灯，是上下楼层亮；三、室外照明：根据季节不同根据天气不同根据人员流动量不同；四、设备用电：生活水泵：及时检测生活水泵压力，改变耀利控制室内温度空调用水：根据天气不同设置温度夏季利用峰谷用电。

天然气使用：根据天气变化通过使用泵的不同来控制室内温度，减少泵的用气量，避免造成资源浪费，最大限度减少能耗。

[1] 何宏．高层楼宇经济成本分析与对策[J]．当代经济，2013(11)

[2] 何宏．现代化楼宇经济成本研究[J]．当代经济,2013(12)

（责任编辑：刘 康）

中国商业会计学会课题项目，“物业管理企业的成本控制”的阶段性研究成果，项目编号：KJ201522。