预告登记的效力——以房地产企业破产中购房人的利益保护视角

◎周渊

预告登记的效力
——以房地产企业破产中购房人的利益保护视角

◎周渊

许多购房人出巨资购买房后，在只办理预告登记的情况之下，房地产公司破产了，而我国法律没有规定在破产程序中延续预告登记的物权效力，这就造成购房人利益无法得到保障。权衡房地产公司、购房人、其他债权人的利益，笔者认为法律此时应该偏向于保护购房人利益，而在延续预告登记的物权效力。为此笔者分析了我国预告登记制度存在的问题，借鉴他国法律，并提出预告登记制度和破产程序制度之间如何协调融合，以期建立更完善的制度。

2000年开始我国房价一路飙升，如今一线城市的房价已经是大多数年轻人及普通家庭的无法承受之痛。房地产也在众人推高之下，经过了很长一段繁荣发展的时期，但是近年来，由于经济下行的压力，虽然房价依然处于高位，但是许多房地产企业却因为资金链断裂而破产，房地产老板自杀、跑路，“繁华小区”骤成烂尾楼已不是新闻。中国的家庭为了在城市拥有一套房子，往往是汇集整个家庭的财力和几十年的努力，在支付了高额的购房款后，却因为房地产企业破产，而无法获得房子的产权，这就造成许多购房者上访、堵门，给政府造成巨大压力的同时，亦给社会带来不稳定因素。在房地产企业破产时如何保护购房者利益就成了亟待解决的问题。

制度反思

预告登记是指签订购房协议后，为了保障将来的物权实现，而向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度本身是为了保全将来发生不动产物权变为目的的债权请求权而作的登记。预告登记这一制度设立之初，主要是为了避免房地产公司“一房二卖”。房价如果持续高走，房地产公司很有可能会在与购房者签订协议后，为了获得更多的利益，而宁愿支付违约金，而再出售，而预告登记制度的存在，就可以避免这种情况的发生，从而保障购房者利益。

由于预告登记制度，理论上对于权利人的权利定性更偏向于债权而非物权，这个定性笔者认为就预告登记制度本质而言，没有问题。但是实践中，已经出现很多购房人支付了高额的购房款，因为产权办理的时间非常漫长，而且等待具备办理产权的时间也很长，而只能暂时先办理预告登记，但是就是这个时候，房地产公司破产，而我国《破产法》、《物权法》均没有规定在破产程序中预告登记的效力，那么按照预告登记的本质是债权的属性，购房人无法在破产程序中获得其所购房产，这就非常的不公平，严重损害了购房人利益。笔者认为，预告登记制度无论其本质属性是什么，无论该制度设立之初是为了解决什么问题，在实践应用中，在权衡各方权益后我们应该为了公平，为了保护弱势的一方，而应该对该制度进行调整，以适应需要和解决问题。

域外制度合理借鉴

在企业破产中为了保护购房者利益而延续预告登记的物权效力，在其他国家中是存在立法例的，为了完善我国的相关制度，研究借鉴他国的法律是非常有必要的。

德国对于预告登记制度的规定比较完善，在《德国民法典》、《德国破产法》中，规定了房地产公司破产后，购房人有权因预告登记向破产管理人请求履行该请求权。

日本立法规定了“假登记”，所谓的“假登记”在内涵上和预告登记是一致的，日本赋予假登记有排除假扣押、假处分的效力，在破产程序中，购房者依旧可以办理产权登记。在破产公司债权人和购房者之间，日本立法和判例也是站在购房者的一边，在破产程序中依旧选择保护购房者的权益。

无论各国法学理论界对于预告登记的权利人权利的本质属性如何看，立法中实践中日本和德国都是选择保护购房人的利益，这就证明在这个问题上，大家认为房地产破产公司债权人和购房人的利益相比，购房人处于弱势，而且许多时候未办理产权登记不是购房人能控制的，毕竟在各国达到办理产权的条件都需要经过一段的时间，预告登记本身就是为了在能够办理产权之前而为了保护购房人的权益的制度，将预告登记的物权效力延续到破产程序中，笔者认为是理所当然的，而且我们找不到其他时候预告登记有物权效力，而破产程序中就不具备物权效力的合理理由。

具体制度协调融合落实

在破产程序中，笔者认为，首先，应该确保预告登记权利人有权继续进行产权登记，办理了预告登记的房产笔者认为不应该列为破产财产的范围内，应该最大限度的保障购房人的权益。然后，如果破产程序中其他债权人和破产公司达成和解，除非预告登记权利人同意，否则，对其无约束力。破产程序中的和解，不能包括预告登记的房产，这也是出于确保预告登记权利人能够顺利继续办理产权登记的考虑。其次，在破产重整程序中，笔者认为也应该保障购房人的利益，确保预告登记权利人有权继续办理产权登记，而不应该设置任何的阻碍。最后，在破产撤销权上，笔者认为应该预告登记能够对破产撤销权进行阻却。

给予预告登记权利人在破产程序中畅通无阻的办理继续请求办理产权登记的效力是非常必要，而且非常重要的。否则，就会造成利益保护失衡，严重损害预告登记权利人的权益。

现在正是房地产行业进行重新洗牌的阶段，中小房地产公司现在或者不远的将来都会面临破产的危机，许多公司也都在抛售房地产业务，而在这场行业洗牌中，无论演变到何种情形，笔者认为，对于购房者的权益保护都应该放在首位。预告登记权利人的权益应该在破产程序中依旧得到妥善的保护，否则，除了会造成社会不稳定以外，还是非常不公平的。

（作者单位：甘肃西域方涛律师事务所）