房主未获“满五”减税起诉税务局：对房产交易税的思考

摘 要：政府有关部门一直以来着力于房产交易税相关政策的制定、出台和调整上，以求稳定住房消费，保持住房市场持续增长和去房产库存。2010年个人所得税“满五唯一”免税政策、2015年营业税“五改二”免税政策以及2016年契税营业税“双降”政策，都是政府出台的有关房产买卖的税收优惠政策。然而针对这些利民优惠政策，有一些购房者和卖房者为避税而各出奇招，行为不仅触犯法律，而且对行为人本身也存在不小风险。本文结合北京某房主卖房未获“满五”减税起诉税务局一案、“假离婚”一案和近两年国家出台房产交易中契税、营业税和个人所得税的新政，进行了一些法律分析。最终认为纳税人应依法纳税、免税，避开房产交易税不得采取违反国家法律的行为，避税行为有风险，面对未来未知的变化，房产交易者应遵守法律，按照现行相关政策进行房产交易。

关键词：个人所得税；契税；营业税

中图分类号：F293.3；F812.42 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）35-0029-02

作者简介：黄乙丁，重庆大学，2015级法律硕士。

一、案情简介

案件一：原告桑女士在2014年11月27日，转让在海淀区一套购买于1998年的自有唯一住房，但是在2014年才缴纳契税并取得房屋产权证，因此无法享受“满五唯一”的减免税款政策，转让房产时需全额缴纳高达79万余元的税费。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀区地方税务局申请行政复议，要求退还个人所得税、部分营业税等税款。海淀区地方税务局受理后，做出了维持地税部门所做的原行政行为的行政复议决定。于是桑女士又将海淀区地税局及其第二分所诉至法院，提起行政诉讼，要求确认被告所开具的税收缴款书违法。被告地税部门表示，依据房屋产权证认定购房时间符合规定。

案件二：刘某与吴某是夫妻，婚后育有一子。2011年，夫妻在有两套房的情况下，打算卖掉其中一处房产再购置一处学区房方便儿子以后入学。但是卖掉非唯一住房将缴纳高达20%的个人所得税，夫妻二人为了规避该政策，办理了离婚手续，并在离婚协议中约定：一处房产归刘某，一处房产归吴某，银行存款归吴某。之后吴某卖掉所有房产，并购置了学区房，新房首付由刘某支付，之后刘某也一直在还房贷。购置新房后二人经常未琐事争吵，长期以来矛盾加深。2015年，刘某诉至法院，以不当得利为由要求吴某支付期已还房贷款项近2千元。在法官的沟通下最后刘某撤回对吴某起诉。

二、违法事实及争议焦点

在第一个案件中，争议焦点是房产买卖个人所得税免征条件中的时间起算点，到底是房屋现实取得和入住的时间，还是缴纳契税和取得房屋产权证的时间。就此，案件原告和被告产生了分歧。案件二的焦点则是转让房产申请免除个人所得税是对房屋是“唯一”住房的要求。

《中华人民共和国税收征收管理法》明确规定了纳税人范围、纳税人有退税的权利、纳税人有交税的义务、纳税人有提起行政复议和行政诉讼的权利，《中华人民共和国个人所得税法》明确规定了个人所得税范围和个人所得税的免税范围。政府在这方面也制定了具体征税的行政法规与行政规章。但是，案情复杂以及法律法规的不够完善导致在实际操作过程中出现各种争议。

在案件一中，当事人由于购房时还没有“满五唯一”免税规定，导致当时因个人原因未办理房屋产权证。新政出台后，已是若干年后，由于急于转让房产而临时补办房屋产权证，导致原告不满足免税政策的时间要求，而不得不承受昂贵的个人所得税。所以对于类似特殊情况，法官在庭上是否应该酌情考虑，或者国家能考虑更多情况来对相关政策进行完善？同时，房屋所有者也应该自觉、主动根据法律完善手续，避免因个人原因造成未来不必要的损失和麻烦。

三、相关法律问题分析

《中华人民共和国税收征收管理法》规定了税收的开征、免税、退税，以及纳税人依法享有申请免税以及申请行政复议和提起行政诉讼的权利。国务院颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》规定了房屋交易要缴纳契税、营业税和个人所得税，并进一步明确了缴纳这些税的具体内容。因此，上述两个案件的桑女士、吴某和刘某在转让房产时应当缴纳个人所得税，在符合法律法规规定的情况下，可以申请免收个人所得税。

财政部和国家税务总局也不断出台相关行政规章以配合房产市场的不断变化。

从2010年10月1日开始，对个人转让住房的收益，按1%的比例征收个人所得税；个人转让五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征个人所得税。

案件二中的刘某和吴某在婚姻存续期间共有两套房屋，离婚后，吴某由原本拥有两套房变成了拥有一套家庭唯一住房，房屋只要满了五年再转让便可免征个人所得税。那么房子何时“满五年”？购房时起，离婚时起，还是从房屋产权证上除去其中一方姓名之日起？按照现行规定，通常所称的“满五”是指个人购房到房屋产权转让期间经过五年以上。个人购买非公有住房的日期以契税完税凭据注明日期，或者房屋产权证注明日期，依“孰先”原则进行确定；已购公房以房产证填发日期、原始购房合同签署日期或者第一笔购房房款的银钱收据日期确定；继承的房产按照原房产证标准确认。因此，在确认“满五”的时间起算点时，应选择契税完税凭证或者房屋产权证的注明日期作为“满五”的起算时间。由此可知案件一中的桑女士不符合房产转让免征个人所得税时间要求，“满五年”不是其入住满五年，而是从契税完税凭证注明的日期起起算往后满五年。因此案件一中地税局对桑女士的税收收缴行为是合法的。

近年，在“满五唯一”免税政策和住房限购宏观调控加码势头愈演愈烈的大环境下，出现了各种为规避个人所得税以及限购规定来实现买房需求的“怪招”，然而这些钻法律空子的行为在可能从严执法、政策发生趋严变化的未来，是拥有巨大风险的。“假离婚”办假证行为触犯刑法，弄假成真发展成“真离婚”又产生各种人身财产纠纷。针对“满五”免税出现了先签房屋买卖合同，满五年后再办理房屋过户登记的情况。在等待满五年期间会出现各种不确定事项，如房产涨价至房东毁约、房东过户房子给子女、房屋出租和抵押、房东因为债务纠纷被法院查封房产、房东恶意挂失原两证后办理新证一房二卖并对后行为履行相应法律手续，以及在此期间房子由谁居住、由谁打扫、由谁管理、由谁缴纳各种费用等。一旦没有清楚约定合同事项，当事人双方可能产生纠纷甚至状告法院。而且买房者不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款，可能会对一些购房者产生财务压力。一些聪明的买房者就会产生去做买卖合同公正的决定甚至付诸实践，然而这种公正保障性不大。公证书行为属于法律行为，是不能有违背法律、法规、规章或社会公共利益的内容和形式的。上述约定的行为其实是一种逃避国家税费的行为，实质上是违反法律、法规的。如果在等待“满五年”期间出现政策上或者当事人现实中的变故，后果对当事人是不乐观的。

此外，政策还有退还个人所得税的又一优惠规定。对于在转让住房后一年之内购买新房的，依所购新房价格按一定比例退还个人所得税。原住房销售额小于或等于购房金额的，全额退还；原住房销售额大于购房金额，按照购房金额在原住房销售额中所占比例退还税金，余额算作个人所得税上缴国库。这一规定无疑又大大刺激了房产交易。

不止在个人所得税方面，在契税和营业税方面，国家也是不断出台新政策。

2015年3月，财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将房产交易营业税“五改二”。其中规定，个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买两年以上（包括两年）的非普通住房对外销售的，按照购房金额与售房金额差额征收营业税；个人将购买两年（包括两年）以上的普通住房对外销售的，免征营业税。而此前规定的时间分界点是“五年”。

2016年2月，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委最新发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对契税和营业税实行“双降”。取消了契税之前对购买家庭第一套住房，面积大于140平方米的，征收高达3%的“豪宅税”的规定；将购买家庭第二套住房不论面积大小，统一缴纳3%契税的规定改为以90平方米为界划分契税征收门槛，分别减按1%和2%缴纳契税。这对于购买的第一套房产是大于140平米的“豪宅”的人群和购买第二套改善性住房的人提供了实质性的税费优惠。而营业税在头一年刚经历“五减二”后又迎来了取消对非普通住房实行差额减免的特殊规定，不论普通住房还是非普通住房，销售购买年限不足两年的房产统一交5.5%营业税，销售购买年限超过两年的房产统一免征营业税。

广州市、北京市、深圳市、上海市暂只实施“对个人购买家庭唯一住房”契税的调整，暂不实施个人购买家庭二套房的契税和营业税税费减免政策。这四个一线城市房地产市场目前处于过热状态，当前面临的首要问题是房价上涨压力较大，而不是去库存，因此本次税费调整没有涉及。一线城市市场供不应求，而非一线城市供应过剩、需求不足，差别化对待政策也是为了平衡城市房地产市场供需。

本次调整房地产交易环节契税主要是降低了90平米以上住房和二套房的契税税率，营业税政策相比之前区别也主要体现在非普通住房，即大户型、高价、别墅等物业上。由于我国房地产市场逐渐被存量房主导，而存量房税种集中于交易环节，高成本税费是阻碍二手房流通的主要因素之一。同时，我国房地产市场除一线城市外，整体面临较为严重的去库存问题。

调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策，可以降低购房成本和门槛，提高购房者购买力，促进住房消费，支持与鼓励首次购房者及改善性需求购房者买房，有利于激活城市存量房市场，加快房地产市场去库存化，促进楼市繁荣，拉动经济实现稳增长，进而提振宏观经济。该政策从支持合理住房需求上出发，带动了刚性需求、刺激了改善型需求，促进了二手房市场活跃。

这次政策没有减免个人所得税，建议以后新政中酌情增加，同时还应该着眼于增加持有环节税收，特别是空置房产，尽可能减少交易环节税收，促进房产流通。但是总的还是鼓励和刺激了房地产市场，对住房市场保持持续增长和去库存有积极影响。

四、建议及启示

中华人民共和国公民都有依法纳税的义务、免税的权利、行政复议与行政诉讼的权利，但是纳税人纳税和免税的范围、程序都必须按照法律法规执行，一旦产生纠纷争议，纳税人有依法提请行政复议和行政诉讼的权利。司法机关受理案件一定要公正裁决、依法裁决，同时也要酌情考虑案件具体情况。纳税人要想用好法律这把“保护伞”，首先就要主动依法办事，才能保证自己的权利得到实现，在出现任何不可预知因素的时候权利得到法律的保护。中华人民共和国公民也应该提高法律意识、道德修养，知法守法，不要为了个人利益干违法或者有风险的事，以后追悔莫及。

[ 参 考 文 献 ]

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