填补京南区域空白 龙湖集团再建“天街”

文/贺 阳

填补京南区域空白 龙湖集团再建“天街”

文/贺 阳

龙湖时代天街西区商业效果图

日前，北京市大兴区龙湖时代天街正式开业，这是继朝阳区长楹天街之后龙湖集团在北京操盘的又一力作。该项目位于大兴新城区域，与地铁四号线生物医药基地站无缝连接，项目总体量为15万平方米。

随着越来越多的开发商将目光瞄准北京南部区域，“南城消费无去处”的传统概念正在被不断拔地而起的商业体所打破。值得关注的是，本次龙湖大兴天街开业，预期在一定程度上能弥补大兴区域商业的空白。记者了解到，龙湖在该项目中扩大了体验类商家的入驻量，有3300平方米的特色儿童区域；2200平方米的真冰冰场等业态。

“这个区域过去没有任何商业基础，完全是个新区，全新规划的井字形路网结构，保证了非常好的通达性，对于区域内的商业项目是潜在利好。”在龙湖北京大兴天街项目总经理祝林看来，全新的商业项目与周边全新的居住人群在一个区域内的共同成长，对于增加消费习惯黏性和推动商圈发展，都大有裨益。

祝林透露，龙湖北京大兴天街的品牌签约率已经达到90％，目前已全面进入商户装修阶段。

北京南城商业待激活

目前的北京南城，既不缺乏消费能力，也不缺少标志性的综合体，然而与主力城区的商业综合体相比，还需要再多一点时间发展。

北京商业地产的竞争不断加剧，而随着主城区商业饱和度的增加，近郊等外围区域成为房企竞相追逐的热点。过去北京轨道交通与商业的衔接并不是特别紧密，开发商也从其中感受到了拉动客流量的“天然阻力”。在南城新开发的几个项目中，西红门的荟聚购物中心座落在西红门地铁口，而龙湖的时代天街则直接是“地铁上盖的”项目。

地铁与购物中心无缝衔接，究竟能给商业体带来多大的能量呢？荟聚购物中心是零售巨头宜家在北京的首个购物中心，耗资达55亿元，总面积60万平方米，体量相当于西单大悦城的三倍，几乎囊括了目前北京最全的快时尚品牌，这也是继凯德MALL大峡谷之后，南城商业的又一次重大升级。

记者实地走访发现，该购物中心辐射的范围已经远远超出西红门区域，不少消费者会从天宫院、石景山、门头沟、河北固安等地前来。有官方数据显示，荟聚购物中心周六周日的日客流量近10万人次，平常日均访客四五万人次。

除继荟聚购物中心和鸿坤广场形成的西红门商圈之外，还有越来越多的商业体正在南城迅速破茧。据记者不完全统计，位于丰台总部基地的万达广场将在今年开业；位于南四环外大兴区62万平方米的世界之花假日广场项目将于今年10月开业；地铁四号线义和庄站周边的首开万科项目也在建设当中。

祝林认为，从北京城市的量级来看，对商业的容纳程度还是足够大的，上述单体商业的辐射半径保持在3公里～5公里时，就会彻底扫除南城商业的盲区。

作为发轫于山城重庆的房地产企业，龙湖集团对于旗下商业板块的推进扩张一直保持着十分谨慎的态度。

大兴天街专注体验业态

大兴天街购物中心引入了很多体验业态，比如电影院、溜冰场、儿童乐园、餐饮业等，并结合新城发展做了一些创新。

据记者不完全统计，截至2015年年底，龙湖商业已布局西部、华北和华东三大板块，累计开业商场17家，建筑面积近150万平方米。2015年，龙湖投资性物业收入达15亿元（剔除营业税前），同比增长61.5％，毛利率为70.8％。

龙湖商业地产总经理李楠表示，龙湖集团未来每年将以年销售额的10％为上限用作商业投资，每年开业新商场2个～3个，并以“天街”为主品牌，聚焦一线及主流二线城市的交通节点进行重点布局。2016年投资性物业收入预计将达到20亿元，2017年将达25亿元～30亿元。

按照龙湖商业的开业节奏，北京大兴天街、重庆时代天街（3期）、上海虹桥天街将于今年开业；重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街（2期）、上海宝山天街计划于2017年开业。到2017年底，龙湖将开业商城共计25个左右，开业总面积增至近250万平方米。

据悉，天街系列项目一直都是龙湖投资物业中的发展重点，与首次亮相北京的长楹天街项目类似，即将开业的大兴时代天街所配套的住宅能天然为其商业提供稳定的客流量。

同时，从长楹天街开业至今的情况来看，这种区域家庭型客户群定位的商场虽然不具备城市核心区域的地理优势，但是能通过1年～2年内慢慢培养市场并释放新能量，最终辐射到整个片区并拉升整体区域的潜在价值。

据介绍，“天街”是针对新兴中等收入家庭的区域性购物中心品牌，其本质是让消费者“满足需求，更有惊喜”，因此，体验也是必不可少的。大兴天街购物中心引入了很多体验业态，比如影院、溜冰场、儿童乐园、餐饮等，并结合新城发展做了一些创新。

该项目规划了一个3300平方米的儿童乐园，囊括了“小小孩”到“大小孩”各个成长周期的娱乐项目。因为新区年轻人居多，处在刚有小孩或准备要小孩的阶段。该项目结合区域现状，在儿童乐园的基础上还配套做了偏向于“小小孩”的儿童教育。

同时时代天街也引进了一个面积2200平方米、符合国际赛事标准的真冰冰场。考虑到北京在2020年即将举办冬奥会，在此背景下冰上运动有望成为一种流行趋势。其次，作为新城区，这座大型真冰冰场也能在一定程度上改变真冰运动只能在市中心的现状。

除了在业态上，时代天街项目在设计空间上也做了体验考虑，在与地铁连接的通道中建了一个超大的地铁中庭，并做了一个剧场，名为“天空剧场”。未来会结合商场活动、政府公益活动、主题文化活动，逐渐将时代天街打造成一个大型商业文化中心。