旗人卖房，分期收款

李开周

所谓旗房，就是旗人的房子，这种房子原本是不能买卖的。

康熙说：“每旗各造屋二千间，此屋无得擅鬻。” 雍正说：“旗房都是公房，只能让旗人住，不能让汉人住，禁止汉人购买，也禁止旗人转卖。”乾隆也说过，旗房不许出售，也不许出典（将房子交给他人居住，以此获取质押贷款），如果胆敢出售或出典旗房，卖家和买家都会被判刑，并将所卖价款全部充公。

尽管三令五申，可惜的是，清朝皇帝并没能管住旗房交易。也是，当一部分旗人的房子多得住不完，而另一部分旗人穷得没饭吃的时候，卖房换钱是必然选择，皇帝不让卖，他们偷着卖，只交易，不过户，朝廷难以发现。

特别是在清朝后期，政治腐败，财政紧张，一方面是旗人人口越来越多，另一方面是朝廷能拿得出为旗人盖房的钱越来越少，很多旗房都是旗人自己出钱买地建造的，你不让人家自由买卖，从情理上根本说不过去。

民国建立以后，新政府允许旗房买卖，旗房交易从地下转到地上，从北京到南京，从广州到汉口，各地旗房纷纷出售，十之八九都转移到了汉人手中。

民国年间的旗房交易中，相当一部分属于分期付款。也就是说，旗人卖房给汉人，汉人并不一次性付清房款，而是先付一笔订金，锁定交易；再付一笔首款，搬入新居；隔上一年半载，再向原主付清尾款，然后双方再去正式过户，换发房本。

举个例子。1912年10月，南京市民罗务本购买东城旗人多寿的房子，该房坐落于明故宫南侧，占地七十方（即七十个平方丈，折合一亩二分不到），前后两进院落，瓦房20多间，其中9间已被烧毁。双方约定成交价800两纹银（折合大洋900块），契税、中介费和其他杂项费用，均由卖主多寿负担。

签合同那天，罗务本付给多寿订金30块大洋。1913年4月，罗务本又交给多寿600块大洋，随即就让工匠将旧房推倒重建，俨然以新主人自居。1914年9月，罗务本携家带口搬入这处大宅子居住。1915年2月，他才把剩余的房款270块大洋通过中介人交给原主多寿，在此之前他还向“江宁驻防旗营财产处”申领了“管业执照”。换句话说，还没有付清全部房款，他就把房子成功过户到了自己名下。

分期付款在民国的房地产交易中并不鲜见。1919年，鲁迅在北京购买八道湾胡同的大四合院，1923年又在北京购买西三条胡同的小四合院，两次都是分期付款。但是鲁迅交清余款之前既不能过户，也不能搬入，都是等到所有款项都结清了，才带着工匠去新屋改建和装修的。

还有一点，鲁迅分期付款的期限极短：1919年买第一套房时，8月19日付首款1700块大洋，10月5日付款400块大洋，11月4日再付尾款1300块大洋。1923年买第二套房时，10月30日先付订金10块大洋，12月2日付首款500块大洋，次年1月2日即将尾款300块大洋付清。我们前面说过，1912年南京市民罗务本分期付款购买旗房，是到了1915年才把尾款付清的。

同样是分期付款，罗务本买旗房的付款期限非常宽松，付款条件非常优惠，契税和中介费全由卖方承担，鲁迅却享受不到这样的优惠，为啥？只因为他买的不是旗房。