石门红星美凯龙：专业市场投资的县域样本

文／程磊

石门红星美凯龙：专业市场投资的县域样本

文／程磊

湖南石门红星美凯龙，作为一个深入到县一级城市的专业市场的热销，也许预示着县域精品聚合型商业投资的时代已经来临。

专业市场的春天

专业市场一直都是商业地产的重要组成部分，中国人也一直有“一铺养三代”的投资传统。房地产高速发展的20年来，住宅和写字楼及其商业的投资因体量庞大而更受关注。反而像建材、家居等专业市场商业的投资，并不常被普通投资人所关注，实际上，专业市场商铺现在甚至比大城市的商业地产投资还要好赚。

目前住宅市场调控的不断持续，城市写字楼及商业地产的快速增长，体量已经呈现出过剩且同质化竞争程度高。而在专业市场层面，商铺的投资还有长足的空间。

最近两年来，专业市场迅速在内地三四线城市崛起，并向县一级地方蔓延。这一方面得益于中国城镇化加速推进、中国经济迅速发展，各地方需要大量的专业市场作为配套；另一方面，沿海发达地区产业加速，内地一二线城市的产业同样需要承载的地方，使得县一级的产业逐渐丰富并崛起；更重要的是，三四线城市及县城传统的沿街商业、大棚式市场已无法适应城镇化的发展，升级换代已迫在眉睫。

政策上更是趋势明确，日前，国家商务部、国土资源部、住房和城乡建设部、交通运输部、银监会共同发布《关于推进商品交易市场转型升级的指导意见》，提出到2020年，形成一批转型升级绩效较好的百亿级专业市场和千亿级综合市场，建设一批平台化示范市场。中国大宗商品发展研究中心秘书长刘心田表示：该意见出台，让我们清楚国家对商品交易市场是鼓励、支持的，并明确指出了未来商品交易市场的转型与升级，是各地的趋势。

正是在这样的背景下，以家居建材大卖场进行连锁经营的红星美凯龙，落子常德下辖的石门县，并迅速在签约开工的半年后便开启了热销模式。不仅本县投资客热情高涨，也吸引了来自常德周边城市的热情，如张家界和湖北荆州的“看房团”，每个周末都会将体验中心挤得人头攒动。

尽管县一级的专业市场看上去远不如中心城市的大型购物中心豪华，但吸金能力超强。一旦形成成熟商圈的专业市场商铺的租金，却可以比肩市中心最旺的购物中心，在发达城市成熟的专业市场一个只有几平方米的小档口，租金可达几万元甚至十万元一个月。

据石门县红星美凯龙公司总经理熊卫华介绍，和石门乃至湘西北传统的建材家居市场相比，石门红星美凯龙主要亮点，除了业态齐全，涵盖了时尚家具、网卫浴、木门地板墙纸、灯饰装饰建材等多元业态。功能配套的组合来，也涵盖了家居大卖场、双首层公园式建材商业街、湘西文化美食街、精品酒店与时尚街区业等，倡导情景体验式购物，倡导商业环境的友好。

“从建筑立面与商场内部规划布局来看，我们项目总体相当于红星美凯龙MALL的第八代产品。完全公园式的环保、休闲、娱乐环境打造，将是石门县今后50年内都领先的家居专业卖场。”熊卫华说。

红星美凯龙是中国经营面积最大、商场数目最多、地理覆盖面积最广的家居装饰及家具商场运营商。旗下专业商场超过185家，总经营面积约超过1100万平方米，覆盖全国28个省、直辖市、自治区的126个城市。2015年6月26日，红星美凯龙于香港联合交易所有限公司主板挂牌上市。作为石门县政府重点招商引资项目，石门的红星美凯龙项目的定位，就是要成为石门新城区的城市中心，是以建材家居为主导产业的新型城市商业中心，11.4万平方米将在2017年构筑未来石门最具活力的生活中心。

在进军石门之前，红星美凯龙做了详细的市场调查：目前石门县城区在经营的建材家居商户累计约为505户，累计在经营面积大约为57000平方米左右。总体经营状况不错，但是布局比较分散，且规划运营理念比较落后，亟待升级换代。

红星美凯龙商场的续租率大约在85%到90%之间，红星美凯龙会定期评估客户的质素，通过这些机制，销售能力或者信誉度有所欠缺的商户都会被从商场中剔出，这也保证了红星美凯龙商场中商户的质素。确保了石门项目中自持的主力店铺的运营稳定性，从而带动周围商铺的价值增值。

石门要突围

项目地理位置是红星美凯龙决心投资石门的主要信心基石。项目距石门县政府4公里，是新城区进出石门的必经之道，处于新旧城区接驳地带，是石门“东城新城”建设核心位置，未来城市发展主轴区域。这就具备了成为新的城市中心的绝佳基础。

城市中心的转移，与当地居民收入密切相关。目前，石门全县的经济收入呈良好的递增趋势，根据当地统计部门的数据，预计今年城乡居民年人均可支配收入将超过14000元，城镇居民人均可支配收入将超过21000元。

根据发达国家的经验，当人均GDP达到2000美元后，地方经济往往都能继续保持较高的增长速度，而且持续时间较长。人们对经济前景将普遍看好，对经济发展的信心增加，投资将会保持良好的态势。城市的商业中心，人流聚集的中心开始发生转变，这一阶段，居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化。

清华大学经济管理学院教授武康平认为，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求快速增长。居民对服务业的需求将大幅增加，富裕起来的居民投资需求也会加大，持有型资产的投资升温开始逐渐走向快车道。

资产的升值，当然需要本地有足够的“空间”进行支撑。石门一直在为打造湘鄂西边界中心县而努力。常德市委确定的“四纵三横”沅澧快速干线，有两条穿过石门境内；澧水航道整治已经部署，易家渡千吨级航运码头业已启动，安慈高速已开工建设；规划中的宜张高速有近50km的路段经过石门西北山区，这将打通石门的北部通道。总体来说，都将增强这个湘鄂西边界中心县的辐射能力。

抓紧培育各类市场，传统市场要抓紧改造升级，本就是县政府一直着力的城市发展内容，目的就是让石门成为湘鄂西重要的物资集散地。政府也已意识到，关键在于能否建立辐射能力强的服务体系，充分汇聚人流、物流、资金流。石门县已明确提出要推动服务业全面升温，并作为未来五年的重中之重来抓。

石门确实已经踏对了节奏，当前，中国正涌动着县域市场阶段性所特有的巨大生机与活力。据中国县域市场研究报告显示，中国有70%的人口分布在县域，其GDP总值占全国的50%，在这些地方，经济的发展和城镇化的进程正在同步。县级市与县城作为城市与农村的结合点，在新型城镇化的浪潮下，扮演了更重要的功能，既是城镇化率较低的区域，又是城乡统筹的关键所在。有理由相信，现在乃至未来五至十年，将有一大批县域经济体脱颖而出，人口大幅提升，城镇化带来的需求激增。

在后房产经济时代，一端是源自基层城镇化进程的强大内生推动力，另一端则是来自一二线城市房地产调控政策的不断收紧，这发自两端的一挤与一压，使得县域城市的商业地产，尤其是专业市场迎来了井喷式的成长窗口期。石门县面积3973平方公里，总人口约70万。大型商业在这里落地，有利于满足市场需求，引领和促进消费，为当地经济注入新活力。

专业市场、特色市场也是未来商业发展的趋势，尤其是对于城市的新区发展来讲，专业市场更是必要产品。目前石门家居建材行业分布零散、环境杂乱、管理混乱、服务缺位，已经与石门快速发展的经济生活水平和城市形象极不相适应。

石门红星美凯龙以“为走向新生活的石门人打造质感家居生活”为目标，以“打造石门首座第五代五星级家居建材市场，一统行业老商业形态”为立业使命，努力助推石门家居建材产业飞速升级，同时也是对城市功能升级的“补缺”，对城市未来走向的提前研判。对于投资者而言，通过“统一规划、统一招商、统一管理、统一运营”的运营手段，保障项目开发、运营的专业性，以达到永续经营之目的。

一座城市商业综合体的价值绝不仅仅是为城市增加了一个坐标或一个消费场所，从创造城市的就业、GDP、财税，到提振一座城市的消费能级，再到开创和搭建一座商业百业供应链共赢平台等等，商业综合体的价值应该放在一个复合的价值坐标中去衡量。熊卫华说：“石门需要有眼光的城市发展合伙人，一起来完成石门的突围。”