城镇住宅投资对城市建设用地扩张影响的区域异质性

林永民+吕萍

摘要：城镇住宅投资影响城市建设用地的扩张是一个共识，但对该命题的理论分析和实证支持还较为有限。文章基于31个省（市、自治区）2003年-2014年的面板数据，采用面板固定效应模型，以城镇住宅投资占地区GDP的比重来检验城镇住宅投资与城市建设用地扩张之间的关系。结果表明，城镇住宅投资在经济发展水平不同的地区对城市建设用地扩张的影响方向是不同的。在经济发展水平较低的西部地区，有显著的正向推动作用，仅次于人口规模，高于经济发展水平的作用；在经济发展水平较高的中部地区，有正向作用但统计不显著；而在经济发展水平高的东部地区，有显著的负向抑制作用。这表明，城镇住宅投资对城市建设用地的扩张存在着区域异质性。因而在政策制定层面，要针对经济发展水平不同的地区采取差异化政策，合理控制城镇住宅投资。

关键词：城市建设用地扩张；城镇住宅投资；省际面板数据；区域异质性

一、 引言

城市土地合理开发利用是城市可持续发展内在演化规律研究中的重要环节，随着中国城镇化的深度发展，探求处于不同发展阶段的地区，城市建设用地扩张的内在驱动力及约束机制成为该领域关注的焦点之一。多位学者选取人口规模、经济发展、城镇化水平、固定资产投资、房地产投资、产业结构、财政收入、人均绿地面积等社会经济因素，采用相关的数理统计方法进行实证研究。但由于选取的研究对象、研究范围、研究的时段不同、研究方法的不同，得到的结论并不完全一致。在已有研究中关于我国城市建设用地扩张问题多通过具体研究某一特定区域，对于同一因素在经济发展水平不同的地区的影响方向和程度的比较研究不够全面。

本文在已有研究的基础上，利用全国31个省（市、自治区）2003年～2014年的面板数据，控制了人口规模与经济发展两大因素，以城镇住宅投资为解释变量，重点研究其对城市建设用地扩张影响的区域异质性。为政府针对不同地区实行差别化政策，提供理论和实践依据。本文的主要贡献可以归纳如下：其一，采用城镇住宅投资对地区GDP的比重来衡量一个地区的城镇住宅投资水平，并基于全国、东、中、西部分地区的面板数据，对城镇住宅投资与城市建设用地扩张的关系进行了检验，结果表明，其影响存在着区域异质性。其二，在政策建议方面，本文的分析为我国在经济发展水平不同地区合理控制城镇住宅投资规模，防止城市建设用地过度扩张提供了思路。

二、 已有研究

中国城市建设用地扩张的归因与抑制因素，一直是学术界研究的热点。学者们分别从经济发展、人口增长、产业结构调整、房地产投资、交通等基础设施的改善、政府的管制等对城市建设用地的影响进行了大量实证研究，取得了丰硕的成果。

（1）经济增长、固定资产投资与人口增加是城市建设用地扩张的主要驱动力是共识。谈明洪等（2003）对中国近15年城市土地扩张的影响因子进行研究，通过偏相关分析发现，城市用地扩张的原动力是经济增长；他们（2004）运用GIS技术与数理统计方法，得出对城市建设用地扩张区域差异解释力最强的是城市在职职工的工资总额增长。Shoshany M，Goldshleger N（2002），赵可等（2011，2013），实证分析得出人口增加的影响程度大于经济增长，两者是城市建设用地扩张的主要推动力。彭云飞等（2014）以深圳市为例，通过建立2002年～2007年和2007年～2012年两个阶段建设用地变化的Logistic回归模型，得出在第一阶段，固定资产投资能够很好的解释处于快速城镇化时期深圳以新增建设用地为主的建设用地变化；在第二阶段，固定资产投资变化和人均GDP变化能解释处于高度城市化阶段深圳以存量建设用地空间布局的变化为主的建设用地变化。王海鸿等（2008）采用甘肃省1997年～2004年建设用地扩张的时间序列数据，基于多因素分析法和灰色关联度定量分析方法，得出人口增长规模，经济发展水平与甘肃省建设用地扩张面积呈高度相关。

（2）房地产投资对城市建设用地扩张影响的结论不一致。陈伟（2012）采用湖北省12个城市1999年～2009年的面板数据，采用相关分析发现房地产投资推动城市建设用地的扩张。住房需求与投资需求的巨大推动力，提升房地产商拿地的力度，导致建设用地需求增加。鲍丽萍等（2009）在采用灰关联度方法定量研究中国大陆城市建设用地，通过各因素与建设用地扩展规模、扩展速度的灰色关联度系数，发现经济总量增加和房地产开发投资的灰色关联度系数很小，因而两者不是城市建设用地扩张的主要因素。可见，基于不同的范围不同时段内的数据，不同学者对房地产投资的影响作用的研究结论是相异的。

（3）产业结构对城市用地总量扩张的影响有较大争论。谈明洪等（2004）基于对中国最大的145个城市的实证研究发现20世纪90年代城市建设用地扩展的最主要的动力是第三产业的增长。赵可等（2011）的研究结果表明，产业结构的优化调整对东中西部地区的作用方向是不同的。王丽萍等（2014）得出第三产业的发展在众多的驱动因素中将逐渐成为主要驱动力。第三产业的增长是正向推动作用，还是反向的抑制作用，不同的学者观点并不一致的。

（4）其他影响因素国内外学者在深入研究建设用地扩张的原因方面，还考虑到很多的其他因素，如土地开发利用政策、政府城市发展规划管制、自然地理环境、交通基础设施、外国直接投资、城市用的收益比农地高等。

三、 研究方法与数据

1. 研究假设。城市建设用地扩张与经济增长、人口规模之间呈现显著的相关关系是多数学者的共识。但是城市建设用地扩张存在非理性扩张，城市建设用地扩张速度与经济增长速度，人口规模没有保持一致。集中表现在我国城市空间成长的城市蔓延，摊大饼的现状。全国城区面积由2001年的24 026.63km2增加到2014年的184 098.59km2，14年间扩大了将近7.7倍，但是常住人口城镇化率由2001年的37.66%上升到2014年54.77%，仅上涨了17.11个百分点。由此可得出，我国城市建设用地的扩张速度远远大于人口城镇化的速度。从国内外文献的归纳当中发现，多数研究集中在房地产住宅投资，而忽略了非房地产住宅投资对城市建设用地扩张的影响，因此本文选取的解释变量是城镇住宅投资。城镇住宅建设投资占GDP的比重是一个非常重要的指标，用于比较不同国家住房投资规模。根据世界银行对全球近40个国家的经验数据研究发现，城镇住宅投资/GDP的比值与经济发展水平之间的关系呈现倒U型。本研究初步建立以下假说H：城镇住宅投资对于处于不同经济发展水平的地区的影响方向不同且程度也不同。对于经济发展水平欠发达的地区，城镇住宅投资是城市建设用地扩张的主要驱动力。

2. 实证模型构建与变量定义。本文主要考察城镇住宅投资对城市建设用地扩张的影响。被解释变量是城市建设用地，解释变量是城镇住宅投资。控制变量是人口规模和经济发展。计量模型如下：

式（1）中：因变量UJMit表表第i个省份（自治区，直辖市）第t年城市建设用地面积，解释变量HIRit表示第i个省份的城镇住宅投资，控制变量POPit、AGDPit分别表示第i个省份第t年的人口规模、经济发展水平。表1表示的是各变量及其计算指标。

3. 数据来源及处理。考虑到尽量减少指标缺失值，研究采用的时间跨度为2003年～2014年。其中各省建成区面积2003年～2014年数据均来源于《中国城市统计年鉴》；各省城镇人口数2003年～2014年数据均来源于《中国人口统计年鉴》；人均GDP及城镇住宅投资2003年～2014年数据均来源于《中国统计年鉴》，城镇住宅投资比重由地区城镇住宅投资/地区生产总值计算得出。

该面板数据集的个体数量为31个省（自治区、直辖市），时间跨度从2003年至2014年，因此N=31，T=12，这是一个短面板数据集。

四、 实证结果分析

2003年～2014年面板数据经过豪斯曼检验后，显著性P值（Prob>chi2=0.0022）远远小于5%，因此使用固定效应模型更合理。分别基于全国数据，东、中、西部分数据进行回归分析。考虑到北京、天津、上海的特殊情况，其影响因素的复杂性，在东部地区回归时，没有包括这三个城市的数据。回归系数如表3所示。

从东部地区来看，实证结果表明在东部地区人口因素，经济发展水平对城市建设用地扩张的作用方向均为正，而城镇住宅投资的作用方向为负。与28个省的回归结果相比，人口因素与经济发展因素的作用方向均为正，但是人口弹性系数略降，经济增长弹性系数略增，但城镇住宅投资的作用方向与全国不同，弹性系数为-0.455。这说明在经济发达的东部地区，城镇住宅投资不是城市建设用地扩张的主要驱动力。

从中部地区来看，实证结果表明在中部地区人口因素，经济发展水平，城镇住宅投资对对城市建设用地扩张的作用方向均为正。与全国范围回归结果相比，三个因素的作用方向与全国相同，但人口增加，经济增长的弹性系数均低于全国，且在统计上是显著的。城镇住宅投资的弹性系数高于全国的回归结果，但在统计上是不显著的。

从西部地区来看，人口因素、城镇住宅投资、经济发展水平对建设用地扩张都产生正向作用。三个因素中，人口因素对建设用地扩张影响最大，城镇住宅投资仅次于人口因素，人均GDP影响最弱，弹性系数分别为0.931，0.927，0.301。这说明在经济欠发达的西部地区，除人口因素外，城镇住宅投资是城市建设用地扩张的主要驱动力，并且其作用力度远大于经济发展水平。

从28个省（直辖市、自治区）的回归结果上来看，城市人口的增加、人均GDP水平的提高与城镇住宅投资对城市建设用地的扩张的弹性系数均为正，分别为1.003，0.315，0.139。其中人口增加的作用远远大于经济增长，经济增长大于城镇住宅投资。需要指出的是，城镇住宅投资的回归系数在统计上是不显著的。我国各区域的发展水平相差很大，城镇住宅投资在不同区域的影响不同，因此在28个省的全国层面上统计不显著。

总的来看，城镇住宅投资对东中西部城市建设用地扩张的影响程度存在较大差异。随着经济发展水平的提高，经历了从正向趋向到负向抑制的过程。实证结果验证了我们的假设H。城镇住宅投资在经济发展水平不同的地区对城市建设用地扩张的影响方向是不同的，在经济发达的东部地区是减缓城市建设用地的扩张，而在经济欠发达地区是主要驱动力。

五、 结论与政策建议

国内外学者关于城市建设用地扩张的人口与经济方面影响因素的研究较多，而对城镇住宅投资对城市建设用地的扩张是正向还是负向的影响，结论并不一致，没有形成系统的理论体系或公认的研究结论。本研究在已有研究的基础上，利用全国31个省（市、自治区）2003年～2014年的面板数据，控制住人口增加，经济发展两个因素后，重点研究城镇住宅投资对城市建设用地扩张影响的区域异质性。实证结果发现，城镇住宅投资对西部欠发达地区的城市建设用地扩张有显著的正向驱动力，其作用仅次于人口因素，高于经济发展水平。对经济发展较发达的中部地区，其影响虽然也是正向的，但统计上不显著。对经济发展水平高的东部地区，其影响是显著的负向作用。因而要根据各地区的不同经济发展水平采取差异性政策，合理控制城镇住宅投资，一方面可以防止城镇住宅投资过度引起的城市外延式扩张，导致土地资源的过度浪费，另一方面逐步推进实施城市内涵式发展模式，有利于城市的可持续发展。

参考文献：

[1] 鲍丽萍，王景岗.中国大陆城市建设用地扩展动因浅析[J].中国土地科学，2009，（8）：68-72.

[2] 陈伟.湖北省城市建设用地扩张及利用效率研究——基于DEA方法的实证[D].上海：华中师范大学学位论文，2012.

[3] 陈春，冯长春.中国建设用地增长驱动力研究[J].中国人口资源与环境，2010，（10）：72-78.

[4] 李建新，钟业喜，蒋梅鑫.鄱阳湖生态经济区城市用地扩张与城市人口增长时空协调性研究[J].江西师范大学学报（自然科学版），2015，（3）：319-325.

[5] 彭云飞，赖权有，钱竞等.基于Logistic回归模型的城市建设用地扩张影响因素分析——以深圳市为例[J].国土与自然资源研究，2014，（2）：17-20.

[6] 谈明洪，李秀彬，吕昌河.我国城市用地扩张的驱动力分析[J].经济地理，2003，（5）：635-639.

[7] 谈明洪，李秀彬，吕昌河.20世纪90年代中国大中城市建设用地扩张及其对耕地的占用[J].中国科学（D辑：地球科学），2004，（12）：1157-1165.

[8] 王丽萍，周寅康，金晓斌.港口城市土地利用变化特征分析——以江苏省连云港市中心城区为例[J].生态经济，2014，（12）：133-136，141.

[9] 许家伟，张贺，李小建.一体化进程中建设用地扩张及驱动机理——以郑汴一体化区域为例[J].重庆大学学报（社会科学版），2015，（2）：9-16.

[10] 赵可，张安录，李平.城市建设用地扩张的驱动力——基于省际面板数据的分析[J].自然资源学报，2011，（8）：1323-1332.

[11] 张丽琴.城市地区土地利用变化人类活动驱动机制研究[D].武汉：中国地质大学学位论文，2005.

[12] 谭永忠.县级尺度土地利用变化驱动机制及空间格局变化模拟研究[D].杭州：浙江大学学位论文，2004.

[13] 蔡为民.黄河三角洲土地利用变化及其可持续性评价[D].北京：中国农业大学学位论文，2004.

[14] 谭少华.区域土地利用变化及其分析方法研究[D].南京：南京师范大学学位论文，2004.

基金项目：中国人民大学公共管理学院研究生科学研究基金项目（项目号：2015012）。

作者简介：吕萍（1962-），女，汉族，内蒙古自治区呼和浩特市人，中国人民大学公共管理学院教授、博士生导师，研究方向为住房政策、地经济与管理；林永民（1972-），女，汉族，河北省抚宁县人，中国人民大学公共管理学院博士生，华北理工大学管理学院副教授，研究方向为房地产经济、城市经济。

收稿日期：2016-11-21。